Сергей МЕЛЬНИЧЕНКО: Нонсенс, когда дом в собственности, а земля под ним – не ваша
Наша газета внимательно следит за подготовкой закона города Москвы «О землепользовании и застройке города Москвы». Он важен не только для тех, кто возводит в столице жилье, но и для тех, кто нуждается в крыше над головой. Как повлияет закон на жилищное строительство? Отвечает на этот вопрос заместитель начальника ГлавАПУ, руководитель службы градостроительного кадастра Москвы Сергей Мельниченко.
– Строительство и в первую очередь жилищное – барометр экономического благополучия общества; поэтому руководство города придает ему особое значение. И в этом смысле закон «О землепользовании и застройке города Москвы» базовый: он создаст ясные, прозрачные процедуры, улучшит инвестиционный климат и обеспечит устойчивое развитие города как целостного, единого образования.
Отступая от темы, скажу: хочется кому-то или не хочется, но в рыночной экономике, куда мы все так стремимся, частная собственность неизбежна, в том числе и частная собственность на землю. Согласитесь, это нонсенс, когда у вас в собственности некое сооружение – тот же жилой дом, а земля, на которой он стоит, – не ваша.
Пока город придерживается политики аренды земли, как основной формы земельно-правовых отношений в Москве. Но, по моему убеждению, это своего рода формула переходного периода. На нынешнем этапе развития, особенно при нашем стремлении в ВТО, нельзя быть чуть-чуть при социализме и чуть-чуть при капитализме, как нельзя быть немного беременной. Нас просто обяжут жить по правилам цивилизованного общества. Да, это новое дело, и мы должны научиться работать и управлять развитием города при наличии множества собственников.
– Что в этом законе особого?
– Во-первых, в нем должны быть четко сформулированы принципы использования земли теми, кто ее уже имеет, и правила проведения нового строительства, реконструкции. Необходимо разумно упростить процедуры предоставления и покупки земли, согласования проектов. Надо заметить, что во всем мире покупка – оформление прав на землю – не самая простая процедура. Например, в той же Германии, у которой мы многое заимствуем с точки зрения построения цивилизованных процедур, возникла надобность строительства новой федеральной трассы Мюнхен – Дюссельдорф. Шесть лет они оформляли права на землю под трассу, два года проектировали, а строили чуть больше года! Другой пример: по законам американского штата Канзас вашу заявку будут рассматривать 78 дней и, лишь детально «просветив» вас и ваши предложения, ответят, будут с вами работать или нет.
Естественно, возникает вопрос: почему так долго? Потому, что ошибки в градостроительстве очень дороги! Наглядный пример – гостиница «Интурист». Этот «памятник» эпохи «стекла и бетона» снесут, ведь он чудовищным образом нарушает историческую среду, «давит» Кремль. Если бы в то время, когда она строилась, существовало территориальное зонирование и градостроительные регламенты, этого бы не произошло.
– Вы сказали: необходимо научиться управлять городом при наличии множества собственников на землю. Есть представление о том, как это делать?
– Действительно, традиционное российское представление о собственности таково: поставил забор и что хочу, то и ворочу. Ничего подобного, существует баланс общественных и частных интересов, и на этом балансе держится весь цивилизованный мир.
Ответ на вопрос, как управлять городом, дан в статье 85 нового Земельного кодекса. Там сказано, что градостроительные регламенты, устанавливаемые на любую территорию города, обязательны для исполнения всеми собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами земли вне зависимости от формы собственности и принадлежности этого собственника и иных прав на землю. Другими словами, правила, установленные городом и отраженные в Генеральном плане развития, – территориальное зонирование, градостроительные регламенты, ограничения и обременения – это и есть единая система учета частных и общественных интересов, система построения разумного управления устойчивым развитием города, создание среды обитания, комфортной и для общества, и для каждого москвича.
Да, ты собственник, но если находишься в промышленной зоне, значит, можешь строить здесь только промышленные предприятия, как предписывает генеральный план города. Такая логика абсолютно понятна: она действует и прекрасно себя оправдала во всем мире. Пример – Париж: строить в исторической части Парижа можно не выше, честно говоря, точно не помню, то ли 17,5 метра, то ли 16,5 метра. Ограничение по высоте козырька стимулировало творческую фантазию архитекторов. Результат известен – в Париже появились мансарды. В Вашингтоне есть законодательно установленное ограничение: выше Капитолия строить здания нельзя! А вот в Нью-Йорке ограничений по высоте нет, и он застроен чудовищными «сундуками», превращающими людей в муравьев.
– А как обстоят дела с подобными ограничениями в Москве?
– В Москве с ограничениями полный порядок. Например, в центре Москвы ни один собственник никогда небоскреб не поставит – действуют ограничения, учитывающие множество памятников архитектуры, истории и культуры. И, знаете, кому надо за это сказать спасибо? Мэру Юрию Лужкову! Он предугадал развитие событий – Москве понадобится генеральный план. И теперь новый Земельный кодекс России мы встречаем во всеоружии: у нас есть генеральный план, есть три регламентные схемы – функционального, строительного и ландшафтного зонирования, устанавливающие четкие и понятные каждому правила использования любого участка городской территории. Функциональное зонирование определяет назначение территории: жилые зоны, общественные, промышленно-коммунальные зоны, зоны отдыха и т.п. Строительное зонирование означает ограничения по плотности и высоте застройки. Ландшафтное зонирование представляет собой нормативы процентов застройки предоставленного участка и базовых обязательств по его благоустройству. Это цивилизованный порядок!
Вообще должен заметить, что за последние десять лет мы многому научились. Вспоминаю 1992–1995 годы – период активной работы с нами западных экспертов. Их рекомендации поначалу мне казались, мягко говоря, странными. У нас было так: недвижимость – это дом, квартира; а они говорят: недвижимость – это земля и то, что на ней находится. И права на эту недвижимость, сделки с нею должны регистрировать органы юстиции. Мы думали: причем здесь органы юстиции? У нас были земельный комитет и правительство Москвы. Теперь все к этому привыкли и считают нормой. То же будет и с территориальным зонированием и градостроительными регламентами.
Кстати, качество подготовки исходно-разрешительной документации имеет для инвестора решающее значение. Вспоминаю, как в тот же период (я работал в Москомземе) – продавали земельные участки – право аренды земли: предоставляли заказчику кальку формата А-4. Приходили инвесторы и за 3 млн. долларов покупали эту кальку с двумя, тремя подписями. И все! А когда начинали оформлять участок, то выяснялось: там подземные коммуникации, которые не подлежат перекладке, или природный комплекс, или нет согласований с СЭС, Москомприродой и т.д.
Так было! Слава Богу, теперь это история.
И посмотрите, как тщательно прорабатываются участки, выставляемые на продажу сейчас! «Продажа» – профессиональный жаргон, правильный термин: продажа права на заключение договора аренды земли. Участок, который идет на конкурс, вылизывается до последней запятой – ни единой претензии! Точное описание разрешаемого строительства, учет всех ограничений, все согласования, все подземные коммуникации, условия подключения к ним – предлагается товар высочайшего качества.
Сегодня у нас есть градостроительный и земельный кадастры, содержащие юридически чистую, официальную информацию о градостроительном зонировании и оформленных правах на землю.
Сравнивая день вчерашний и сегодняшний, понимаешь, какой колоссальный рывок мы сделали – за 10 лет прошли путь, на который другие затратили столетия. Конечно, не без ошибок. Шишек набили немало. Но должен сказать, перемены разительные.
– И тем не менее, Сергей Порфирьевич, вокруг собственности на землю продолжаются споры. Недавно в политической передаче ТВ один из противников собственности на землю заявил: смотрите, в какое положение поставлены простые русские люди – землю под их домами скупают толстосумы.
– Типичная спекуляция и пропаганда! По Конституции России, по Гражданскому, по Земельному и Градостроительному кодексам – по этим четырем «китам», на коих держится правовая основа нашего государства, имущественные права на здание являются основанием для оформления имущественных прав и на землю!
Это раньше были разведены имущественное и земельное права. Ошибка. Теперь исправляем ее. Земля оформляется только на тех жителей, которые живут в этом доме.
– Во всем мире строительный бизнес считается прибыльным делом. Насколько выгодно будет строить в Москве жилье с появлением частной собственности на землю?
– В Москве уже сейчас выгодно строить жилье. Частная собственность – это, прежде всего, гарантии. Гарантии на вложенный капитал. Появление в нашей жизни такого понятия, как «моя земля», это шаг к стабильности.
Гарантии и стабильность – вот смысл благоприятных условий для привлечения инвестиций, для строительства того же жилья. Когда будет полноценная собственность на землю, тогда нам поверят, и тогда в Москве будут строить много, качественно и красиво.
А закон, о котором мы говорили, должен стать серьезным шагом, кардинально улучшающим инвестиционную привлекательность столицы.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Сергей Мельниченко родился в городе Славуте на Украине. Окончил Московский архитектурный институт. Работал в Институте генеральных планов Мособлиспокома, затем в Госстрое СССР. С 1987 года – в ГлавАПУ Москомархитектуры. Доктор права. Эксперт по вопросам устойчивого развития населенных пунктов и советник программы ХАБИТАТ Организации Объединенных Наций.