Банк и заемщик – братья навек
А если и не навек, то, по крайней мере, на срок выдачи кредита (что тоже немало). Банк и заемщик должны идти в одной связке, помогать друг другу в трудную минуту. Но если банки в «тучные» годы смотрели на заемщиков свысока, то сейчас стали к ним более внимательны. И не только к новым.
Кредитные учреждения изменили методы работы и с теми, кто уже взял у них ипотечный кредит. О том, как развивается сегодня ипотечное кредитование, как находят общий язык заемщик и банк, в беседе с нашим корреспондентом рассказывает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».
– Если посмотреть на итоги сентября, то действительно можно отметить позитивные тенденции в ипотечном кредитовании. Например, банки, прекратившие в кризисных условиях выдавать ипотеку, возобновляют ипотечное кредитование. Так в сферу ипотеки вернулись РосЕвроБанк, Фора-Банк, Московский кредитный банк (МКБ). Разморожены программы рублевого кредитования, увеличены сроки кредитов, выдаваемых в рублях. ВТБ 24, Сбербанк, ДельтаКредит, Газпромбанк, BSGV, Нордеа Банк (прежнее название – ОргрэсБанк), ЮниКредит Банк, Росбанк не приостанавливали работу с ипотекой и стабильно выдают ипотечные кредиты.
– И даже на новое жилье?
– В том числе. Многие банки сегодня реанимировали программы кредитования квартир в новостройках, которые, как более рисковые, были приостановлены в первую очередь. Сейчас практически все банки, работающие с ипотекой, выдают кредиты на покупку квартир в новых или еще строящихся домах. В качестве обеспечения заемщик предоставляет имеющуюся у него недвижимость (программы ВТБ 24, ДельтаКредит, Сбербанка) или залог прав на новую квартиру (Газпром, Нордеа Банк). Понятно, что банки работают только с проверенными застройщиками, а основное требование к объектам – готовность не ниже 60%.
– Что с процентными ставками? Заметно ли их снижение?
– С мая 2009 года идет, пусть небольшое, но планомерное их снижение. В некоторых банках рублевые ставки с начала года сократились почти вдвое. Коррекцию ставок можно проследить у тех банков, которые стабильно выдавали кредиты в течение всего кризисного периода. Например, у ДельтаКредит в начале года ставка в рублях составляла 17,25%, кредит выдавался только сроком на 15 лет. Сейчас его можно взять на 20 лет со ставкой от 13,5%, на 15 лет – от 13,25%. Напомню, с 30 сентября ставка рефинансирования снижена до 10%.
С валютой по жизни
– Какова ситуация с кредитами в валюте? Их сейчас дают?
– Дают, и ставки вполне приемлемые. Усредненные показатели ставок по ипотечному кредиту, которые сегодня предлагают банки, составляют: в долларах, с учетом плавающей ставки, от 6,25% – на 15 лет, от 6,5% – на 20 лет, от 6,75% – на 25. В рублях же наиболее дешевый кредит (с учетом не только процентной ставки, но и расходов по получению кредита), по-прежнему, предлагают Сбербанк – 13,5% годовых, – и ДельтаКредит – от 13,25%.
С 1 октября самые низкие ставки в рублях устанавливает МКБ. При первоначальном взносе в 50% в этом банке вам дадут кредит на 10 лет под 10% годовых. Если первый взнос 30%, кредит вы получите уже под 12% годовых.
– Говорят, что ряд банков предлагает какие-то специальные условия.
– Есть и такое, но это для покупателей ипотечных квартир, которые находятся в залоге у банка. Если вы берете такую квартиру, то ставки по кредиту в этом случае могут быть ниже среднерыночных в среднем на 1–2%. Например, банк ВТБ 24 при покупке у него залоговых квартир предлагает процентную ставку по кредиту в рублях на уровне 10,5% при 20% первоначального взноса (среди сегодняшних ипотечных продуктов это минимальный размер собственных средств, необходимых для первоначального взноса).
– Еще какие изменения коснулись ипотеки за последнее время?
– Банки ввели ограничение: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика (раньше он мог составлять до 80%), чтобы даже в случае изменения дохода клиенту было не столь мучительно осуществлять платежи по кредиту.
Еще одним новым аспектом ипотечного кредитования стало то, что банки уделяют теперь более пристальное внимание кредитной истории заемщика. Если раньше хорошая кредитная история была просто лишним плюсом при кредитовании, то сейчас она может стать решающим аргументом при принятии банком решения о выдаче (или не выдаче) ипотеки.
– Из всего вышесказанного получается, что ипотеку сегодня даже выгодно брать.
– Здесь нужно рассматривать каждую конкретную ситуацию. И до кризиса ипотека становилась выгодной при наличии не менее 30% собственных средств. Сегодня ипотечный кредит, как правило, не превышает 50–60% от стоимости квартиры и обычно привлекается в альтернативных сделках. То есть заемщики «добирают» кредитными средствами сумму, необходимую для доплаты при непрямых обменах. Можно говорить, что привлечение кредита становится наиболее выгодным при улучшении жилищных условий, то есть при обменах уже имеющегося жилья на новое.
Стоит заметить, что нынешний заемщик более взвешенно относится к кредиту, а в условиях финансовой нестабильности для него становится привлекательным небольшой ежемесячный платеж. Процентная ставка зависит от суммы первоначального взноса, комиссии по кредиту, срока кредитования. Исходя из того, что именно для заемщика важнее – процентная ставка, сумма ежемесячного платежа, сумма кредита,– можно подбирать банк и кредитную программу.
Портрет дефолтного жилья
– С сегодняшними клиентами как будто понятно, но давайте поговорим и о тех, кто брал кредит несколько лет тому назад. Многим из них не позавидуешь. Ситуация с неплатежами по ипотеке сложилась действительно очень непростая?
– Я бы так не сказал. Например, наша компания отмечает в последнее время совсем небольшое увеличение числа сделок купли-продажи залоговых квартир. И телефонных обращений за консультациями на эту тему тоже немного. Они, безусловно, есть, но не носят массовый характер. «Портрет дефолтного жилья»: это, как правило, квартира, приобретенная в 2008-м, перед самым началом кризиса, с привлечением долларового кредита и минимальным первоначальным взносом.
– Идут ли банки на уступки таким заемщикам?
– Уступки – громко сказано. Все же банк – коммерческая организация, ориентированная на получение прибыли. Мне больше импонирует слово «лояльность». О лояльности банка-кредитора к заемщику можно говорить тогда, когда сам заемщик лоялен к банку, то есть добросовестно выполняет кредитные обязательства, а при возникновении финансовых трудностей, не затягивая, обращается в банк и ищет вместе с ним пути решения проблемы.
Применительно к каждой конкретной ситуации предлагается тот или иной вариант, например: реструктуризация кредита (увеличение срока кредитования), рефинансирование (хотя это очень затратная процедура), продажа предмета залога, а возможно, будет достаточно отсрочки платежей на несколько месяцев. Главное – не доводить ситуацию до критической, когда банку-кредитору придется обращать взыскание не только на предмет залога, но и на другое имущества заемщика-должника.
– Вы говорили о лояльности банков. И в чем, на ваш взгляд, она выражается?
– Например, в том, что при своевременном обращении в банк он предложит вам тот или иной вариант. В частности, реструктуризацию кредита (увеличение срока кредитования). Это позволяет пересчитать выплаты на более длительный срок, уменьшает ежемесячный платеж, однако приводит к увеличению стоимости кредита. Еще варианты: рефинансирование, кредитные каникулы (отсрочка по выплате тела кредита или процентов по кредиту на срок до года).
Если дело дошло до продажи
– Скажите, можно ли самому продать квартиру и погасить потом кредит?
– Квартиру можно продать и самому, но предварительно надо получить на это согласие банка-кредитора. Заемщик, который начинает испытывать трудности с выплатой кредита, может принять решение о продаже квартиры. Он получает разрешение банка на продажу и ищет покупателя. Некоторые банки помогают своим заемщикам и выставляют такие квартиры на своих сайтах в свободном доступе (известны сайты банка ДельтаКредит, ВТБ-24, GE Money Bank). Более того, некоторые банки уже выступили со специальным предложением для тех, кто желает приобрести такие квартиры. То есть при их покупке с кредитом банка-залогодержателя процентные ставки на ипотеку будут значительно ниже рыночных (например, у банка ДельтаКредит – 12% в рублях, 10% в долларах; у Абсолют Банка – 14,5% в рублях).
– Можно ли сделать это опять же без участия банка, но вместе с ипотечным кредитом, если покупатель согласен довыплатить его?
– Можно. В этом случае новый заемщик фактически получает кредит на старых условиях. Поэтому банки-кредиторы рассматривают каждую такую сделку очень внимательно. Также не стоит забывать, что утверждение любой новой процедуры в банке занимает немало времени, которое у дефолтного заемщика ограничено. Надеюсь, в ближайшем будущем банки предложат своим заемщикам оптимальные финансовые схемы проведения подобных сделок.
– Говорят, что продажа квартиры из-под залога – новое для рынка недвижимости явление.
– Сделки из-под залога были всегда, поскольку всегда находились люди, в силу тех или иных обстоятельств вынужденные продавать квартиру, которая находится в залоге у банка. С началом кризиса доля таких сделок немного увеличилась, но она не превышает 2–3% от общего числа ипотечных сделок.
– Наверное, все-таки банки не очень заинтересованы в том, чтобы квартиру продать. Хлопот же с этим не оберешься…
– Согласен. Но если заемщик перестает исполнять обязательства по кредиту, не идет с банком на контакт и не пытается решить проблему путем продажи квартиры, реструктуризации кредита или рефинансирования, банк обращает взыскание на заложенное имущество. И только после получения решения суда квартира выставляется на публичные торги либо реализуется по соглашению сторон.
Важно еще отметить, что по заявлению залогодателя суд может отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до года. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися банк вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. То есть собственником квартиры становится банк, и уже он занимается реализацией квартиры.