Всего понемножку
Дома, построенные на заре коттеджного строительства, отличало одно: все они были разные. По своей архитектуре, размерам, этажности… Что-то нравилось, что-то – не очень. Но это было время очень богатого ассортимента.
Предъявите!
Современный рынок загородного жилья как у нас, так и за рубежом формировался и формируется на типовых проектах домов, производимых промышленным способом. Любое отклонение от проекта делает строительство дороже.
И тем не менее, чтобы поселок считался ликвидным, должен быть предложен немалый ассортимент предлагаемых проектов. Так, в бизнес-классе «коллекция» таковых в среднем не превышает десятка, – рассказывает исполнительный директор инвестиционной компании Георгий Кузин. – В экономклассе – поменьше. В зависимости от размера поселка от 5 до 10 типов. Но в крупных поселках бизнес-класса, как правило, разные типы домов строят кварталами. Взять хотя бы «Княжье озеро» – там есть квартал строений поменьше, побольше и более дорогих домов, расположенных в наиболее выгодном месте, например на опушке леса или имеющих выход к воде.
Хотя многие специалисты уверены, что строгого разделения строений по классам нет и никогда не было. Зато чем более разнообразна их архитектура, тем больше выбор у покупателя. «В закрытых элитных поселениях на 10–20 домов обычно таких вариантов от 1 до 3, – говорит риелтор Дмитрий Краснов. – В поселках корпоративного типа иногда применяются «зеркальные проекты».
Например, когда разрабатывалась элитная «Антоновка», архитекторы использовали всего три типа проектов. Дома были выдержаны в одном архитектурном стиле, но отличались по площади и были расположены друг к другу как бы зеркально.
На рынке загородной недвижимости появилось немало девелоперов, построивших не один и не два, а полдюжины и более поселков в самых разных ценовых сегментах. Соответственно, у таких компаний имеется не один десяток проектов, которые можно удачно совместить при строительстве нового объекта. Что касается начинающих, но творчески думающих застройщиков, у них всегда есть возможность адаптировать проект дома, слегка изменив его первоначальный вариант. Например, дать другую отделку фасада, поменять кровельный материал, добавить или убрать гараж, увеличить число помещений в доме за счет уменьшения площади террасы и т. д.
Сделайте нам красиво
Многие девелоперы готовы строить дома на территории поселка по специальным проектам – тогда и число архитектурных решений может быть не ограничено. В таких случаях застройщики придерживаются условия: дом должен возводиться в соответствии с общей визуальной концепцией поселка. Кастомизация (изготовление по индивидуальному проекту) – услуга, которая недавно появилась в связи с увеличением конкуренции на загородном рынке.
«Сегодня каждый девелопер определяет типологию коттеджей самостоятельно, – считает Ольга Кери. – Причем в этом вопросе важно учесть не только число проектов, но и то, насколько различны размеры домов, их площади. В идеале, типология должна быть разработана таким образом, чтобы покупатели с разными бюджетами имели возможность выбора из нескольких коттеджей».
В мегапоселках, по мнению риелтора Анастасии Кротовой, для каждого ценового сегмента разрабатывается своя коллекция проектов. При этом один и тот же по размерам и планировке коттедж можно строить в разных сегментах. Но из-за того, что при строительстве одного используются очень дорогие стройматериалы и расположен он, например, в лесной зоне, продан будет за 3 млн долларов, когда второй – на равнине и с менее красивым фасадом – пойдет за 1,5 млн.
Кто и как заказывает музыку
«Музыку» здесь всегда заказывает тот, кто желает получить максимальную прибыль с минимальным риском. Это, конечно же, девелопер. А если застройщик – из «новеньких»? В таких случаях девелопер идет за помощью к опытному консультанту, который сделает оценку маркетинговой составляющей, напишет концепцию реализации проекта и в конечном счете посоветует, какой должен быть ассортимент для данного вида поселка. По крайней мере, девелопер вкупе с консультантом должны очень четко определить тот набор помещений, который потребуется жителям данного ценового сегмента: число спален и вспомогательных помещений (прачечная, склад, комнаты для обслуживающего персонала или технического оборудования), мест в гараже. Очень важную роль играет площадь рекреационной зоны и ее функциональное назначение (бассейн, сауна, бильярдная, тренажерный зал, кинотеатр, винотека и т. д.).
Набившие шишек девелоперы стараются работать с солидными архитектурными бюро. А крупные компании организовывают и свои собственные подразделения дизайнеров и архитекторов.
Опытный застройщик прекрасно понимает, что сэкономить на ассортименте вряд ли удастся. Подрядной строительной организации совершенно безразлично, как будет выглядеть квадратный метр жилья того или иного класса. Как «нарисовано» в проекте, так и станут строить – дома одного типа или двадцати.
«Я бы не рекомендовала пытаться сэкономить на проектировании, – считает Ольга Кери. – Дело в том, что добротный ассортимент – не самая затратная часть для девелопера при строительстве загородного поселка. А вот внешность и внутренний комфорт дома для покупателя очень важны. Клиента могут устраивать объекты инфраструктуры, расположение поселка и коттеджей в нем, цена домовладения, наконец… Но если среди предложенных проектов он не обнаружит дом своей мечты, то будет искать его в другом поселке».
«Ассортимент домов в рамках одного поселка зависит от его размера, земельного участка и местоположения в нем, – констатирует Георгий Кузин. – Когда ассортимент слишком богат, покупатель может растеряться. Согласитесь, выбрать дом из двух десятков проектов очень тяжело». С таким мнением соглашается и специалист по рынку загородной недвижимости Алексей Артемьев. Он уверен, что на ассортименте проектов не только можно, а нужно экономить! Но ни в коем случае не на архитекторах! Есть поселки, где сотня домов сделана, казалось бы, под одну гребенку. Но – как! Выполнены они на самом высоком уровне.