Cтраховка проблем не решит
Чтобы оживить ипотеку, Агентство ипотечного жилищного кредитования предлагает снизить первоначальный взнос и заместить недостающие проценты страхованием. Например, 10% вносит сам заемщик, а риски за 20% берет на себя страховая компания. Если заемщик не сможет выплачивать кредит, страховщикам придется возмещать банку эти 20%. Оживит ли подобная мера рынок ипотеки? Как отнесутся к этой новации АИЖК страховые компании? Вот что на сей счет думает депутат Госдумы РФ Иван Грачев.
– Мера, о которой идет речь, напоминает историю про вечный двигатель. Есть «изобретатели», которые уверены, что уже его построили, да вот не хватает полудюймовой гайки: ввернуть ее – и все заработает!
На самом деле вопрос о том, можно ли сегодня дать эффективный толчок для роста ипотеки, намного глубже. Начать с того, откуда берутся эти 30 на 70% (или 25 на 75% в некоторых странах, за исключением США, где ипотека выдавалась без первоначального взноса)?
Итак, банк выдает кредит, в котором учитывается обыкновенная маржа банка 2–3%, плюс издержки банка, плюс дополнительная плата за риск. Если банк не уверен, что кредит полностью вернется, он заложит высокий компенсирующий процент. С увеличением риска этот процент, который гарантирует банку неразорение, растет очень быстро. Допустим, при малых рисках достаточно одного процента, но когда риски приблизились к 30%, к кредиту надо добавлять чуть ли не 50%, чтобы банк гарантировал себе устойчивость.
Американцы, базируясь на законе больших чисел, решили, что если клиентов много и все ведут себя по-разному, то этот компенсирующий процент может быть небольшим. Однако возникает ситуация, когда заемщики и депозиторы «странным образом» ведут себя синхронно. Банк, чтобы не разориться, должен увеличивать компенсирующий процент, но он быстро становится неприемлемым для получателя кредита.
Это типичная ситуация, и сейчас в России компенсирующий процент тоже становится неприемлемым, потому что высоки риски невозврата. С ипотекой, казалось бы, ситуация более позитивная, чем с потребительскими кредитами, поскольку за ипотечным кредитом стоит недвижимость: ее никуда не увезут, не спрячут, она должным образом зарегистрирована. И если ее рыночная стоимость закрывает кредит, можно не повышать компенсирующий процент – только маржа, и все.
Однако дальше возникает вопрос: точно ли измеряется рыночная стоимость?
Сегодня оценщик определил некую сумму, а сколько на самом деле стоит квартира, сколько будет стоить через пять лет или хотя бы через год, если будет иметь место случай невыполнения обязательств заемщиком и ее потребуется реализовывать? Только с очень значительной погрешностью можно измерить эту рыночную стоимость (до кризиса средняя погрешность оценки в Москве была 10%). Гарантированный возврат может оказаться в будущем намного ниже измеренной рыночной стоимости на момент выдачи кредита.
Если мы говорим, что не весь объект, а только 30% его стоимости рискованны, то банк попадает в ситуацию, сходную с той, которая возникает в случае беззалогового кредита. То есть надо вводить мощный компенсирующий процент. По тому, как идет кредитование, видно, что это не теория, а практика. То есть интересы большинства банков и получателей кредита немедленно становятся несовместимыми при росте ошибок и рисков.
Перенос проблемы на страхование вызывает сомнение. Если мы говорим, что законы больших чисел не работают в данной ситуации, если сама ситуация рассматривается как отдельное взаимоотношение банка с клиентом, то для этого клиента перестрахование ровным счетом ничего не меняет. Тогда компенсирующие проценты должны с дополнительными накладными расходами перенестись на страховую компанию. Если государство учреждает ее ради активизации этого рынка, надо откровенно сказать, что государство тогда потеряет бюджетные деньги, которые пропадут, потому что компенсирующего процента недостаточно.
Думаю, быстро выяснится, что этот механизм никакого массового применения иметь не может – он приемлем только как локальный механизм для отдельных ситуаций, но принципиально ничего не изменит. И без того с середины будущего года ипотека, скорее всего, начнет расти в режиме удвоения за два года. Но продлится это недолго. Проблема «длинных» денег не решена, и опять себя проявит. К тому же ни наше правительство, ни международное сообщество серьезных выводов из кризиса не сделали, система регулирования виртуальных рынков не создана, а значит, через пять-семь лет кризис повторится.
Причем будет более глубоким.