Александр Милявский: «Город должен развиваться»
Московская городская Дума намерена предложить Госдуме внести в Земельный кодекс поправки, разрешающие резервировать и изымать у собственников землю под строительство социального жилья. Свой комментарий к такому решению дал корреспонденту «КР» Александр Милявский, заместитель председателя комиссии по перспективному развитию и градостроительству столичной Думы.
Справа скала, слева – обрыв
– Я был одним из инициаторов поправки. Бурная реакция, которую она вызвала, объясняется, на мой взгляд, прежде всего, тем, что не все поняли, о чем собственно идет речь. Разберемся еще раз.
Статьей 49 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что государство может изъять земельный участок для государственных нужд у собственника в исключительных случаях: строятся стратегические объекты – дороги, электростанции, расширяется пограничная зона. Но изъять можно не всегда, а лишь в уникальных случаях, когда нет других вариантов!
Что это значит? Например, в определенном месте, должна пройти дорога федерального значения. На одном ее отрезке имеется участок, который принадлежит собственнику. Если есть возможность его обойти, и проложить дорогу в другом месте, закон обязывает этим воспользоваться. В таком случае государство не имеет права изымать земельный участок. А вот если другого пути нет (допустим, справа – скала, слева – обрыв), тогда по определенной процедуре земля резервируется и изымается у собственника. Но не бесплатно, а путем выкупа.
Мы предлагаем внести дополнение в статью 49 Земельного кодекса, расширить этот перечень: предусмотреть возможность резервирования и изъятия земель в исключительных случаях для строительства жилья по госзаказу и полностью на бюджетные деньги. То есть в перечень уникальных случаев внести еще один: резервировать участки, когда государство строит социальное жилье для бесплатной передачи его очередникам. При условии, подчеркиваю, если заказчиком выступает государство, то есть в нашем случае субъект государства – Москва. И если строительство идет полностью на деньги из городской казны.
Цель, которая при этом достигается, – решение чисто социальных задач. Вот, в чем смысл маленькой поправки, которую мы предлагаем внести в статью 49 Земельного кодекса РФ. Считаем, что эти изменения будут способствовать выполнению национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Никакой коммерции!
– Александр Борисович, имеет ли предлагаемая поправка отношение к коммерческим проектам?
– Нет, никакого.
Известно, что люди ждут нового жилья по 15-20 лет, живут в тесноте, считают каждый день до будущего новоселья. А площадок, пригодных для строительства многоэтажек, остается все меньше. В городе сложился острый дефицит площадей под социальное жилье. Между тем, есть огромные производственные территории, на которых можно его возводить. Но для этого необходим механизм изъятия таких земель.
Предположим, найдена площадка, где можно возвести 100 тысяч квадратных метров социального жилья, построить не один многоэтажный жилой дом, переселить людей из тесных квартир. Но посередине находится чей-то участок, и обойти его нельзя. Если оставить – тогда в центре нового микрорайона образуется островок, который нарушит всю планировку проекта. И построить можно будет уже не 100 тысяч квадратных метров, а в два-три раза меньше. Следовательно, часть очередников не получит квартиры, будет жить в тесноте еще несколько лет. Как поступать в подобных случаях?
На наш взгляд, будет разумно, если государство примет решение о резервировании такого участка, а в дальнейшем – изъятии и покупке его у собственника. Предлагаемая поправка как раз и позволяет это сделать, когда другой возможности построить социальное жилье в этом конкретном месте, нет. А в конечном итоге, поправка дает возможность выполнять программу строительства многоквартирных домов за счет бюджета и развиваться городу.
– Однако не все депутаты согласились с подобными доводами, хотя большинство проголосовало «за».
– Можно сказать, что наша поправка вызвала самые горячие обсуждения. Оппоненты задают вопрос: почему вдруг социальное жилье стало уникальным? Отвечаем: оно не стало уникальным, уникальным является сам случай. А когда случай является уникальным, вы открываете перечень и смотрите – можно или нельзя изъять этот участок. К слову сказать, в статье есть пункт – «иные». Его и сегодня можно широко применять, но только в отношении земель, находящихся в собственности субъекта Федерации.
У нас в Москве, к сожалению, собственность на землю четко не разграничена. Город не является собственником земельных участков, кроме тех, на которых стоят его здания и сооружения.
Хочу обратить внимание на принципиально важный момент: земля не забирается, а выкупается. Если речь идет только о здании, то это делается по схеме, зафиксированной в Жилищном кодексе РФ. Если же участок приватизирован – по Земельному и Градостроительному кодексам.
– Напомните, пожалуйста, что это за схемы.
– Схема простая. О резервировании земли собственник предупреждается за год. Дальше покупателю (государству) предстоит договариваться о цене. То есть определить договорную цену, при которой собственник согласен, а государство готово выкупить земельный участок и имущество. По федеральному закону об оценочной деятельности проводится независимая оценка. Допустим, собственник с ней не согласен. Он имеет право взять другого оценщика, только платить за это придется ему самому.
– Определяется справедливая выкупная цена?
– Выкупная цена – сложное комплексное понятие. Оно включает в себя рыночную стоимость имущества и упущенную выгоду (прибыль, которую вы могли бы получить, скажем, сдавая участок в аренду). Учитываются также ваши обязательства перед третьими лицами. Государство компенсирует потери третьим лицам, которым вы сдали в аренду участок или имущество. Оно берет на себя всю финансовую ответственность за невыполнение обязательств по договору, ранее подписанному собственником. И он получает максимально возможную выкупную цену.
Если мнения не совпадают
– Бывают случаи, когда продавец и покупатель не могут договориться о цене. Мнения даже у профессиональных оценщиков не всегда совпадают.
– Не смогли договориться – решение о выкупной цене имущества примет суд. Думаю, в этом случае любой продавец получит справедливую и достойную компенсацию, которая позволит ему приобрести дом, участок, если они ему нужны, причем в этом же районе. А возможно, и принесет дополнительную выгоду.
Есть и другой вариант. Вместо выкупной цены город может найти способ предоставить иной удобный участок земли, жилье. Переговоры ведутся полностью на коммерческой основе.
– Теперь постановление городской Думы об изменениях в Земельный кодекс РФ будет направлено на обсуждение в Государственную Думу?
– Надеемся, наши коллеги прислушаются к мнению и доводам московских депутатов.
О нашем собеседнике
Александр Борисович Милявский родился в 1963 году. Окончил Минский радиотехнический институт и Московский государственный институт международных отношений (университет) МИД России. Перед избранием в городскую Думу был президентом ОАО Московский телевизионный завод «Рубин». Избран депутатом МГД в декабре 2005-го.
Заместитель председателя комиссии Гордумы по перспективному развитию и градостроительству. Член комиссий Думы: бюджетно-финансовой; по экологической политике. Член объединенной комиссии Московской городской и Московской областной Дум по координации законотворческой деятельности.