Ипотека должна стать массовой
Что нужно сделать, чтобы ипотека стала доступной всем? Об этом рассказывает заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» «Альфа-Банка» И.В. Зибарев.Что сегодня происходит с ипотекой?
Ситуация с ипотекой на сегодняшний день сложная. Почти во всех коммерческих банках ставки по ипотеке серьезно выросли, до 20% и выше, что является по сути заградительной ставкой для населения. Фактически ипотека живет сейчас в госбанках, но и там ее объемы упали в разы. Это достаточно серьезная проблема, поскольку ипотека способствовала росту ВВП. И сама по себе она достаточно важный инструмент в обществе, позволяющий населению обеспечить себя жильем.
Практически все банки перестали работать с застройщиками и выдавать кредиты на этапе строительства. Сильно сократились программы по кредитованию загородной недвижимости из-за того, что ликвидность загородного жилья серьезно упала. Еще одно изменение коснулось индивидуальных предпринимателей: сейчас им стало сложно получить кредит.
Одна из основных проблем текущего ипотечного бизнеса – быстрый рост просрочек. Причин у этого явления две. Первая кроется в регионах, где люди испытывают более острые финансовые затруднения из-за кризиса. Вторая — в тех людях, которые взяли кредит в валюте, а именно в долларе, который резко вырос по отношению к рублю, и соответственно, увеличился ежемесячный платеж по кредитам.
Что касается спроса на ипотеку, то он, конечно, упал. Люди понимают, что сейчас создавать себе такие долги рискованно, и мы, в общем, не советуем этого делать. Но есть категория людей, продолжающая брать ипотечные кредиты, как правило, это те, кто улучшают свои жилищные условия. Например, была у семьи однокомнатная квартира, затем родился ребенок, и они захотели двухкомнатную. В этом случае заемщики рискуют небольшими суммами, поэтому взять кредит на таких условиях вполне доступно.
Какие риски нужно учитывать, прежде чем взять ипотечный кредит?
Сейчас нужно с осторожностью брать валютный ипотечный кредит. Его может взять человек, зарабатывающий в валюте, и уверенный в том, что сможет его быстро выплатить, например, когда получит хорошую премию тоже в валюте. Проявился и еще один риск, и он касается плавающей кредитной ставки, которая привязывается к какому-либо финансовому показателю. В результате, когда курсы валют росли, увеличивалась и ставка по кредиту, например, с 11% она могла подняться до 28%. Это колоссальный риск, который тоже нужно учитывать. В принципе, больше «подводных камней», связанных с самим продуктом нет. Все остальные риски связаны с самим человеком, тем, насколько рационально он оценивает собственные возможности. К примеру, если человек, оформляя кредит, надеется на какие-то дополнительные заработки, а затем их теряет, то он попадает в весьма неприятную для себя ситуацию. Еще один рискованный момент относится к строящемуся жилью. Если стройка по каким-либо причинам замораживается, и человек не может получить квартиру, за которую платит, банк в этом случае остается без залога и может попросить заемщика выплатить кредит досрочно.
Когда стабилизируется ситуация с ипотекой?
Она стабилизируется тогда, когда придет в норму экономическая ситуация в стране. Думаю, это случится не раньше, чем через полтора года. Важно, чтобы государство, во-первых, способствовало появлению инструментов внутреннего рефинансирования по системе ипотечного кредитования в стране. До кризиса все банки рефинансировали свои кредиты в основном на иностранных рынках — выпускали ценные бумаги, обеспеченные залогом и получали деньги. Это классическая схема, которая в принципе всех устраивала. Но как только случился кризис, этот инструмент всем игрокам рынка стал финансово невыгоден, ведь ипотека — это долгосрочный кредит, а таких запасов денег на двадцать лет вперед у нас нет. И второе, думается, что государству следует обратить внимание на крупные банки, которые зарекомендовали себя еще в докризисной ситуации, и давать им целевые кредиты на ипотечное кредитование. С одной стороны, это позволит стимулировать конечного потребителя, чтобы человек смог придти в банк и получить кредит по ставке, скажем, 12% вместо 20%. А с другой – это будет стимулировать и строительный рынок, и рынок жилья в целом. Сейчас ипотека стала неким элитным продуктом, а должна быть массовым, только в этом случае она выгодна банкам.