Если ставка плавает
Кредит с переменной ставкой считается рискованным, тем не менее желающих получить его достаточно много. Причем доля такого кредита в крупных российских банках, по данным аналитиков, выросла с 2009 года до 40%. Чем хорош и чем плох кредит с плавающей ставкой? Чтобы можно посоветовать заемщикам?
Иван Грачев, депутат Госдумы РФ:
– Кредит, о котором идет речь, хорош, если вы уверены, что инфляция будет снижаться и соответственно будет падать текущая ставка. Допустим, сегодня вы берете под 12%, а через пять лет получается, что взяли под 6%. Тогда эффективные платежи окажутся в среднем ниже, чем при фиксированной ставке.
Однако проблема в том, что никто не способен точно рассчитать сроки очередного кризиса, а ведь в кризис ставки могут существенно вырасти, особенно в связи с тем, что неумные банки опять набрали валютных кредитов. И тогда рывок может дойти до 20–30%.
Любые кредиты с переменной ставкой, которые выходят за семь лет, становятся опасными. Мой совет: если вы уверены, что в ближайшие пять (максимум семь) лет расплатитесь по кредиту, то затея выгодная. Если же кредит берется на 20–30 лет, она рискованная. Весьма вероятно, все кончится тем, что в какой-то момент вы совсем не сможете расплачиваться. Сроки имеют принципиальное значение.
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов:
– Плавающая процентная ставка по ипотеке – это система начисления процентов, которая привязана к какому-либо рыночному показателю. Такая ставка обычно состоит из двух частей: фиксированной процентной ставки (базового процента) и плавающего индекса, который при сложении этих двух величин делает итоговую процентную ставку переменной.
Поскольку на финансовых рынках в обозримом будущем неизбежны рост инфляции и удорожание стоимости кредитов, то неизбежно вырастет и плавающая ставка. Для заемщика это обернется увеличением платежей. Причем, если ставка не ограничена никакой предельной величиной, заемщик может стать неплатежеспособным.
Как меняется плавающая ставка? Ставка LIBOR (это переменная величина, которая показывает, под какие проценты банки готовы кредитовать друг друга) может фиксироваться на различные периоды от нескольких дней до 12 месяцев. В ипотечном кредитовании часто используется Libor шесть месяцев. Обычно при кредитовании с плавающей ставкой смена процента происходит дважды в год, т. е. каждые шесть месяцев плавающая часть изменяется в зависимости от значения определенного рыночного показателя.
Валерий Казейкин, зам. руководителя рабочей группы Госдумы по реализации нацпрограммы «Свой дом»:
– При благоприятной рыночной конъюнктуре плавающая процентная ставка по кредиту для заемщика ниже, чем по кредиту с фиксированной ставкой. При этом условиями кредитования предусмотрены верхнее и нижнее ограничение ставки. Это дает человеку уверенность, что в случае резкого роста ставки рефинансирования Центрального банка РФ проценты по кредиту не превысят установленного уровня.
Елена Клепикова, председатель правления ЗАО «Банк ЖилФинанс»:
– По типу процентной ставки ипотеку можно разделить на три группы: кредиты с фиксированной, переменной и комбинированной ставкой. Фиксированная – не меняется на протяжении всего срока пользования кредитом, поэтому неизменен и ежемесячный платеж по кредиту. Заемщик может быть уверен на годы вперед: в этом плане ничего не изменится.
С другой стороны, стоимость заимствований на межбанковском рынке со временем может снизиться, т. е. кредиты станут дешевле, а человек взявший кредит с фиксированной ставкой будет продолжать платить по относительно высокой ставке.
Плавающая процентная ставка включает фиксированную и переменную часть. Фиксированная не меняется на протяжении всего срока кредита, переменная пересматривается, как правило, ежегодно. В случае ухудшения экономической ситуации и удорожания стоимости кредитов процентная ставка, а, следовательно, и платеж по кредиту, будет увеличен.
Как быть, если хочется и сэкономить на процентной ставке и не нести риск удорожания кредита в будущем? Одно из решений – кредит с комбинированной процентной ставкой. В этом случае в первые три, пять, семь лет (срок зависит от банка) ставка будет фиксированной, затем – плавающей. По статистике, средний срок кредита составляет примерно семь лет (за счет досрочного погашения), поэтому если вы планируете рассчитаться с долгами досрочно, возможно, вам следует присмотреться к кредиту с плавающей или комбинированной процентной ставкой.
Как известно, «универсальной таблетки», которая лечит от всех болезней, не существует. Точно так же не может быть единого совета, каким кредитом воспользоваться, т. к. у каждого клиента складывается своя ситуация с доходами, семьей, планами. По этой причине мы рекомендуем при выборе кредитной программы проконсультироваться со специалистом того банка, в активе которого имеется большое число кредитных программ. Это позволяет заемщику остановиться на той программе, которая удовлетворяет именно его потребностям.
Вера Удачина, ген. директор компании «Адресъ-Недвижимость»:
– Для покупателей со средним доходом (а это основная масса наших клиентов) схема, о которой идет речь, слишком рискованна. Тем более что говорить о финансово-экономической стабильности пока рано. Поэтому я бы рекомендовала ипотечный кредит с переменной процентной ставкой только очень уверенным в своих финансовых возможностях людям – например, топ-менеджерам солидных компаний.
Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании РЕЛАЙТ-Недвижимость:
– Есть два продукта, привязанные к плавающей ставке:
– классический продукт с плавающими ставками – это кредит, в котором процентная ставка состоит из двух величин: маржи банка и стоимости денег (в зависимости от валюты это может быть MosPrime, Libor или Eurolibor). Такие кредиты не очень востребованы;
– продукты с комбинированными ставками – это кредиты, где есть определенный фиксированный период (от года до семи лет, в зависимости от условий банка), а после его окончания «подключается» плавающая ставка. Вот эти продукты, действительно, популярны.
Ставки по ним на 1–3 пункта ниже (чем меньше фиксированный период, тем ниже ставка), чем у кредитов с фиксированными ставками. Поэтому, если заемщики собираются вернуть кредит в рамках фиксированного периода, они получают выгодный продукт с низкими ставками и без рисков, которые несет в себе плавающая ставка.
А так как продукты с комбинированными ставками традиционно относят к плавающим ставкам, то и был отмечен рост кредитов с плавающими ставками. Но фактически заемщики берут кредиты с фиксированными ставками на небольшой срок.
Кредит на длительный срок с плавающей ставкой – это дополнительный риск для заемщика, который не разбирается в финансовых хитросплетениях. Но одновременно это возможная выгода для финансово грамотного заемщика.
Разберем простой пример. Заемщик решил купить квартиру в Москве с привлечением ипотечного кредита, у него есть деньги на первоначальный взнос и квартира в другом городе, которую он планирует продать в ближайшее время. Иными словами, кредит заемщику нужен краткосрочный – на период от трех месяцев до года. В данной ситуации плавающая ставка будет выгодна, так как она ниже фиксированных ставок.
Александр Синельников, председатель правления АКБ «Фора-банк»:
– Нет ничего удивительного в том, что все больше заемщиков предпочитают кредит с переменной ставкой, ведь текущая ставка долларового LIBOR меньше 1%. При такой низкой стоимости денег на межбанковском рынке можно реально удешевить стоимость кредита на 1-2% по отношению к кредиту с фиксированной ставкой.
Правда, с этой относительной дешевизной связаны существенные риски. Однако возможен и иной вариант, а именно – получать кредит с переменной ставкой и страховать процентный риск с помощью инструментов срочного рынка FOREX.
Кристина Хмель, руководитель департамента ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
– Кредит с плавающими ставками удобен и понятен не каждому. В основном его выбирают люди, хорошо разбирающиеся в финансах, которых не пугают показатели MosPrime и LIBOR и которые без проблем могут отслеживать изменения ставок в течение длительного периода времени, чтобы спрогнозировать, как их изменение может отразиться на кредите. В общем и целом, кредиты с плавающей ставкой выгодны на рынке снижающихся процентных ставок и на срок кредита не более пяти лет.
Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»:
– Опасность плавающей ставки может проявиться лишь в случае, если не наблюдать за ситуацией на рынке. Как только она начинает меняться, и ваш основной индикатор (MOSPRIME, LIBOR или EUROBOR), к которому привязана ваша годовая ставка, начинает ползти вверх, необходимо позаботиться о возможном переходе на фиксированную ставку, если это возможно, о перекредитовании в другом банке или досрочном погашении кредита. На самом деле, не все так страшно: средний срок жизни кредита семь лет, если вы можете прогнозировать финансовые поступления в ваш семейный бюджет хотя бы на половину этого срока, то кредит с переменной ставкой дает возможность реально сэкономить.
Сейчас, пока заметна некоторая напряженность на рынках, брать переменную ставку в рублях, на мой взгляд, не стоит. Имеет смысл вернуться к этому вопросу, когда ставка MOSPRIME вновь окажется в диапазоне 4,0–4,5%.
Ольга Репринцева, ведущий эксперт отделения «Тверское» Московского агентства недвижимости:
– Любой кредит – определенный риск, на который можно идти, взвесив все «за» и «против». А кредит с плавающей ставкой – это, по моему мнению, риск еще больший. Если вы все же решились на него, то советую застраховать не только свою жизнь и здоровье, но и свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту, а также риск утраты права собственности на недвижимость (страхование титула).
Ирина Маркочева, юрисконсульт АН «Кутузовский проспект»:
– Важнейшее условие, при котором стоит брать кредит с переменной ставкой, – определение верхнего и нижнего пределов величины процентной ставки по кредиту (не менее 5% и не более 20% годовых). Это дает заемщику уверенность, что в случае резкого роста, например, ставки рефинансирования Банка России проценты по кредиту не превысят установленного уровня. Поскольку ипотечное кредитование охватывает долгосрочный период (до 30 лет), ограничение максимального и минимального значений ставки является одним из средств защиты как банка, так и заемщика от кризисных явлений.