Верхи хотят – низы не могут. А если могут – не хотят
6 июля глава российского правительства Владимир Путин на встрече с главой Сбербанка Германом Грефом призвал Сбербанк снизить среднюю ставку по ипотечным кредитам до 8% годовых.
На уровне одного процента
«Нужно стремиться к тому, чтобы средняя ставка снижалась потихоньку к 8% в среднем», – обратился он к Грефу. Тот сказал, что все будет зависеть от инфляции. И пояснил, что сейчас средняя ставка по ипотеке составляет 11,5–12%, а 8% – это минимальная ставка. Тут стоит напомнить, что ранее премьер заявлял, что российские банки должны в перспективе стремиться к снижению ставок по ипотеке до 5–6%. Похоже, глава правительства подобную перспективу уже не считает реальной, по крайней мере, в обозримом будущем.
Между тем, за последние пять лет ипотекой воспользовались только около 1% россиян. Такова статистика Центробанка. С 2006 года было выдано 1,27 млн ипотечных кредитов. При этом в среднем по стране 13,2% работающего населения может позволить себе приобрести недвижимость на вторичном рынке и почти 28% – на первичном. То есть подавляющее большинство из тех, кто может взять ипотеку, все же предпочитает от нее отказаться.
Как показало исследование, чтобы расплатиться по 20-летней ипотеке со ставкой по кредиту 12,4% годовых и первоначальным взносом 20%, среднестатистический россиян должен иметь ежемесячный доход на уровне не менее 30 тысяч рублей в месяц. В зависимости от региона доступность ее сильно варьируется: житель Москвы должен иметь ежемесячный доход на уровне 70 тысяч рублей, Санкт-Петербурга – 42 тысячи рублей, а, например, Мурманской области – 11,7 тысячи рублей. В итоге ипотека оказывается наиболее доступной в отдаленных уголках страны, где ее формально могут позволить себе чуть ли не 50–60% работающих граждан, а в крупных и центральных регионах она становится настоящей роскошью. Так, ипотека по карману лишь 7% москвичей.
Но даже среди них мало найдется тех, кто решится на такой шаг. Причина – в слишком большой переплате за ипотечную квартиру. На данный момент – если заемщик берет кредит на 20 лет при средней ставке 12,4%, то первоначальная стоимость жилья увеличивается на 150%. Но, по мнению экспертов, граждане готовы переплатить не более 20–40% от стоимости. А такой порог переплаты возможно достичь только в случае, когда ипотека гасится досрочно. «В России этого можно добиться, если досрочно погасить кредит в течение 5–7 лет, а надо, чтобы такой процент получался по ипотеке, выданной на 20–25 лет, – говорит гендиректор «Финэкспертизы» Агван Микаелян.
По словам эксперта, для достижения такого эффекта ставка по кредиту не должна превышать 5%. То есть примерно тот процент, о котором прежде говорил Владимир Путин. Учитывая тот факт, что в развитых европейских странах средняя ставка по ипотечным кредитам находится на уровне 4–5%, российскому рынку в этом плане есть к чему стремиться!
Пока же россияне не хотят брать ипотечные кредиты. Даже те, кто имеет для этого финансовые возможности. Ипотеку оформляют в основном лишь те , кто рассчитывает скинуть с себя долговое бремя досрочно – в течение 5–7 лет. А таких в стране немного, отмечают эксперты. Как следует из исследования компании «Финэкспертиза», около 70% ипотечных кредитов, выданных на 20 лет, гасится досрочно – в среднем за шесть лет: люди стараются избежать огромной переплаты.
И все же пусть небольшой, но потенциал для снижения ставок есть.
«Сейчас ипотеку можно получить под 13–14,5% годовых. При этом в планах у АИЖК снизить стоимость кредитов по своей программе до 10–11%. Поэтому есть основания надеяться, что еще на 3–4% ставки упадут», – рассуждает аналитик «Инвесткафе» Антон Сафонов.
Только для избранных
Впрочем, некоторые категории граждан уже сегодня имеют возможность рассчитывать на «путинский» процент. Так, молодые семьи могут получить ипотеку под 7,9% годовых.
Сегодня в России действует федеральная целевая программа «Жилище», одна из подпрограмм которой – «Обеспечение жильем молодых семей». В ее рамках на уровне субъектов РФ, в том числе и в Москве, работают программы «Молодой семье – доступное жилье». По их условиям в определенных случаях можно даже рассчитывать на безвозмездные субсидии. Также для улучшения жилищных условий разрешено использовать средства материнского (семейного) капитала. Но самый действенный способ – ипотека на льготных условиях.
Как рассказывается на сайте metrinfo.ru, чаще всего льготы заключаются в снижении процентной ставки. Кредиты под меньший процент, например, можно получить по программам АИЖК «Новостройка» и «Малоэтажное жилье». С 1 июля текущего года ставки по этим продуктам снизились для всех категорий заемщиков, и сегодня даже по стандартным условиям можно взять кредит на 30 лет с первоначальным вносом от 10% под 7,9–11% годовых в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса, если приобретается новостройка (в том числе формата «малоэтажное жилье»), и под 8,9–12,7%, если остановить свой выбор на «вторичке». Но участникам подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище», партнеры Агентства (банки, выдающие кредиты) также предоставляют вычет из процентной ставки – 0,25%. Правда, чтобы стать участником этой подпрограммы, недостаточно быть лишь молодой семьей – надо быть признанным нуждающимся в улучшении жилищных условий и стоять в соответствующей очереди на жилье.
Кроме того, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства совместно со Сбербанком разрабатывает ипотечный продукт, позволяющий обеспечить жильем молодых ученых, сообщил глава фонда Александр Браверман на встрече с премьером РФ Владимиром Путиным в начале июля. По словам главы фонда, приняты четкие критерии ученого-избранника: молодой ученый до 35 лет, но имеющий пять лет стажа работы в Академии наук, а также доктор наук до 45 лет. Именно эта категория ученых, «представляющих приоритетные наукоемкие направления, такие как биотехнологии, IT», смогут рассчитывать на доступное ипотечное жилье, отметил Браверман.
Он сообщил, что в качестве пилотного проекта выбраны 153,2 га в Новосибирске, где будет сформирован кооператив. Кстати, в первом чтении уже принят закон о кооперативах, который позволяет сегодня выделять молодым ученым землю бесплатно и подводить к ней инфраструктуру. «Суммарно это дает 25–35% сокращения стоимости жилья. Ну а первый взнос будем стараться каким-то образом без бюджетных расходов формулировать. У фонда на этот счет имеются средства, и если будут ваши указания, то фонд по пилотному проекту и в дальнейшем будет делать, в том числе и за свои деньги», – заявил глава фонда.
Низкий пиар
И все же не только госучреждения стремятся снизить ипотечную ставку. Ряд коммерческих банков в последнее время заявляют о новых ипотечных продуктах с низкой ставкой. Как пишет Риалэстэйт, только узкий круг банков может позволить себе PR в виде низких ставок по ипотечным кредитам. Так, недавно группа компаний «СУ-155» и ВТБ 24 представили ипотеку на следующих условиях: после завершения строительства – 8,5% годовых в рублях и 7,95% в валюте, на период строительства – от 9% годовых в рублях и от 8,45% в валюте при 20% оплате. На 0,5% ниже ставку по ипотеке предлагает тот же ВТБ для строящихся проектов компании «Дон-Строй Инвест» при оплате 20% стоимости жилья. Еще более низкая долговая нагрузка предлагается спецпрограммой Сбербанка «888»: при внесении 50% собственных средств ипотека на 8 лет выдается под 8% в рублях. «При этом банкиры понимают, какое именно количество кредитов может быть выдано по подобной программе, и заранее спрогнозировав возможные убытки, идут на осознанный риск, используя подобные предложения как маркетинговый ход, привлечение клиентов, смену имиджа, а также успешные доклады для правительства», – комментирует директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty Роман Строилов. Сколько-нибудь значительного снижения ставок эксперт не предвидит. «Стимулов для дальнейшего снижения нет: разве что придумают кредит под 7% годовых, для тех, кто внесет сразу 70–80% от стоимости объекта», – говорит он.