Долевое строительство
Через несколько месяцев после вступления в силу ФЗ № 214 в него внесли поправки, отменившие наиболее грозные пункты, не устраивавшие застройщиков. Но даже смягчения не подвигли строителей работать «прозрачно», большинство так и осталось на «серых» схемах.
Закон суров, но его легко обойти
Напомним, многострадальный федеральный закон был принят 30.12.2004. Его название: «Об участии в долевом строительстве».
И вот не так давно в Госдуму РФ внесен новый законопроект поправок «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства». Он уже получил положительное заключение правительства РФ.
Между тем, что касается защиты прав дольщиков, то 214-й и без всякой редакции крепко стоит на страже интересов соинвесторов. «Законный» договор предусматривает строгие сроки исполнения застройщиком его обязательств и ответственность за нарушение этих сроков. К примеру, согласно ст. 6 застройщик обязан передать покупателю квартиру не позднее срока, предусмотренного договором, и срок этот должен быть единым для всех участников долевого строительства на том или ином объекте.
Если застройщик не укладывается во временные рамки, то не позднее чем за два месяца до истечения первоначального срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию. И предложить внести изменения в договор.
В случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом если участником долевого строительства является частное лицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Если строительство прекращается, и наблюдаются все признаки того, что компания дышит на ладан, покупатель квартиры сам может инициировать процесс расторжения договора. В соответствии со ст. 9, п. 1.1 он вправе расторгнуть договор в судебном порядке, когда очевидно, что в предусмотренный договором срок дом построен не будет. В этом случае застройщик обязан возвратить покупателю деньги с процентами за их использование. «Серые» покупатели лишены подобных возможностей.
Увы, закон не работает. И строек «в законе» почти нет. В Москве, например, по данным заместителя председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Александра Когана (он один из авторов нынешних поправок), в первом полугодии 2008-го по 214-му закону заключался лишь каждый 30-й договор. Все остальное строительство шло по «серым» схемам.
Что толкает к «серым» схемам?
Оно и понятно. В соответствии с законом застройщик имеет право привлекать деньги участников долевого строительства только после получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство и официального опубликования проектной декларации. В результате существенно повысились затраты застройщиков на первоначальном этапе строительства. Если раньше можно было начинать строительство, имея $200–300 тысяч собственных средств, то после принятия закона сумма (в зависимости от месторасположения участка и масштаба проекта) увеличилась до нескольких миллионов.
Кроме всего прочего, на застройщика легли дополнительные обязательства. Не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта он должен направить каждому дольщику извещение о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Для обеспечения информационной прозрачности обязан представлять любому заинтересованному лицу учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. А еще продемонстрировать утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибыли и убытков за последние три года…
Прибыль же застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказалась под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль. В итоге это должно составлять 42 процента с полученного финансового результата.
Но если застройщик применяет обходную схему и привлекает средства граждан на стадии строительства не по договору долевого участия (например, при помощи продажи векселя с возможностью погашения приобретением квартиры), то у него нет необходимости платить НДС. Несмотря на фактическое привлечение средств на стадии строительства, сделка оформляется как продажа готового жилья, которая в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ освобождена от НДС.
Поскольку НДС включается в цену договора, создаются заведомо неравные условия для граждан, приобретающих жилье на стадии строительства и на вторичном рынке. А потому миллионы людей предпочитает покупать жилье на стадии строительства, чтобы сэкономить, так как стоимость строящегося жилья ниже готового.
Но хотя «серые» схемы позволяют компании снижать налооблагаемую базу, они же дают возможность не платить неустойки соинвесторам в случае задержки с вводом дома. К примеру, до объявления себя банкротом компания-застройщик может вывести все активы, и дольщик никогда ни копейки из этих денег не получит. По 214-му ФЗ такой вариант не пройдет, поскольку земельный участок и весь недострой находятся в залоге у дольщиков, а в процессе банкротства обращаются в пользу залогодержателей.
Кнут и пряник
Теперь законодатели, судя по всему, твердо намерены сделать применение ФЗ № 214 всеобщей практикой. В роли кнута будут выступать административные взыскания, налагаемые на всех, кто реализует объекты не по закону. За нарушения предлагается установить штраф на должностных лиц в размере от 20 до 50 тыс. руб., на юридических лиц – от 500 тыс. до 1 млн руб. за каждого гражданина, денежные средства которого привлечены в обход установленного порядка.
Одна из основных целей законопроекта, как говорится в пояснительной записке к нему, – предупреждение продажи в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены средства граждан, третьим лицам. Не менее важно и то, что права преимущественного выкупа данного имущества и имущественных прав будут предоставлены субъекту Российской Федерации (муниципальному образованию). Это делается с целью дальнейшей достройки жилых объектов и передачи помещений гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестной организации.
Проект федерального закона вносит изменения в статьи 110 и 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Сегодня субъекты РФ и муниципальные образования при решении проблем обманутых дольщиков сталкиваются с отсутствием легальных оснований для вмешательства в договорные отношения физических и юридических лиц, а также в процесс банкротства компании – недобросовестного застройщика.
Предлагается освободить застройщика от НДС в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с федеральным законом. По мнению разработчиков, это позволит создать благоприятные налоговые условия для цивилизованного развития первичного рынка жилья. Послужит стимулом для застройщиков работать по установленной форме договора долевого участия, снимет причины для использования альтернативных договоров, не подпадающих под НДС.
Предлагается включить в понятие «застройщик» юридические лица, имеющие земельные участки на праве субаренды. Сегодня такие застройщики вынуждены доказывать свое право регистрировать договоры долевого участия в судебном порядке.
Также предоставляется возможность регистрировать договоры долевого участия застройщикам, имеющим земельный участок как на праве постоянного бессрочного пользования, так и по договору аренды (субаренды) на срок менее года. Сейчас, согласно пункту 2 ст. 26 Земельного кодекса, договоры аренды (субаренды) земельного участка, заключенные на срок менее года, не подлежат госрегистрации (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами).
Проектом закона, о котором идет речь, должна быть решена и проблема, связанная с погашением регистрационной записи об ипотеке. Погашение ее сегодня затягивается до момента регистрации права собственности последнего дольщика, несмотря на то, что застройщик считается исполнившим свои обязательства с момента подписания акта приема-передачи жилого помещения.
Также данный проект сокращает перечень документов и срок регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных не с первым участником долевого строительства.
Одновременно с этим предлагается законодательно закрепить в Налоговом кодексе РФ размеры госпошлин за государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, договора залога прав требования участника долевого строительства. Для физических лиц будет установлена пошлина в размере 500 руб., для организаций – 7 500, для органов местного самоуправления – 100.
В условиях кризиса, когда застройщики отрезаны от банковского финансирования и вынуждены более активно привлекать средства граждан, значение поправок в закон о защите прав участников долевого строительства возрастает в разы.