Сбросят ли банки залоговую недвижимость
Сейчас много говорят о том, что осенью неплатежи ипотечных заемщиков возрастут, и банки начнут продавать квартиры, которые находятся у них в залоге. Мол, не выгодно им держать их на балансе, а в некоторых случаях – просто накладно. Если так случится, то выброс ипотечных квартир может обрушить рынок. Возможно ли такое? Вот мнения наших экспертов.
Валерий Казейкин, зам. руководителя рабочей группы Госдумы по реализации национальной программы «Свой дом»:
– Драматизировать ситуацию не следует. Банки уже придумали ряд способов, как улучшить свои показатели. Один из них – передача проблемных кредитов и заложенных квартир в закрытые ПИФы. Активно работает Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК), общий объем средств на реструктуризацию составляет 30 млрд рублей. Поэтому никакого обрушения рынка не будет.
Андрей Крысин, председатель комитета Ассоциации российских банков (АРБ) по ипотечному кредитованию:
– Если банк станет владельцем таких квартир, то что он будет с ними делать? Тем более, сейчас, когда цены на недвижимость падают. Кроме того, для банков – это не родная и не профильная деятельность.
Но и отказываться от квартир должников банки не будут. Поэтому, думаю, они сейчас возьмут такие квартиры себе на баланс и станут ждать изменения ситуации на рынке.
Вячеслав Шеянов, генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:
– Думаю, ситуация будет развиваться по другому сценарию. Если люди не могут рассчитаться с долгами, то, вероятно, банки им предложат несколько вариантов выхода из ситуации. Для начала банк предложит заемщику самостоятельно продать квартиру, а затем вернуть кредит.
Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «Инком-недвижимость»:
– Полагаю, что выброс большого числа подобных квартир, действительно, может значительно изменить ценовую планку на некоторых сегментах квартирного рынка. Если это произойдет с одновременным выбросом на рынок квартир-новостроек, изъятых в судебном порядке у задолжавших банкам инвестиционно-строительных корпораций, и придется на середину нынешней осени, то предложение может значительно превысить спрос. Но существует и другая точка зрения: многие специалисты-маркетологи серьезных риелторских структур, глубоко знающие рынок, тенденции его развития и существования в условиях кризиса, полагают, что на таком сегментированном рынке, как московский, выброс подобных объектов либо приведет к уменьшению цен только в данном сегменте, либо подобные объекты будут поступать в продажу постепенно. Почему? Да потому, что кредиторам необходимо вернуть себе свои деньги, особо не демпингуя.
Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
– Здесь важно разграничить два понятия:
Первое – это квартиры так называемых, потенциальных дефолтных заемщиков. Эти квартиры находятся в собственности у заемщика, который начинает испытывать трудности с выплатой кредита и принимает решение о продаже объекта. Заемщик получает разрешение банка на продажу и ищет покупателя.
Второе – дефолтные квартиры. То есть когда заемщик перестает исполнять свои обязательства по кредиту, не идет с банком на контакт и не пытается решить ситуацию путем продажи квартиры, реструктуризации кредита или рефинансирования. В этом случае банк обращает взыскание на заложенное имущество, и после получения решения суда квартира выставляется на публичные торги, либо реализуется по соглашению сторон. Здесь можно отметить, что по заявлению залогодателя суд может отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года. В случае объявления повторных публичных торгов, банк вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. То есть собственником квартиры становится банк и уже он занимается реализацией квартиры.
Но ожидать выхода на рынок большого числа очень дешевых залоговых квартир не стоит. Во-первых, доля сделок с квартирами, находящимися в залоге у банка, в общем числе ипотечных сделок сегодня не превышает 2–3%. Во-вторых, стоимость, за которую заемщик намерен продавать квартиру, согласовывается с банком-кредитором. Если же дело доходит до суда, то в случае, если банк-кредитор и заемщик-должник не могут договориться о стоимости предмета залога, ее определяет суд в соответствии со среднерыночным уровнем цен.
Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость»:
– Вполне возможно, что осенью число ипотечных квартир, выставленных на продажу, повысится, что еще больше увеличит дисбаланс спроса и предложения. Но в то же время на рынке уже сформировался отложенный спрос, и если осенью экономическая ситуация в стране не ухудшится, число продаж возрастет, а следовательно – ипотечные квартиры, выставленные на продажу по сниженной цене, будут востребованы покупателями.
Покупка квартиры, которая находится в залоге у банка, сопровождена повышенными рисками. По факту квартира принадлежит продавцу, но находится под залогом, и покупатель вначале погашает задолженность перед ним и только потом подписывает договор купли-продажи, оформляет право собственности.
Чтобы квартиры ипотечных заемщиков были востребованы, необходим существенный дисконт, на который не каждый продавец согласится. Поэтому маловероятно, что подобные сделки будут доминировать. Также следует учесть, что ипотечных квартир было не так много, и не каждый заемщик оказался в затруднительном финансовом положении. Вероятней всего число подобных предложений лишь увеличится, но сам рынок при этом не изменится.
Также следует учесть, что при продаже ипотечной квартиры собственник лишается своего, зачастую единственного, жилья (инвестиционные покупатели вряд ли будут пользоваться кредитами, это просто не выгодно). Поэтому при продаже собственник не может значительно снизить стоимость квартиры, иначе у него просто не хватит денег расплатиться по долгам. Поэтому сейчас скидки на квартиры, которые находятся под залогом у банка, составляют до 10%. При этом продавец зачастую несет большие убытки, чем те же 10% за счет общего падения цен на жилье и прочих немалых накладных расходов ипотечного кредита (первоначальной выплаты процентов банку, страховки и т.д.).
Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
– Полностью исключать подобную перспективу я бы не стал. Однако вероятность ее наступления, тем более нынешней осенью, оцениваю как невысокую.
Во-первых, ипотечные квартиры находятся у банков не в собственности, а в залоге. Поэтому вести речь о том, что банки несут какие-либо издержки по содержанию заложенных квартир на своем балансе, просто неуместно.
Во-вторых, для того, чтобы осенью вдруг возрос объем неплатежей по ипотечным кредитам, должны иметься какие-то существенные предпосылки. Таковыми могут быть, например, массовые увольнения в связи с существенным ухудшением экономической ситуации. А такое ухудшение не исключено, если станет реальностью предрекаемая некоторыми экономистами «вторая волна» кризиса. Однако между ее наступлением и реальным снижением платежеспособности ипотечных заемщиков должно пройти некоторое время, как минимум – несколько месяцев. Поэтому массовый выброс ипотечных квартир на рынок осенью представляется мне маловероятным.
Третий фактор «против» реализации подобного сценария – чувство самосохранения. Поскольку сегодня спрос на квартиры весьма невысок, массированный выброс новых объектов неминуемо обрушит рынок. Иными словами, в этом случае произойдет существенное снижение цен, но продать все объекты, выставленные на продажу, все равно не получится. Следовательно, единственно возможный результат: обесценятся огромные массивы недвижимости, которые являются частью общеэкономического пространства. За этим последуют банкротства не только застройщиков, но и многих банковских структур, кредитовавших строительство и ипотечные сделки. Таким образом, совершенно очевидно, что банки, приступив к массовой реализации заложенных квартир, начнут пилить сук, на котором сидят. И я не думаю, что менеджеры кредитных организаций допустят подобную перспективу.
Иван Пушкарев, руководитель российского представительства компании «АриольЭстрейя»:
– Действительно, экономический кризис вызвал обвал ипотечного рынка, в результате чего в собственность банков перешло достаточно много объектов недвижимости, подлежащих срочной реализации. Естественно, сложившаяся ситуация вынуждает банки продавать имеющиеся объекты со значительной скидкой.