Без лишних движений – с лишними проблемами
С вступлением в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» процедура межевания для владельцев дачных участков перестала быть обязательной. Чтобы получить свидетельство о государственной регистрации права собственности, можно обойтись и без нее. Но сплошь и рядом возникают ситуации, когда все же необходимо определить границы и площадь участка. Об этом и пойдет речь.
Желательно, но не обязательно
Само понятие термина «межевание» раскрывается в Федеральном законе «О землеустройстве» 2001 года. Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно — территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Проще говоря, межевание – это определение границ, площади и координат земельного уча-стка на местности.
«Кадастровые работы» – это термин, значение которого гораздо шире, чем «межевание». Если «землемер» измеряет только размеры участка, то задача «кадастрового инженера» – замеры всего «недвижимого имущества»: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.
Итак, межевание теперь процедура не обязательная, так Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ (ред. от 28.02.2012) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закон о «дачной амнистии») фактически отменил ее, как обязательную процедуру при регистрации права и отчуждении земельных участков. Согласно прежде действовавшим правилам – 122-ФЗ «Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – для регистрации участка требовался кадастровый паспорт, выдававшийся при наличии межевания. По ныне действующему земельному законодательству вы можете зарегистрировать свои права на земельный участок, совершить сделку или оформить наследство без выполнения кадастровых работ (не делая межевание), сэкономив на этом время и деньги – при условии, что участок является ранее учтенным. Для вновь образованных участков межевание было и остается обязательным всегда.
На заметку
Если на руках есть любое свидетельство о праве собственности на землю (синее, розовое), значит участок приватизирован. Если на руках только правоустанавливающий документ (постановление, свидетельство о наследстве, договор купли-продажи или иной документ), нужно получить кадастровый паспорт, чтобы зарегистрировать свое право на участок.
Спорная территория
Да, без межевания теперь можно обойтись, если нужно зарегистрировать сделку купли-продажи, дарения участка. Можно, но в полученных документах будет отмечен не точный, а приблизительный размер участка земли. А между тем случаются, что координаты участка нужны точные.
Межевание также облегчает продажу земельного участка. Покупая участок, который прошел процедуру межевания, покупатель может быть уверен, что споры с соседями по границам этого участка отсутствуют, т.к. они должны быть разрешены до постановки земельного участка на Государственный кадастровый учет.
Но очень часто необходимость определения точных координат земельного надела возникает как раз из-за споров между соседями. Целые баталии разыгрываются при разногласиях о местоположении смежной границы. Или расположения построек по отношению к смежной границе, расстояние от которой должно быть не ближе 2-х метров. Кто из соседей «виноват больше», кто перенесет или снесет свое строение, решает суд.
Одна из часто возникающих проблем: владельцы участка, который достался им еще от бабушки с дедушкой, при постановке его на кадастровый учет вдруг выясняют, что ранее межевание было проведено неправильно и границы соседнего участка, уже поставленного на учет, определены неверно. В результате один участок «наложился» на другой. Но самое печальное в том, что начало этой ошибки может идти от дальнего участка, который находится в одном ряду с межуемым. Вот тогда возникают очень серьезные проблемы. Конечно, и такие ошибки устранимы, но цена вопроса!
Исправить наложение границ можно так – обратиться вместе с соседом с совместным заявлением в кадастровую палату. Если же сосед откажется, то разрешить спор сможет только суд.
Или еще пример. Участок в Раменском районе унаследовали несколько человек в равных долях. В правоустанавливающих документах указан вид права «общая долевая собственность» и они, сособственники, решают поделить этот участок поровну. И, чтобы поделить его поровну, не обделив никого, нужно сначала выявить границы, общую площадь, а уже затем начинать деление этой земли на более мелкие части.
Еще один пример: может быть и такое, что земельный участок долго никем не используется. И не имеет забора. Соседи решают произвести «самозахват» этой бесхозной, на первый взгляд, территории, сместив на нее свои заборы, что нанесет владельцу участка ущерб. Межевание с письменным уведомлением соседей для согласования границ земельного участка будет сдерживать их от этого соблазна в отношении границ вашего участка. Кроме того, сведения, полученные в результате проведения межевания, затем заносятся в Государственный кадастр недвижимости, и, в случае необходимости, по ним можно восстановить на местности утраченную границу земельного участка с очень большой точностью.
Даже в старых садоводческих товариществах есть группы неосвоенных участков с необозначенными границами. Если генеральный план в целом не нарушен и часть участков прошла межевание, кадастровый инженер может помочь определить расположение участка при межевании и установить межевые знаки, обозначающие границы земельного участка.
Между прочим
Если возник спор с соседями, то, скорее всего, придется обратиться в суд. Прежде чем вынести решение, суд потребует сделать землеустроительную экспертизу. Стоимость этой экспертизы превышает стоимость межевания. Поэтому прежде, чем спорить с соседями по земельному участку, подумайте, может, лучше провести межевание: определить четкие границы земельных участков соседей, чтобы не возникло никаких споров и разногласий.
Бесплатный совет
В случае возникновения разногласий по поводу границ участков, разумным людям удается договориться путем переговоров и взаимных уступок, а в противном случае претензии вносятся в акт согласования границ и дорога – в суд. В данной ситуации совет один: договариваться – это проще и дешевле, а значит и эффективнее.
И все же не стоит бояться обращаться в суд для решения земельных споров. Это более цивилизованный способ, чем боевые действия с соседями. Только лучше пользоваться услугами адвоката, имеющего опыт в таких спорах. Самая распространенная ошибка: неправильно составленное исковое заявление, исковые требования заявлены неграмотно (часто путают право собственности и право пользования). Но адвокат не будет собирать документы для суда, и, если не предоставить ему документы, то дело будет проиграно – и не по вине адвоката. Плакали ваши денежки. Собрать документы могут специалисты агентства недвижимости, специализирующиеся на работе с землей.
Не межуйся и межуй
Итак, вы решили, что нужно межевать. Что же представляет собой сам процесс? Это выявление четких границ земельного участка, определение общей его площади и точных координат. Работы проводятся с помощью спутниковых систем. Затем происходит юридическое оформление полученных данных. В результате межевания участок получает ряд уникальных характеристик, в первую очередь координаты его характерных точек (угловых, точек поворота границ и других точек, в которых граница отклоняется от прямой линии), что позволяет однозначно определить местоположение конкретного земельного участка относительно всей территории РФ. Участку присваивается уникальный кадастровый номер.
Кстати, без кадастрового номера участка сделки с землей запрещены Земельным кодексом.
Процедура межевания проста и сложна одновременно. В соответствии с законом «О государственном кадастре недвижимости» оказать данную услугу с 1 января 2011 года должен только кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат. Кадастровые инженеры осуществляют свою деятельность, выступая в качестве индивидуального предпринимателя, либо сотрудника юридического лица.
Вы сами вправе выбрать этих специалистов или организацию для заключения с ними договора по межеванию вашего участка. В кадастровой палате есть список этих специалистов и организаций. Данные сведения содержатся также в Государственном реестре кадастровых инженеров, они общедоступны и предоставляются по запросам любых заинтересованных лиц.
Инженер – всему голова
Все начинается с выбора кадастрового инженера. Советы простые: обращайте внимание на профессиональный опыт, время работы на этом рынке, не лишними будут рекомендации знакомых.
Основанием для проведения кадастровых работ является договор подряда. После заключения договора (не рекомендуем делать 100% предоплату) кадастровый инженер или его помощники выезжают на место и проводят измерения, производят расчеты и делают проект плана участка. За это время целесообразно запросить сведения о смежных участках в Кадастровой палате (они открытые), по договоренности это может сделать кадастровый инженер (за отдельную плату).
По готовности проекта плана участка именно кадастровый инженер, а не заказчик работ, проводит согласование границ участка с владельцами смежных участков. Об этом кадастровый инженер должен их известить по почте или через печатные СМИ. Может согласовать границы и напрямую при личной встрече.
В течение одного месяца кадастровая палата должна оформить все изменения в земельном кадастре. Вам выдадут выписку, которая и будет являться кадастровым планом, в котором зафиксирован ваш земельный участок.
Обратите внимание
Законодательством предусмотрено обязательное согласование границ земельных участков, местоположение которых уточняется, только с теми соседями, кто является правообладателем смежных земельных участков.
По результатам согласования подписывается важнейший документ — акт согласования границ земельного участка. На согласование границ не вызываются владельцы соседних отмежеванных участков, их границы считаются согласованными (сведения получаются в Кадастровой палате). В случае разногласий по расположению границ несогласный сосед излагает свои претензии в акте согласования, и межевание приостанавливается до их устранения, как правило – это суд.
На заметку
Фактическая площадь вашего земельного участка может быть как больше, так и меньше, чем площадь, указанная в документах на земельный участок. В соответствии с законом о «дачной амнистии», если уточненная при межевании площадь земельного участка превышает площадь, указанную в правоустанавливающих документах не более чем на допустимый размер погрешности, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения, она узаконивается. Если фактическая площадь земельного участка оказывается меньше площади по документам, она также узаконивается, но при этом уменьшается и земельный налог.
Сколько стоит
Формирование земельного участка, т.е. проведение в отношении земельного участка кадастровых работ, – это коммерческая услуга. В среднем цена за межевание начинается от 10 000 руб., кстати, стоимость работ с введением 221-ФЗ увеличилась примерно на 20–30%. Цена межевания небольших участков (6–30 сот.) зависит не столько от их площади, сколько от исходного состояния документов и сложности предстоящих работ, Особенно, если право на участок определено судом (за такие дела берутся далеко не все кадастровые инженеры, и цена будет только договорная). На большие участки (от 1 Га) цены, в основном, договорные и начинаются в среднем от 50 000 руб. Кроме того, цена зависит от расположения участка, например, на Рублевке будет дороже, чем в Ногинском районе.
На заметку
Если вам нужно проверить, кто является собственником земельного участка, сделать это можно, получив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная информация является открытой.
Сосед в законе
В феврале этого года был разработан законопроект поправок в Гражданский кодекс, касающихся прав соседей по смежным земельным уча-сткам. Документом запрещается затенять своими постройками соседний участок. При этом можно собирать ягоды и фрукты, упавшие на участок с деревьев, растущих у соседа, а также срезать и оставить себе корни растений, проникшие со смежного земельного надела. Возникающие разногласия между соседями будут решаться на уровне органов местного самоуправления в досудебном порядке. Более жесткие правила прописаны в отношении территорий общего пользования. Владельцам земли на берегах водоемов запрещается перекрывать доступ к общественным пляжам, то же самое касается и поселковых дорог. Если дорога, проходящая через участок, единственная в населенном пункте, то проезд по ней может быть открыт без разрешения хозяина. Ремонт коммунальных, инженерных, электрических сетей также будет производиться без разрешения собственника, через землю которого проложены коммуникации.
Комментарий эксперта
«Данный законопроект востребован самой жизнью, – считает Юрий Михеев, руководитель правового департамента НП «КР «Мегаполис-Сервис». – Многие годы его ждали не только враждующие соседи, но и судьи, решающие подобные споры. До сих пор наши суды стояли перед дилеммой, какой из нормативных актов применить в каждой конкретной ситуации: СанПиН, правила межевания и градостроения, архитектурные нормы или требования пожарной безопасности. Бывает, что подобные дела разбираются годами, люди заваливают суды повторными исками, а порой даже не считают нужным исполнять судебные предписания. «Введение данных поправок позволит унифицировать практику принятия решений по «соседским» искам, а также создаст некий эталон поведения для граждан в спорных ситуациях: решить проблему, руководствуясь нормой закона, в досудебном порядке или все-таки идти в суд», – комментирует Юрий Михеев.
Консультировал Игорь Быковский, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»