Ипотека: ставка на средний класс
«КР» уже рассказывал об итогах организованной АИЖК Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка». Помимо антикризисных мер, на конференции обсуждалась и долгосрочная стратегия развития ипотеки в стране.
По мнению президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, в условиях кризиса не потеряны долгосрочные ориентиры развития рынка. А значит, нет сомнения в том, что за ипотекой – будущее, что нынешнюю ситуацию надо использовать для извлечения уроков. Как подчеркивалось на конференции, не следует переоценивать возможности ипотечного кредитования в качестве инструмента решения всех проблем всех социальных групп населения. В будущем ипотека должна дать возможность решить квартирный вопрос прежде всего людям со средним доходом. Ведь только кредитование платежеспособных заемщиков гарантирует ее дальнейшее развитие.
В сентябре 2009-го президент Дмитрий Медведев поручил АИЖК, Минрегионразвития, другим министерствам и ведомствам разработать стратегию развития ипотечного кредитования. В результате появился документ – «Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования», рассчитанная до 2030 года. Эта стратегия приходит на смену предыдущему программному документу, которым руководствовалось АИЖК. Пятилетняя концепция развития, срок действия которой истек, устарела еще два года назад. Ипотечный бум и последовавший за ним финансовый кризис никак не вписывались в рамки формально действующего документа.
Отличительная особенность новой стратегии состоит в том, что в дальнейшем в понятие ипотеки будет включено не только кредитование на приобретение жилья, но и другие формы жилищного финансирования, в том числе кредитование жилищного строительства и коммерческими застройщиками, и объединениями граждан, и индивидуально гражданами. Ипотечные кредиты можно будет взять для капремонта или модернизации жилищного фонда.
Стратегия предполагает три этапа. На первом (2010–2011 гг.) планируется восстановить рынок ипотеки и доверие к ней заемщика, достичь докризисных показателей, снизив средние ставки кредитования до 13% годовых. Сейчас доля семей, которым доступны жилищные займы, составляет 16,6%, за два года предполагается рост до 19. Примерно 20% средств на ипотеку банки будут получать от размещения ипотечных ценных бумаг.
Второй этап (2012–2020 гг.) – это период устойчивого развития и высокой конкуренции на рынке, когда ипотека станет доступной многим российским семьям, а ставки к 2020 году должны снизиться до 6%, как того и добивается правительство.
На третьем этапе (2020–2030 гг.) каждая вторая сделка на рынке жилья должна будет заключаться по ипотеке.
Спрос на ипотеку, отмечается в документе, начнет расти прежде всего за счет объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье и снижения процентных ставок.
Основное видение перспектив ипотечного рынка и расчет его показателей на два десятилетия вперед строятся на развитии стандартной ипотеки, которая предполагает продукт с ограниченным риском и первоначальным взносом по кредиту в размере не менее 30%. Одновременно планируется развивать ипотечное страхование, за счет которого первоначальный взнос по ипотечному кредиту может быть снижен до 10%.
Проект документа содержит раздел, где изложен комплекс мероприятий по различным направлениям развития ипотеки (первичный рынок, инфраструктура, рынок ипотечных ценных бумаг и т. п.), позволяющих уже к 2020 году приблизиться к уровню развития рынка, сопоставимому со странами Запада и США. Стоит отметить, что cтратегия содержит отдельный раздел, посвященный урокам кризиса, и конкретным мерам, которые надо предпринять во избежание повторения допущенных ошибок.
Предусматривается и решение вполне насущных задач, в частности предоставление налоговых льгот. К примеру, пропорционально росту стоимости жилья увеличивается размер имущественного налогового вычета; вычет распространяется на кредиты, предоставленные для рефинансирования ранее выданной ипотеки.
Первая – текущая – проблема: реализация антикризисных мер.
Остальные более долгосрочные задачи, которые ставятся в cтратегии, это:
– создание эффективного и сбалансированного первичного рынка,
– формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов в сферу ипотеки,
– создание эффективной инфраструктуры рынка ипотеки,
– развитие иных новых форм жилищного финансирования,
– учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья ипотеки.
Антикризисные задачи включают четыре блока предложений. Самое главное сегодня – поддержка заемщиков, испытывающих проблемы с погашением жилищных кредитов. Для этого АИЖК разработало целый пакет мер.
Также планируется стимулировать спрос на ипотечные кредиты. Обсуждается возможность направления в эту сферу государственных ресурсов – средств из пенсионного фонда, ЦБ, фонда национального благосостояния.
Чем будет заниматься АИЖК в период до 2030 года? Основной задачей этого агентства остается рефинансирование ипотечных кредитов и развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Однако появятся и новые направления деятельности. Например, поддержка кредитования жилищного строительства, как антикризисная мера. В более долгосрочной перспективе – развитие ипотечного страхования. Будут также развиваться социальные ипотечные программы АИЖК: поддержка военнослужащих, программы с участием материнского капитала и программы по реструктуризации ипотечных кредитов.