Застройщик и новостройки. Первые решили «застраховаться» от вторых
Первоапрельскому федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнилось 9 месяцев. С весны в строительном бизнесе России наступило похолодание. Многие склонны винить закон, писавшийся для «доступного жилья».
Ведущие игроки строительного рынка заморозили свои новостройки. А к концу этого года, по их прогнозам, с рынка могут уйти до трети застройщиков.
Устоят «крупняки»
– Я не запустил с 1 апреля ни одного нового объекта, – поделился с нами президент Mirax Group Сергей Полонский. – И мы не одиноки.
Многие строительные компании снизили объемы, – причиной послужил вышеупомянутый закон. Как только он заработал, почти все строительные компании отнеслись к нему критично. Они не скрывают, что будут специально декларировать более поздние сроки окончания строительств, чтобы застраховаться от штрафных выплат.
– Получается, что теперь соинвестор, вкладывающий деньги в квартиру на этапе котлована, становится главной фигурой в строительном процессе. Нам нужно собрать 260 разрешений от городских инстанций. На это уходит полтора – два года. И все это время мы должны вкладывать в проект собственный капитал: выкупать земельный участок, оплачивать долю городу, вести проектные работы, вносить деньги за документы, – говорит Сергей Полонский.
По его мнению, уже на этом этапе работы небольшие строительные компании и начнут умирать, поскольку у них нет доступа к банковским кредитам.
Президент Mirax Group полагает, что уже к концу 2005 г. с рынка недвижимости уйдут более 30% компаний. Выживет, по мнению бизнесмена, лишь крупный строительный бизнес, имеющий доступ к финансовым ресурсам.
Однако нашлись и те, кто считает, что ничего страшного 1 апреля 2005 г. не произошло.
– Капитальное строительство – дело затратное, им не должны заниматься фирмы, уставной капитал которых составляет 10 тыс. руб., – подчеркнул президент корпорации «Социальная инициатива» Николай Карасев. – Поэтому я вижу выход в консолидации капитала застройщиков и финансовых структур. Мы к этому уже готовы.
В этом случае вполне оправданно возросла стоимость метра в новостройках.
Выяснилось, что теперь застройщики собираются создавать под каждый объект новое юридическое лицо, чтобы возможные проблемы с дольщиками не затронули основную фирму. Это и есть оборотная сторона нового закона для большинства соинвесторов – покупателей квартир.
Такова плата будущего владельца за гарантии получить жилье без подвоха. По мнению аналитиков, только из-за «перестраховки» застройщиков стоимость жилья в Москве в наступающем году может возрасти на 10–15%.
Закон подорожания
Главным образом 214-м законом недовольны строители. А для того чтобы выяснить, как документ затронул главного дольщика – покупателя квартиры, наш корреспондент решил миновать заинтересованных участников строительного рынка, встретившись с юристом компании «РосТ.С.» Ильей Ивановым.
– Отныне застройщик должен заключать договор с каждым отдельным гражданином. А дальше действуют жесткие рамки ответственности застройщика за любые отступления от этого договора. Главное – это плата, работа и сроки.
Теперь за каждый день задержки сдачи объекта строители будут платить штрафы.
Именно этим положением крайне недовольны представители строительных фирм.
Договор о долевом строительстве в какой-то мере поможет пресечь разного рода мошенничества, такие, как двойная продажа квартир и даже целых домов.
Хотя двойные продажи давно остались в прошлом – процент подобных сделок, по мнению юриста, колеблется в пределах 0,5% – 1%, да и то в подавляющем большинстве это оказывалось результатом ошибки, а споры решались в пользу дольщиков. Так что тут новое законодательство несколько запоздало. Но, как говорится, и на старуху бывает проруха. Закон, по мнению аналитиков строительного бизнеса, настолько сырой, что дает прекрасные возможности для обширных маневров.
Обзвонив несколько строительных компаний, я попросил их выслать строительный договор по e-mail либо факсу. Самый распространенный ответ: «Политика компании не предусматривает таких отношений с заказчиками, мы не высылаем договор и не выдаем их на руки».
Поймать застройщика соинвестор может и по-другому: вместо заключения договора о долевом участии продают покупателю векселя на сумму, равную стоимости квартиры. При этом составляют предварительный договор, который юридически не попадает под закон о долевом участии. Илья Иванов считает, что при покупке векселей можно потерять не только квартиру, но и вложенные деньги.
Конечно, далеко не все компании заведомо пытаются «надуть» клиента. Но они поставлены в такие условия, что решать свои проблемы будут как раз за счет соинвестора. Например, заявлять сроки окончания строительства в 1,5–2 раза выше реальных, чтобы не попасть под штраф за задержку по сдаче дома, и создавать под каждый объект свое юридическое лицо, дабы все возможные проблемы с дольщиками не затрагивали основной фирмы.
Другой нюанс. Раньше застройщик брал кредит в банке на организацию строительства и «короткие» деньги от соинвестора – потенциального покупателя квартиры. Теперь, согласно закону, выйти на стройплощадку можно лишь с уже наполненным инвестиционным мешком. Из этого следует, что банк вступает в жесткой связке с застройщиком и, естественно, несет совокупную ответственность. Сейчас банки практически перестали кредитовать мелкие и средние строительные компании. А это значит, что передел строительного рынка в сторону монополизации крупных участников неизбежен. Плюс к этому увеличиваются сроки кредитования. Чем длиннее кредит, тем больше проценты. Все это однозначно отразится на ценах. А риски, заложенные в этом законопроекте, так или иначе лягут на плечи покупателя квартиры.