Можно ли продать квартиру с ипотечным долгом?
Допустим у вас – долговременный ипотечный кредит. Увы, в жизни всякое случается и внезапно может возникнуть необходимость продать свое ипотечное жилье, которое, между прочим, находится в залоге у банка.
Продать квартиру возможно, но только с согласия банка. И надо быть готовым к тому, что процедура окажется сложной и долгой, предупреждает адвокат Елена Жданова.
А как бы вы хотели? Прежде чем дать вам долговременный кредит, банк потратил немало усилий, чтобы выяснить вашу надежность как клиента. Теперь же вы предлагаете ему вместо себя кого-то другого, и банку придется весь процесс начинать по новой. Зачем банку такие заморочки?
Да и проведение сделки требует значительных временных затрат. При этом возникают дополнительные риски. К тому же покупатель находится в подвешенном состоянии: в какие сроки он получит от банка возможность снять обременения?
Кстати, банк может опасаться, что продавец поведет себя некорректно и из-за постоянного роста цен на рынке будет тянуть с продажей, постоянно повышая цену на квартиру.
А потому банк (в том случае, если он согласится на продажу, – а ведь запросто может и отказать), скорее всего, говорит Елена Жданова, потребует от продавца и покупателя заключить нотариально заверенное предварительное соглашение, которое позволит покупателю обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Но это опять же займет немалое время.
Как только получено согласие
Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту на определенную дату и в нотариальном порядке, заключается предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры, покупатель уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет банка. Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии кредитной задолженности. И в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.
При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный договор купли-продажи квартиры.
Бывает, банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку именно этого банка, а разница между оговоренной продажной стоимостью жилья и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры.
После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме.
Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из ячейки банка после регистрации сделки.
Существует еще один вариант: подписывается соглашение о переводе долга на покупателя, который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира, естественно, находится в залоге у банка.