«Риелтор»: партнер он или знакомый на час?
Если решили квартиру продать-купить-обменять, первый вопрос, на который придется ответить: будете действовать самостоятельно или же обратитесь к профессионалам? То есть – в агентство недвижимости? С одной стороны, и сэкономить хочется, а с другой – страшно, не угодить бы в лапы мошенников, они неопытных в таких делах любят. Кроме того, риелтор риелтору рознь. Ведь немало и тех, у кого «рыльце в пушку», а профессионализм, что называется, хромает. Как выбрать «правильное» риелторское агентство – наш сегодняшний разговор.
Ищем профессионалов
К сожалению, в России (в отличие от многих западных стран) нет закона о лицензировании риелторской деятельности. Посреднические услуги в торговле недвижимостью никак не регламентированы законом: обязательное лицензирование риелторской деятельности отменено с 2002 года.
Но услуги риелтора часто незаменимы. По каким же критериям можно судить о надежности того или иного агентства, занимающегося недвижимостью? Как искать и какое выбрать? Как избежать знакомства с фирмами – «однодневками»? Для этого необходимо:
1. Обращаться в проверенную и известную компанию (можно воспользоваться рекомендациями друзей или родственников, которым уже приходилось решать квартирный вопрос).
2. Обратиться в крупную компанию с многолетней историей и хорошей репутацией. Можно обзвонить несколько фирм, поговорить с сотрудниками, задать интересующие вас вопросы. Даже из всего этого можно составить определенное представление. Если компания работает на рынке несколько лет, поищите в интернете отзывы клиентов.
3. Обратиться к помощи специалистов, которые помогут выбрать конкретную компанию. Такого специалиста могут подсказать и в банке, где оформляете ипотечный кредит, или же можно поискать на интернет-форумах, поддерживающих тематику недвижимости.
Верить – не верить?
Как определить степень надежности той или иной риелторской фирмы?
1. Поинтересуйтесь, сертифицирована ли компания. Сертификация риелторских услуг – дело добровольное, закон к этому не обязывает. Однако наличие документа означает, что фирма соответствует определенным требованиям, ее услугам можно доверять. Список сертифицированных риелторских агентств Москвы можно посмотреть на сайте Московской ассоциации риелторов.
2. Узнайте, состоит ли компания в риелторских ассоциациях (например, в Российской гильдии риелторов (РГР) или Московской ассоциации риелторов (МАР). Членство в профессиональных объединениях свидетельствует об ответственности фирмы, о стремлении к цивилизованному бизнесу. Как правило, такие организации сами следят за «чистотой» своих рядов. Кроме того, если возникнут какие-либо проблемы с сотрудником фирмы – члена ассоциации, вам будет куда жаловаться.
3. Поищите агентство, которое заключает договоры страхования ответственности своих сотрудников. Если сделка сорвется по вине риелтора, убытки клиента компенсирует страховая компания. Фирма-«однодневка» на подобные дополнительные расходы вряд ли пойдет.
Кстати, у сертифицированной компании ответственность ее риелторов застрахована в обязательном порядке – это одно из условий сертификации.
Встречают по одежке
Если вы остановились на какой-то компании, не поленитесь, проведите «рекогносцировку» на местности. Посмотрите, как выглядит офис, в каком он состоянии. Если находится в каком-нибудь полутемном, не отличающемся чистотой подвальчике, лучше пройти мимо.
Если фирма располагается в добротном, респектабельном офисе, это может косвенно свидетельствовать о том, что она не исчезнет в ближайшем будущем. Осмотрите стены – на предмет наличия на них благодарностей от госорганов, лицензий и авторитетных международных сертификатов.
Необходимо сверить юридический адрес агентства с фактическим – совпадают ли они. Наличие филиалов и представительств тоже свидетельствует о солидности фирмы. Существование собственной базы данных, в которой содержится большое число предложений по покупке и продаже недвижимости, – еще один критерий «за».
Если вы имеете дело с риелтором, проверьте у него наличие агентского договора, срок его действия, предусмотренные причины расторжения. Попросите разрешения сделать ксерокопию агентского договора и покажите ее юристу.
Изучите его послужной список: сколько сделок на его счету, какой опыт работы, давно ли в штате компании. Нелишним будет узнать и о том, какое у риелтора образование. Дополнительный плюс к диплому о высшем образовании – сертификаты с разнообразных дополнительных курсов повышения квалификации.
Пакетом или в розницу?
Крупные компании обычно оказывают довольно широкий ассортимент услуг. Они могут предлагаться как «в пакете», так и по отдельности. В последнем случае клиент по своему усмотрению выбирает то, что ему нужно.
Стандартный набор услуг обычно включает:
– подбор квартиры (для покупателей);
– рекламу квартиры и поиск покупателей (для продавцов);
– подготовку документов (сбор справок);
– проверку юридической «чистоты» квартиры (отказываться от этой услуги не рекомендуется, поскольку частным порядком провести такую проверку непросто);
– оформление сделки (аренда банковской ячейки, посещение Мосрегистрации и т. п.).
Если вам отказали в предоставлении той или иной услуги, подумайте, стоит ли продолжать отрудничество с таким агентством.
Кстати. В некоторых крупных компаниях созданы специальные отделы качества услуг, основная задача которых – выявление ошибок и недочетов в работе риелторов и координация отношений между клиентами и компанией.
Требуют задаток? Не соглашайтесь
В надежной риелторской фирме никогда не потребуют оплаты работы, пока она не сделана. Если на этапе консультирования или заключения договора требуют предоплату – это верный признак того, что вас пытаются «привязать» к компании финансово, при этом не гарантируя решения вашего вопроса. Хорошая фирма берет свои комиссионные только после завершения сделки.
Так же должно насторожить предложение оставить правоустанавливающие документы в фирме.
А вот предложение заключить эксклюзивный договор не должно вызывать опасений. При такой форме отношений компания будет больше усилий прилагать для решения вашего вопроса.
Откуда скрытые комиссионные
Елена Макеева, руководитель риелторского отдела МОО «Правовая защита»:
– Оказывается, основным критерием оценки агентства недвижимости для наших соотечественников является дешевизна риелторской услуги. Кто же захочет платить агентству 10–40 тыс. долларов, считая работу риелтора «не пыльной»: дал рекламу, показал объект, собрал документы, провел сделку и получил бешеные деньги! За что, спрашивается?
Итак, вы берете в руки газету и начинаете обзванивать сначала крупные, затем более мелкие и малоизвестные фирмы, чтобы сравнить стоимость услуг. Не удивительно, что при невероятной конкуренции на рынке недвижимости озвучиваются разные цифры. Некоторые операторы объявляют цену за услуги в размере 1% от стоимости квартиры, кто-то ограничивается фиксированной цифрой 2000$. Есть и такие, кто ценит себя достаточно высоко и позиционируются как агентство High Class. Здесь оплата варьируется от 5 до 10% от стоимости объекта.
Вы проводите колоссальную работу и выбираете агентство, которое за очень скромные деньги обязуется обеспечить массированную рекламную кампанию, безопасность, конфиденциальность и достижение результата в кратчайшие сроки. Но не спешите радоваться и расслабляться!
Хочу, чтобы вы поняли, как работает агентство недвижимости и куда уходят ваши деньги.
Дело в том, что во всем мире стоимость риелторских услуг составляет 4-5% от стоимости объекта. Зарубежные агентства берутся только за ту часть работы, которая заключается в рекламе квартиры и нахождении покупателя. Остальное – проверку объекта, подготовку документов и проведение сделки берет на себя юридическая контора за отдельную плату. В России вы получаете весь спектр услуг в одном флаконе. Фирма несет немалые расходы по рекламе объекта, проверке истории квартиры. Агентство также обязано уплатить налоги после завершения сделки и начислить гонорар риелтору. Прибавьте к этому расходы на аренду офиса и имиджевую рекламу в СМИ (она стоит больших денег).
Надеюсь, теперь понятно, что стоимость услуг агентства никак не может составлять 1% от стоимости объекта. Такое агентство не проживет и недели.
Зачастую объявленные в рекламе агентств сказочно низкие гонорары – лишь рекламный трюк. Ведь их главная задача – заманить клиента и подписать с ним договор. Обычно у таких предложений есть и оборотная сторона – это скрытая комиссия. Т. е. продавцу объявляется одна цена, а на деле агентство может заработать на вашей сделке вместо объявленных 2 тыс. $ дополнительно 20–30 тыс. $. Различных схем обмана много. Несколько лет назад, на пике спроса на жилье, около 90% фирм использовали разные трюки для получения сверхприбыли. Как это происходило и происходит?
В рекламе объявляется одна цена, согласованная с продавцом, при звонках покупателей озвучиваются уже другие цифры, во время показа квартиры устраивается аукцион, и цена возрастает снова. Когда покупатели приезжают в агентство с авансом, их ждет новый сюрприз. Цена снова взлетает до небес. В итоге за несколько дней рекламной кампании стоимость квартиры может возрасти на 10%! Но далеко не все агентства спешат оповестить об этом продавца, при этом забирая разницу себе. Узнать, за какую цену продана ваша квартира, будет крайне сложно. Ведь в большинстве договоров купли-продажи квартиры указывается заниженная ее стоимость. И даже, если там названа рыночная цена, отследить реальную будет непросто.
Когда покупатели приходят в агентство вносить аванс, риелтор без тени смущения предупреждает: «Если вы заинтересованы в покупке этой квартиры, то вам придется озвучить продавцу цену на 20 тыс. $ меньше. А вышеуказанная сумма поступит в распоряжение агентства. Если вас это не устраивает, есть масса желающих приобрести эту квартиру». Как вы думаете, что ответит покупатель?
Так что, подыскать дешевую услугу – это полдела. Главное – найти надежных и честных партнеров.
Визит к частному маклеру
Бытует мнение, что сделка обойдется дешевле, если обратиться к частному маклеру. Это не всегда так (раньше «частники» завлекали фиксированной ставкой, но сейчас то же самое предлагают и агентства). В этом случае вы подвергаете себя большому риску. И вот почему: договор не заключается, а без него никакой ответственности маклер перед вами не несет, и доказать, что вы ему заплатили, будет практически невозможно.
Сопровождение сделки
Если хотите сэкономить на комиссионных, закажите услугу «сопровождение сделки». Поиском подходящих вариантов жилья будете заниматься самостоятельно, а вот юридическую сторону вопроса – проверку «чистоты» квартиры и подготовку документов – агентство возьмет на себя. Платить в этом случае придется существенно меньше, однако наиболее «проблемная» часть работы будет сделана специалистами.
Суд третейский нас рассудит
Что делать, если у клиента возникли претензии к агентству недвижимости? Обратиться в суд с иском на обидчиков? Но это долго, нервно и денежно. Есть и другие варианты.
В компаниях – членах МАР (Московская ассоциация риелторов) существует трехступенчатая система рассмотрения жалоб клиентов.
1. Если возникла конфликтная комиссия внутри самого агентства, нужно написать заявление, изложив суть проблемы. Желательно прикрепить копии документов. К примеру, договор. В течение 2 недель комиссия рассмотрит жалобу и пригласит на заседание. Обязательно вызывают и другую сторону. Обычно примерно половина обращений до второй инстанции не доходит: после того, как жалоба попадает к юристу МАР, составляется письмо руководителю компании с просьбой разобрать конфликт. После получения такого письма многие жалобы рассматриваются внутри компании и спор разрешается.
2. Если конфликт не исчерпан, можно обратиться в Комитет по защите прав потребителей ассоциации. Члены комитета – представители различных риелторских компаний.
3. Последняя ступень – третейский суд независимых участников рынка недвижимости, созданный при ассоциации.
Если третейский суд вынес решение, что риелтор не прав, то в качестве наказания ему могут назначить порицание, предупреждение, строгий выговор, приостановление членства и даже исключение из Ассоциации. При этом провинившееся агентство должно возместить ущерб.
Кстати, замечено, что агентства, попавшие в третейский суд, обычно стараются больше не допускать ошибок. Выполнение его решения обязательно для обеих сторон процесса. Если стороны недовольны решением, то могут обжаловать его в судах общей юрисдикции.
Памятка для клиента
При работе с агентствами нужно помнить, что:
- нет никаких обязательных, не подлежащих обсуждению, правил сотрудничества. Все условия, на которых будете сотрудничать в дальнейшем, могут быть и должны быть оговорены, согласованы и закреплены в договоре об оказании посреднических услуг;
- работа любого риелтора оценивается самими риелторами в определенную сумму. Соответственно и стоимость оказываемых им услуг складывается из стоимости совершения этих операций. Обязательно попросите подробный перечень работ, которые проведет для вас агентство. Он должен содержать примерные сроки и стоимость каждой операции. Получение подобного документа преследует двойную цель: во-первых, вы четко знаете, сколько и за что платите, что будет сделано, а что необходимо будет сделать. Во-вторых, получаете возможность контроля за деятельностью агентства. Вы сможете требовать документы, подтверждающие выполнение конкретных операций согласно предоставленному вам перечню.
- Еще лучше, если риелтор предлагает услугу «под ключ». В этом случае вы гарантированно будете знать, что сделка пройдет и оплату вы произведете только за полученный результат.
Консультировал Валерий Барнинец, генеральный директор АН «А-Риэлти Групп»