Эти сделки всех белее, всех прозрачней и милее!
«Цены упали. Берите ипотеку!» «Ипотека вновь доступна. Покупайте квартиру!» «Решились на ипотеку? Звоните!» Спустя год с небольшим после начала кризиса электронные и печатные СМИ вновь запестрели подобными призывными объявлениями. Сегодняшний материал для тех, кто откладывал покупку жилья с помощью ипотеки до лучших времен, но сейчас вновь задумался о такой возможности.
Прежде чем облюбовать
Надо, однако, иметь в виду, что существуют определенные ограничения, которые банки накладывают на характеристики квартир. Так, по ипотеке не могут быть приобретены:
– квартиры в домах, которые идут под снос – в хрущевках сносимых серий и аварийных жилых зданиях;
– квартиры в домах, которым предстоит капитальный ремонт с отселением;
– квартиры с неузаконенной перепланировкой.
Кроме того, банки неохотно рассматривают квартиры, которые находятся в альтернативных «цепочках», то есть когда продавец не просто хочет получить деньги за свою квартиру, а желает ее обменять на другую в лучшем случае, а чаще всего на несколько квартир. Шанс одобрения «свободной» квартиры, где никто не зарегистрирован и, как правило, уже никто и не живет, для одобрения банком гораздо выше.
Тем не менее не стоит сразу отказываться от рассмотрения многоходовых вариантов, поскольку на рынке их более чем достаточно. Сначала надо попытаться найти компромисс с банком – возможно, он пойдет вам навстречу.
Без двойной бухгалтерии
Оформление ипотечной сделки проходит по рыночной стоимости. Покупатель приобретает квартиру на рынке недвижимости по реальной, продиктованной нынешней ситуацией цене, и именно ее надо показывать в договоре купли-продажи, чтобы защитить себя в дальнейшем от возможных неприятностей.
Старайтесь подбирать ту квартиру, которая находится в собственности не меньше трех лет. За более «свежую» – менее трех лет – продавец обязан уплатить подоходный налог. Но не каждый готов расстаться с этими деньгами. Однако если очень понравилась именно такая квартира, постарайтесь заранее – до того как начнете готовить для банка документы на одобрение приглянувшейся жилплощади, договориться с продавцом о том, что сделка должна проходить по полной стоимости. И именно реальная цена должна быть отражена в договоре купли-продажи.
Бывает, покупатель, по договоренности с продавцом, компенсирует налоговые потери. Или они делят эти расходы между собой. Это удорожит покупку, зато убережет обе стороны от возможных неприятностей, связанных с налоговым инспектором.
Оценить то, что приглянулось
Оценка стоимости квартиры – обязательный этап оформления ипотеки. Объясняется это ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк – не более 100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной, а не той, которую может запрашивать продавец.
Можно воспользоваться услугами любого независимого оценщика. Этот вид деятельности лицензирован. Поэтому, когда будете искать оценочную компанию, первым делом спрашивайте государственную лицензию.
Услуги оценщиков стоят от 6 до 10 тыс. руб. в зависимости от метража квартиры. Банк выдает заемщику ипотечный кредит, исходя из стоимости, определенной оценщиком. Если продавец жилья запрашивает большую цену, чем определил оценщик, заемщику придется искать дополнительные средства, чтобы покрыть разницу между предложенной ценой квартиры и суммой, которую обеспечивает ипотечный кредит.
Допустим, будущий покупатель договорился с продавцом о приобретении квартиры за 4,2 млн руб., а независимый оценщик оценил ее в 3,9. Банк в таком случае выдаст кредит исходя из последней цифры, поскольку будет основываться на залоговой стоимости, которую покажут именно независимые оценщики. Оставшуюся недостающую сумму придется где-то изыскивать.
Подготовленный отчет об оценке стоимости жилья следует подробно изучить прямо в офисе оценочной компании. Если возникнут во-просы – лучше сразу проконсультироваться с оценщиком, а не ждать, когда у вас начнутся недоразумения с банком. Ведь при разногласиях банк может заказать свою оценку, заемщик – свою, и тогда потребуется находить компромисс.
Независимая оценка стоимости квартиры понадобится и страховой компании. Исходя из нее, она будет предлагать те или иные тарифы на страхование сделки.
Часто банки предлагают «свои» оценочные и страховые компании, с которыми уже налажены определенные отношения. Как правило, компаний бывает несколько, и покупателю не составит труда выбрать подходящую.
Заплатить, чтобы сэкономить
Будущему заемщику нужно быть готовым к тому, что придется потратиться на оформление самого кредита. Эти расходы зависят от того, каким путем решил пойти клиент.
1. Самостоятельно получить кредит. При этом заемщик сам проводит маркетинговый анализ рынка банковских услуг по предоставлению ипотечных кредитов. Изучает, какие существуют программы, на каких условиях выдается ипотека, сколько стоит открытие счета и обслуживание.
Обычно за предоставление кредита банки единовременно берут 5–6 тыс. руб. Но есть такие, которые оказывают эту услугу бесплатно. Так что можно сэкономить и на этом. Однако лучше обращаться в наиболее известные банки. Зайдите в Интернете на сайты этих банков, поспрашивайте о них у тех, кто имел с ними дело.
2. Прибегнуть к услугам ипотечного брокера. Это посредник, который поможет найти наиболее приемлемый именно для вас вариант ипотечного кредита, подходящий по разным параметрам – процентной ставке, срокам кредитования, первоначальному взносу, необходимым справкам…
Любой банк периодически проводит те или иные акции для популяризации ипотечных программ, предлагает ипотеку под меньший процент или без дополнительных расходов, либо еще какие-то приятные бонусы. Брокер обычно бывает в курсе таких акций. Но его услуги обходятся в 1–2% от стоимости кредита. Обращаясь к посреднику, сразу закладывайте эти расходы в смету.
Если не уверены в своих силах, лучше обратиться к специалисту. Прибегнув к его услугам, скорее всего, сэкономите больше, чем потеряете. Многие риелторские компании сотрудничают с банками, они для своих партнеров нередко предоставляют какие-то специальные предложения, специальные льготные условия, которые вам вряд ли предложат, если вы придете просто «с улицы».
Сделка должна быть застрахована
Еще один обязательный этап оформления ипотеки – страхование жилья: любая ипотечная сделка должна быть застрахована.
Банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения. Стоимость страховки, необходимой для оформления ипотеки, зависит от стоимости жилого объекта, возраста заемщика. Как правило, страхование обходится в среднем в 1% от стоимости кредита.
Многие банки работают совместно со страховыми компаниями, между ними существует договоренность о предоставлении определенных скидок и установлении минимальных тарифов. Но клиент может выбрать страховую компанию и «на стороне». Правда, при этом ему придется представить в банк весь пакет документов еще и на страховую компанию, для того, чтобы кредитно-финансовое учреждение могло убедиться в ее надежности.
С минимальным риском
Ипотечные сделки – лучшие! Это подтвердит любой риелтор.
Во-первых, потому что ипотечный кредит – это безопасно и надежно, так как покупаемая квартира тщательно проверяется «на чистоту», то есть проходит юридическую проверку банком и страховой компанией.
Во-вторых, все документы и формы используемых договоров жестко проверяют квалифицированные юристы.
В-третьих, вся сделка проводится именно в том кредитном учреждении, которое предоставляет ипотечный кредит. Банк не заинтересован в сомнительных сделках и кредитует только те квартиры, которые действительно могут находиться у него в залоге, чтобы в случае каких-то неприятностей жилье можно было реализовать и вернуть свои деньги.
Поэтому ипотечные сделки, как правило, самые чистые и прозрачные. Так что риски у покупателя – ипотечного заемщика – минимальные.
Часто банки берут на себя и государственную регистрацию.
Советы заемщикам от банка DeltaCredit
- Не стоит выбирать ипотечный банк только потому, что у него самые низкие декларируемые процентные ставки. Да, в процессе выбора банка-кредитора эти ставки важны, но не следует забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Следует сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты будет необходимо сделать дополнительно и какие дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода.
- Процентная ставка, указанная банком-кредитором, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение ссудной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии трех месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит выплаты за пользование кредита. Таким образом, реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной.
- Нельзя забывать о качестве предлагаемой услуги. Доброжелательность и профессионализм специалистов банка позволит значительно облегчить процедуру получения кредита, подобрать наиболее подходящий кредитный продукт и сделать наиболее разумный выбор в отношении приобретаемого жилья.
- Определяясь с выбором банка-кредитора, не передоверяйте выяснение условий кредитования родным или друзьям, поскольку все это может быть похоже на игру в испорченный телефон: Информация, дошедшая до вас, не будет отражать реального положения вещей. Требуйте от банка-кредитора письменного подтверждения согласия на предоставление кредита.
- После получения от банка сообщения (как правило, устного) о том, что вы устраиваете его в качестве заемщика, надо потребовать от банка подтверждения в письменной форме – с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки.
- Подумайте, прежде чем использовать риелтора, который выступает на стороне как продавца, так и покупателя. Такого рода агент чаще всего не может представлять и защищать интересы обоих участников сделки одновременно. При этом обычно агент более внимательно относится к интересам продавца, а не покупателя.
Если вы приобретаете квартиру, то постарайтесь нанять своего агента (юриста, адвоката), который будет представлять только ваши интересы в данной сделке. - Не оформляйте покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы и юридической проверки. Любое утверждение продавца о безупречном состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Ведь покупка жилья на вторичном рынке сопряжена с тем, что нередко приходится сталкиваться со вздутым паркетом или протекающим потолком. Поэтому постарайтесь максимально точно выяснить все эти нюансы, а также то, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт.
- Для проверки состояния квартиры лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составит письменное заключение, где будут указаны все достоинства и недостатки квартиры на момент ее проверки.
- Особое внимание следует уделить выяснению юридической чистоты квартиры или, как говорят профессионалы, проверке чистоты титула. Данный термин подразумевает выявление всех лиц, которые имеют какие-либо права на квартиру или потенциально могут их иметь; проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемления прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.
Комментарий
Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости «А-Риэлти групп» («A-Realty Group»):
– Покупка жилья с помощью ипотеки – процесс сложный и ответственный. Конечно, все понимают, что банки дают деньги небескорыстно. Деньги придется вернуть, да еще и заплатить проценты за пользование ими. Кроме того, реальные расходы по кредиту часто оказываются существенно выше ожидаемых. Одна из причин такого несоответствия кроется в том, что при заключении кредитного договора заемщики, как правило, обращают внимание только на процентную ставку, забывая внимательно ознакомиться со всеми остальными условиями кредита.
Теперь о текущем моменте. Почему после годового затишья способ приобретения жилья с помощью ипотеки вновь становится актуальным? Какие факторы переломили ситуацию?
1. Сказалось общее оживление рынка недвижимости. Покупатели заметно активизировались, перешли от стадии созерцания и ожидания ценового дна к активным действиям.
2. Наметилась стабилизация цен. Они прекратили свое пикирование. Появились даже сообщения, что недвижимость снова стала дорожать. Покупатель почувствовал, что ждать дальнейшего снижения цен бессмысленно и бесперспективно. И те, кто не потерял работу, кто имеет стабильный доход (а может быть, даже стал зарабатывать больше) и уверен в завтрашнем дне, задумались о том, что настало время обзавестись новой квартирой, в том числе – с помощью ипотечного кредита.
3. На все эти веяния откликнулись банки, смягчив условия выдачи кредита. Если год назад ставки по ипотечным кредитам превышали 20–25% и казались неподъемными, то сейчас они вернулись к докризисному уровню. Некоторые кредитно-финансовые учреждения уже вышли на рынок с предложением ипотеки под 10–12% годовых.
Кроме того, банки снизили сумму минимального первоначального взноса. Поскольку цены на недвижимость перестали падать, появилась уверенность, что в случае если ипотечный заемщик окажется не в состоянии оплатить задолженность, банк сможет компенсировать свои потери, реализовав квартиру, полученную под залог. До кризиса недвижимость была переоценена, и после значительного падения цен банкам стало не хватать залоговой стоимости для покрытия своих возможных убытков в случае дефолта заемщика по выплате ипотечного кредита.
До недавних пор первоначальный взнос составлял 60–70% от стоимости жилплощади. И у многих просто не было денег, чтобы заплатить сразу такую сумму. Теперь некоторые банки готовы кредитовать при первоначальном взносе от 40%, а иногда и меньше. То есть ситуация изменилась.
4. Стабилизировался курс национальной валюты. Банки стали выдавать не только рублевые, но и долларовые кредиты. Тем, кто работает в иностранной или совместной компании и получает зарплату, приравненную к курсу рубля в валюте, конечно, удобнее брать валютный кредит. Золотое правило: в какой валюте получаешь доход, в такой и бери кредит.
5. За те же деньги, что и год-полтора назад, сегодня можно приобрести более комфортное жилье, большего метража, или в более дорогом, престижном районе. Так сказать, приятный бонус от кризиса.
Сложившись, все эти факторы привели к тому, что число ипотечных сделок из месяца в месяц увеличивается.