Локальный или общеэкономический?
В банках кредитуются все застройщики и большинство риэлторских компаний. Сами банки активно инвестируют в строительство. Покупатели жилья берут в банках ипотечные кредиты или хранят в них свои накопления на покупку квартиры. Поэтому неудивительно, что нарастающая нестабильность в банковском секторе автоматически взбудоражила и рынок недвижимости. Дополнительным источником паники служит до боли знакомая аналогия с 1998 годом. Тогда кризис тоже начался с банков и перерос в общеэкономический, в результате чего существенно просели и цены на все виды недвижимости. Сейчас, правда, наступило относительное затишье. Не перед бурей ли?
Поэтому, по мнению специалистов нашего аналитического центра, если все же разразится банковский кризис, то он неминуемо перерастет в общеэкономический. И вполне вероятно, что повторится сценарий 1998 года. Если граждане потеряют из-за банковского кризиса свои сбережения, а из-за общей стагнации экономики снизятся текущие доходы населения, то уровень цен на недвижимость начнет падать.
Хотя, как показал прошлый экономический кризис, снижение цен произойдет не сразу. Новостройки станут дешеветь через месяц-два, вторичное жилье – только через полгода. Подобный сценарий в нынешних условиях является возможным, но не единственным. Существует мнение, что серьезных предпосылок для общеэкономического кризиса в России сейчас нет, а нестабильность в банковском секторе является скорее локальной. А если это так, то влияние ситуации с банками на рынок недвижимости будет полностью противоположным. Большинство вкладчиков смогут забрать свои сбережения из банков, хотя доверие к ним останется подорванным надолго. Текущие доходы населения также заметно не изменятся. И основной проблемой для граждан спустя несколько дней или недель после успешного «спасения» своих денег из банков станет вопрос: «Куда же их теперь вложить?». Как показывает практика, для широких слоев населения основным средством для сохранения и приумножения накоплений является приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду или перепродажи. Хорошим примером этого служит 2003 год, когда началось снижение курса доллара. Темпы роста цен на рынке недвижимости подскочили с 1% в месяц до 3%–5% в месяц в зависимости от сезона и находились на этом уровне больше года.
Подводя итог, можно сказать следующее. Сейчас рынок недвижимости находится на серьезной развилке. И выбор во многом будет зависеть от происходящего в банковском секторе. Если банковский кризис перерастет в кризис общеэкономический, то возможно заметное снижение цен на недвижимость подобно сценарию 1998 года. А если же он окажется локальным и подорвет доверие только к данному финансовому инструменту, то рынок недвижимости как альтернативный инструмент для сохранения и приумножения средств только выиграет от этого. Подобно развитию ситуации в 2003 году в условиях пошатнувшегося доверия к доллару, в нынешних условиях уже в начале осени может начаться новый существенный виток роста цен на жилье за счет увеличения количества инвестиционных квартир.
Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
БАНКОВ ДОЛЖНО БЫТЬ МЕНЬШЕ
Банковский кризис в России не закончился. Он просто приутих. Возможно, идет какая-то перегруппировка. Банков же у нас очень много, стране не нужно столько. Нужны мощные мобильные банки, способные пережить любые потрясения. Если мы сейчас посмотрим на Восточную Европу, то там практически уже нет национальных банков. Или возьмем Казахстан. У них количество банков за два последних года сократилось в 10 раз – с 340 до 34. И никаких конфликтов и потрясений.
Скорее всего, и у нас начнется процесс слияния или поглощения крупными банками мелких. И это вполне нормально. Другое дело, как он будет проходить. Здесь многое зависит от Центрального банка. Думаю, что из опыта летней паники извлекут определенные уроки, и процесс сокращения количества банков пройдет достаточно мягко.
И если все будет происходить цивилизованно, то рынок недвижимости от этого не пострадает. А если, как летом, процесс укрупнения пойдет через обанкрочивание и отзыв лицензий, то опять получим хаос и на рынке недвижимости.
Владимир ЛОПАТИН, вице-президент корпорации «БЕСТ-недвижимость»