Мнения экспертов
Банк России инициирует создание специальной организации с государственным участием, которая будет выкупать жилье, находящееся в залоге у банков по ипотечным кредитам, если заемщик не в состоянии платить. Предполагается, что заемщики смогут продолжить проживать в квартирах или домах, которые перешли на баланс госструктуры, и при этом будут обязаны платить за аренду.
Но такая ситуация не может продолжаться все время. И вот когда мораторий закончится, а человек все равно не сможет погашать кредит в случае затяжного кризиса или проблем с работой, то что тогда ему делать? Какой выход из такой ситуации?
На эту тему рассуждают председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин и эксперты, представленные в рубрике «Мнения экспертов».
Евгений Чепенко, заместитель председателя комитета Ассоциации российских банков (АРБ) по ипотечному кредитованию:
– Предложение Банка России вполне нормальное и соответствует велению времени. При нынешней ситуации, когда спрос на жилье недостаточный, любой избыток предложения жилья может вызвать только дальнейший обвал цен, что негативно скажется, в первую очередь, на банковской сфере. Дело в том, что практически каждый ипотечный кредит, выданный банком, обеспечен залогом недвижимости. При резком падении цен продажная цена жилья может не покрыть всех убытков кредитора, что скажется на его финансовой устойчивости и возможности дальнейшего кредитования населения.
Поэтому формирование организации, способной в кризисный период выкупать жилье, на которое обращается взыскание, можно только приветствовать, так как здесь решаются сразу две задачи.
Первая – восстановление ликвидности банка и возврат им выданных кредитных средств. Вторая – формирование так называемого отселенческого или маневренного фонда. Цель выделения такого жилья бывшему заемщику – предоставить время для восстановления своей платежеспособности и решения жилищной проблемы.
Конечно, время, на которое предоставляется такое жилье, не может быть бесконечным. В противном случае теряется сама идея подобной схемы, а у гражданина исчезают стимулы активного поиска работы. Поэтому если заемщик не смог найти работу или иным законным путем решить вопрос получения дохода, тогда должен вступать в действие механизм освобождения им занимаемого жилого помещения. Найти какое-либо единое верное решение данной проблемы довольно трудно, поскольку в период кризиса у многих возникают большие проблемы с поиском и получением дохода, что не может не сказаться на финансовом положении заемщика и членов его семьи.
В целях преодоления кризиса и оказания в этот период помощи граждан, утратившим или снизившим свой доход, необходимо разрабатывать и принимать разные варианты и механизмы поддержки заемщиков. Это выгодно и кредиторам, и заемщикам.
Светлана Жданова, эксперт по недвижимости риелторской компании:
– Стоит отметить, что спасительная мера государства поможет не всем в ней нуждающимся.
Фактически заемщики, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, получат годичную отсрочку выплат как по основному долгу, так и по процентам по кредиту. Но скорее всего, отсрочка по выплате ипотечного долга для заемщика не будет бесплатной, то есть заемщики смогут отложить платеж по основному долгу, но будут продолжать платить по нему проценты.
Кроме того, заемщикам придется предоставить в банк документы о снижении доходов или о потере работы. Скорее всего, потребуется регистрация в службе занятости, а справка о сокращении доходов должна быть заверена администрацией предприятия, где работает заемщик, и содержать обстоятельства снижения зарплаты. В этом случае непонятно, что делать тем заемщикам, кто получал кредит под «серую зарплату», под справку о доходах «по форме банка». Вряд ли предприятие даст им справку для предоставления в госорганы о том, что их серый доход сократился, да еще и с обоснованием причин. Попадание такой справки в налоговую инспекцию или прокуратуру грозит предприятию как минимум затяжными проверками и доначислениями неуплаченных с серых зарплат налогов, а то и полноценным уголовным преследованием.
Нет уверенности, что справку с указанием причин урезания зарплаты выдаст и предприятие, выплачивающее зарплату «белую». Не исключено, что если работник посчитает указанные причины необоснованным, то такая справка способна стать поводом для подачи в суд на предприятие.
Тем не менее годичная отсрочка по ипотечным платежам – самое эффективное решение в нынешней ситуации. Правда, по окончании моратория все равно встанет вопрос о погашении долга, и если заемщик не может продолжить выплаты, квартиру придется продавать.
Константин Апрелев, вице-президент РГР:
– Для того чтобы ответить на этот вопрос, необходимо понять следующее:
– как будет определяться ставка аренды, если часть тела кредита уже возвращена?
– как будет определяться в дальнейшем цена для выкупа квартиры проживающими в ней должниками по кредиту?
К сожалению, пока не будет представлена внятная схематическая концепция этого предложения, невозможно, в принципе, комментировать заявления даже очень уважаемых и квалифицированных специалистов.
А вот в отношении отсутствия возможности бесконечно отсрочивать уплату по кредиту есть понятный инструмент взыскания имущества по просроченным кредитным обязательствам. Объект изымается у должника и продается на свободном рынке по текущей рыночной цене. Если он продается дешевле, чем задолженность перед банком, то не исключена возможность обращения взыскания на другое имущество должника.
Если же он продается дороже, чем задолженность, то на оставшуюся часть средств, за вычетом долгов и расходов, может претендовать заемщик. В целом перспектива у заемщика одна: если он утратил способность выплачивать деньги по кредиту, ему лучше самому, и как можно скорее, найти покупателя на недвижимость. Тогда он сохраняет перспективу что-либо получить в остатке после выплат по своим долгам.
Ирина Радченко, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ):
– Инициативу Правительства РФ по данному вопросу полностью поддерживаю. Если в настоящее время не предпринять конкретных шагов, которые бы помогли заемщикам пережить тяжелые времена, то на рынке недвижимости может начаться паника: вначале дефолтные заемщики начнут демпинговать, чтобы быстро рассчитаться с долгами. Затем, когда рынок недвижимости «просядет» на 20–30%, к ним присоединяться те, кто в состоянии платить по кредиту, но они, например, покупали квартиру с минимальным первоначальным взносом 5–10%. Они будут рассуждать примерно так – какой смысл платить за старую квартиру, если новая обойдется гораздо дешевле? Такая цепная реакция приведет к тому, что залоговые квартиры резко подешевеют, и банк вправе будет предложить остальным заемщикам предоставить дополнительный залог, например машину, дачу и т. д. Таким образом, косвенно могут пострадать от этой ситуации абсолютно все ипотечные клиенты – а их только в Москве насчитывается несколько десятков тысяч.
Татьяна Микеева, эксперт по кредитованию физических лиц:
– Год – это достаточно большой срок, за который заемщик может восстановить свое финансовое положение в полном объеме. Думаю, выкуп квартиры государством уже сейчас рассматривается как самая крайняя мера для заемщиков, столкнувшихся с трудностями.
Прежде чем воспользоваться данной помощью государства, лучше все взвесить, просчитать и понять, целесообразно ли откладывать выплату долга на год? Может быть, лучше будет самому продать квартиру, выплатить долг и еще остаться с какой-то суммой денег на руках. И в будущем использовать эти деньги в качестве первоначального взноса вновь, когда ситуация на рынке стабилизируется.
В любом случае право выкупа «своей» квартиры у заемщика останется. Если же заемщик не сможет платить арендную плату за жилье, ему придется освободить помещение. Подобная схема выкупа квартиры государством уже опробована в других странах.
Валерий Казейкин, заместитель руководителя рабочей группы Госдумы по реализации программы «Свой дом»:
– Это одно из антикризисных предложений, направленное на решение вопроса неплатежей по ипотечным кредитам. Механизм коммерческого найма на срок моратория достаточно проработан. Арендные ставки при этом существенно ниже, чем выплаты по кредиту. В случае затяжного кризиса или проблем с работой для неплательщика возможен переход на социальный наем.
Иван Грачев, депутат Госдумы РФ:
– Организация по выкупу квартир дефолтных заемщиков может быть создана на базе Агентства по страхованию вкладов (АСВ) и Сбербанка. Механизм работы корпорации сейчас разрабатывается. Предполагается, что заемщики смогут продолжить проживать в квартирах или домах, которые перешли на баланс госструктуры, но при этом будут обязаны платить за аренду. Мы вносим на обсуждение в Думе применение моратория на выселение людей в ближайшие год-полтора. Может так сложиться, что мораторий закончится, а человек все равно не сможет погашать кредит в случае затяжного кризиса и проблем с работой. Думаю, что 1–2 процента от тех, кто взял кредит, попадут в такую ситуацию. И что им делать?
Я считаю, что самое разумное решение – забрать в государственную или муниципальную собственность это жилье и назначить приемлемую аренду на срок, который может быть очень длинным. Вполне возможно для таких квартир сохранить шанс на реприватизацию, оговорить условия, при которых человек опять может начать платить и вернуться к варианту классической ипотеки.
Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости:
– Данное предложение нельзя назвать экономически выгодным для государства. Стоимость квартир, купленных с использованием ипотечных программ, определялась рыночным путем. Получается, что государству придется взять на себя обязательство по погашению перед коммерческими банками рыночной стоимости жилья плюс процентов за использование кредитов. Арендные же ставки, которые должен будет выплачивать дефолтный заемщик, по предварительной информации, лишь немногим превысят размер оплаты обычных коммунальных платежей.
Таким образом, государство экономически проигрывает дважды. Долг определен рыночным образом, а выплата аренды квартиры даже не соответствует рыночному уровню. Для сравнения: стоимость аренды обычной двухкомнатной квартиры в Москве сейчас колеблется от 20 до 30 тыс. рублей, а коммунальные платежи редко превышают 6 тыс. рублей.
С другой стороны, если взглянуть на ситуацию с позиции инвестирования, то абсурдность данного предложения очевидна. Срок окупаемости квартиры при сдаче в аренду на рыночных условиях (двухкомнатная квартира в спальном районе Москвы в новостройке экономкласса стоит от 5 до 7 млн рублей, арендная ставка на уровне 27 тыс. рублей) составляет от 15 до 20 лет. А с учетом предлагаемого варианта окупаемость квартиры для государства составит от 40 до 50 лет. Очевидно, что государству придется задействовать значительный финансовый ресурс, другими словами инвестировать в проект, окупаемость которого совершенно не важна. Государству предлагается распорядиться деньгами налогоплательщиков самым нерациональным способом.
Конечно, данные меры станут огромным подарком для должников, и среди них будут те, кто необоснованно и самонадеянно вступил в кредитные отношения. И за ошибки этих людей предлагается ответить «всем миром».
Данная схема также выгодна всем банкам, поскольку таким образом они перекладывают собственные риски на государство и снижают давление на собственное финансовое положение со стороны просроченных и рискованных кредитов, к которым сейчас в первую очередь относятся ипотечные кредиты.
В целом можно сказать, что данная мера поможет заемщикам и банкам, но усилит давление на государственный кошелек и, возможно, окажет влияние на осуществление других необходимых государственных программ. Ведь сейчас никто не сможет сказать, сколько возникнет проблемных кредитов в будущем и сколько должников окажутся неспособными выполнять свои обязательства.
Думаю, что это предложение носит скорее политический характер. А о его влиянии на рынок недвижимости вообще можно только догадываться. Как показывает опыт государственной поддержки ипотечных заемщиков в других странах, после принятия таких мер цены на недвижимость резко снижаются, и рынку недвижимости приходится не сладко.