«Двойных продаж» не будет!
Сейчас за год в Подмосковье строится столько жилых домов, сколько раньше возводилось лет за десять. Инвесторы считают, что темпы жилищного строительства в области и дальше будут расти. Отраслевая выставка стала поводом для того, чтобы подмосковные инвесторы встретились и обсудили волнующие их вопросы.
Инвесторы объединились. Вообще-то это произошло три года назад. Именно столько существует некоммерческая организация «Союз инвесторов столичного региона».
Подмосковные организации-инвесторы, входящие в этот союз, строят планы, исходя из потребностей того или иного района, города, поселка. За прошедшее с момента объединения инвесторов время союз заключил соглашения о совместной деятельности с большинством муниципальных образований области.
Ветхий фонд сносить, микрорайоны застраивать
Основная задача подмосковных инвесторов сегодня – найти площадки для строительства. Подобных площадок немного как в ближнем, так и в среднем Подмосковье. Оказывается, что проблема с землей под застройку не только столичная, но и областная. Поэтому сегодня основное направление градостроительной деятельности на территории Московской области – снос ветхого жилищного фонда. Несмотря на то, что область активно строит жилье, 144 тысячи семей ждут получения новых квартир. На территории области расположено 7700 зданий, подлежащих сносу. В ближайшие пять лет планируется снести 188 домов первых массовых серий.
Снос ветхих домов – программа социальная. Создавая комфортные условия для жизни людей, она позволит сохранить градостроительный формат городов, подвергающихся реконструкции, а также увеличить плотность их заселения.
По решению губернатора Подмосковья Бориса Громова уже второй год строительство в области ведется по принципу комплексной застройки микрорайонов. Точечная застройка практикуется только в случаях, когда сносится ветхий дом, а на его месте возводится новый.
Инвестиции и законодательство
Насколько безопасна для человека, решившего улучшить свои жилищные условия, покупка квартиры в строящемся доме? Если документы оформлены грамотно, то с двойными или тройными продажами покупателю столкнуться не придется, считают подмосковные инвесторы.
«Сегодня существует несколько документов, связанных с инвестиционной деятельностью в Подмосковье, – рассказывает главный консультант управления внебюджетного строительства одноименного министерства Московской области Михаил Ширяев. – Во-первых, закон Московской области от 29 марта 1996 года «О застройке городов и поселков городского типа, сельских населенных пунктов и других поселений». Существует также ряд постановлений, посвященных вопросам заключения инвестиционных контрактов при строительстве объектов недвижимости на территории Подмосковья».
И все-таки, по мнению специалистов, в столице на сегодняшний день существует более развитая нормативная база, позволяющая четко определить все условия реализации инвестиционного контракта. Это связано с тем, что Москва является одновременно и субъектом РФ, и инвестиционным образованием. Поэтому в столице все вопросы, связанные с инвестициями, решаются правительством Москвы.
В Подмосковье ситуация другая. Здесь существуют одновременно правительство Московской области и сеть муниципальных образований, самостоятельно решающих вопросы, связанные с инвестициями. То есть на территории области наблюдается определенное двоевластие. Поэтому в Подмосковье и было принято постановление о реализации инвестиционных проектов по строительству объектов недвижимости на основе трехсторонних контрактов. Стороны – это инвесторы, администрации муниципальных образований и министерство строительного комплекса области, выступающее от лица правительства Подмосковья.
Сегодня инвестиционный контракт – единственная отработанная схема, соблюдающая государственные, общественные интересы, а также интересы частных инвесторов.
Регистрация спасет от мошенника
Документы, регламентирующие нормативную деятельность в области, существуют уже около трех лет. По мнению инвесторов, они уже отстают от жизни. Например, в законе «О застройке городов…» есть статья, разрешающая инвесторам, заключая контракт, сразу же в полном объеме уступать его другому лицу. «В этом случае практически мы имеем дело с притворным договором, который по Гражданскому кодексу является притворной сделкой и считается недействительным, – комментирует Михаил Ширяев. – Заключая инвестиционный контракт, мы, прежде всего, определяем центральную фигуру контракта, инвестора. Это лицо, имеющее непосредственные права на результаты инвестиционной деятельности. От него начнет «расползаться» цепочка уступки прав. Но сегодня также получается, что инвестор не очень хорошо задействован в этой процедуре. Поэтому в ряде случаев и возникает возможность двойных продаж. Сейчас стоит задача – контроль за недопустимостью таких сделок возложить на инвестора».
Недавно в Подмосковье утверждено постановление об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров соинвестирования. Многие потенциальные покупатели квартир в новостройках путают учетную регистрацию инвестиционного контракта и госрегистрацию прав инвесторов на результаты инвестиционной деятельности.
Сегодня к этой форме регистрации контрактов приковано особое внимание инвесторов, организаций-соинвесторов, а также людей, вкладывающих средства в строительства жилья. Введение учетной регистрации связано с кризисом банковской системы, а также с увеличением фактов двойной продажи строящихся квартир, недобросовестными инвесторами и физическими лицами, привлекаемыми к строительству.
Покупатель должен спать спокойно
О типичных ошибках при заключении инвестконтракта рассказала начальник отдела по регистрации инвестиционных контрактов министерства строительства Подмосковья Елена Котлярова.
По ее мнению, двойные и тройные продажи происходят потому, что не все изменения в инвестиционных контрактах фиксируются дополнительными соглашениями. Часто организации-инвесторы заверяют трехсторонние договора о привлечении финансовых средств двумя, а не тремя подписями. Формально инвестор имеет право на привлечение партнера. Но в инвестиционном контракте записано, что переуступка прав оформляется дополнительным соглашением с участием всех сторон. То есть свою подпись должны поставить не только инвестор, администрация города или поселка, но и министерство строительного комплекса области. Если трехсторонние поправки не внесены, то в первую очередь это отразится на покупателе квартиры. Квартира в доме может быть продана и два, и три раза.
Еще один момент, опасный для покупателя квартиры. Порой в инвестиционном контракте инвесторы четко не определяют место строительства дома. Например, написано, что в таком-то микрорайоне будет строиться дом или несколько домов. Поэтому очень важно при оформлении переуступки прав составить приложение к этому договору. В нем четко должно быть определено, какие объекты строятся в данном микрорайоне. Например, строятся 10 жилых домов. Из них два переуступаются соинвестору. Также важно четко разграничить имущественные права инвестора и соинвестора.
Если происходит переуступка прав от инвестора к соинвестору, то обязательно должен существовать протокол распределения квартир. То есть при заключении договора переуступки прав должна быть определена доля квартир, передаваемых соинвестору. Этот протокол должен пройти согласование в администрации министерства строительного комплекса.