При покупке проверяем: все ли чисто?
Ежедневно с недвижимостью совершаются тысячи операций: люди покупают и продают, обменивают и дарят. И в некоторых случаях рискуют быть обманутыми. Проверка юридической чистоты сделки – это гарантия, что приобретаете вы квартиру свободную от прав третьих лиц, что документы на нее соответствуют законодательству, а вся богатая или не очень ее «история» тщательно изучена, и установлен факт отсутствия возможных в отношении нее судебных споров.
Об этом и поговорим с руководителем адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья.», практикующим адвокатом Еленой Ждановой.
Кто на что горазд
Назовем самые распространенные случаи мошенничества (хотя правильнее сказать – «обмана», порой и неумышленного, так как мошенничеством будут признаваться действия гражданина только по вступившему в силу приговору суда). Итак, это…
Продажа квартиры нескольким покупателям одновременно. Продавец предоставляет двум покупателям и более нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов, дубликаты документов о приватизации, другие важные бумаги. Подписываются договоры аванса, у покупателей берутся деньги. А в Росреестр сдаются документы лишь того покупателя, который выгоден продавцу.
Продажа чужой квартиры. Сделка происходит по подделанным либо похищенным документам. Поддельные первичные документы – свидетельство о собственности, вторичные – договор купли-продажи, дарения, иные документы. Квартира первоначально оформляется в собственность подставного лица, а затем продается. Мошенник, получив деньги, скрывается.
Получение задатка с покупателя жилья. В доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения задаток берется не с одного, а с нескольких покупателей, даются расписки в получении денег и копии документов, после чего квартира продается одному из них.
Продажа незаконно присвоенной квартиры. Первоначально осуществляется покупка через посредника, использующего генеральную доверенность (когда договор купли-продажи или дарственная, а также подпись владельца квартиры на генеральной доверенности получены с помощью обмана, угроз и насилия).
Продажа квартиры, принадлежащей на праве совместной собственности нескольким лицам. По документам, конечно, квартира принадлежит одному лицу или лицам, которые ставят свои подписи от продавца в договоре купли-продажи. А на деле – нарушены права иного собственника, который, скажем, «выписывался» из квартиры в связи с осуждением и отбыванием срока в местах лишения свободы, находился в армии, в связи с учебой. А за это время приватизировали квартиру без него. Или же имел право на наследство, но не знал о смерти наследодателя. Другие родственники без него оформили право собственности на имущество и продали его. Или по поддельным доверенностям продали его долю в квартире. Вот почему важно присутствие всех собственников на сделке.
Продавец, получив деньги от покупателя, отказывается выписаться из квартиры. Либо скрывает сведения о других лицах, имеющих право пользования проданной квартирой, вследствие чего новый собственник не может в нее вселиться. Далее события развиваются следующим образом: квартира занята, на настоящего собственника в суд подают «обиженные», собственник подает встречный иск о выселении. И суд рассматривает уже все обстоятельства выбытия квартиры и переход права собственности на нового владельца. Какая сторона выиграет, зависит от конкретных обстоятельств дела.
Продавец неправильно оформил приватизацию проданной квартиры. Например, не учел интересов несовершеннолетних детей, нарушив таким образом их права. В результате сделка признается недействительной. В 1991-92 годах жилье приватизировали без участия несовершеннолетних, но затем в федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» (от 4 июля 1991 г. № 1541) были внесены изменения, и сейчас приватизация требует включения несовершеннолетних детей в число собственников. Соответственно, приватизация без учета несовершеннолетних детей считается незаконной сделкой. Выросшие дети имеют право подать заявление в суд об ущемлении своих прав и потребовать признать все сделки с этой квартирой недействительными (если не прошел трехлетний срок давности или сроки давности восстановлены судом).
Нельзя исключать вероятность того, что кто-либо из приватизировавших квартиру людей уже не имел на тот момент такого права, так как уже однажды его использовал. Сделку также могут признать недействительной.
При совершении сделки не были получены все необходимые согласия (например, супругов). Если квартира приобреталась в браке, есть опасность, что один из них (даже если на момент продажи они в браке не состояли) не знает о продаже квартиры, либо не дает такого согласия.
Продавец после продажи квартиры под каким-либо предлогом подает в суд иск о признании договора купли-продажи недействительным. Например, истец утверждает, что «сделка была совершена под влияния обмана» или он «не понимал значение своих действий и не мог ими руководить». Такое возможно, если собственник жилья состоял на учете в нарко- или психоневрологическом диспансере. Он может заявить, что в момент свершения сделки не осознавал, что происходит (был неадекватен, либо в состоянии алкогольного или наркотического опьянения). Сделка может быть оспорена. Удовлетворение иска предусматривает обязанность сторон возвратить друг другу все полученное по сделке. Учтите, что если в договоре фиксируется заниженная стоимость квартиры (в целях уменьшения налогообложения), даже если у покупателя есть расписка о действительно уплаченной сумме, вернуть эти деньги полностью весьма сложно.
С лупой и холодным сердцем
Потерять по суду квартиру не так сложно. Сложнее – не потерять. Поэтому так важно знать историю квартиры – совокупность юридически значимых фактов, которые устанавливаются в результате анализа документов на объект недвижимости. Обычно тщательность юридической проверки зависит от истории недвижимости. Чем эта история длиннее, тем тщательнее она проверяется.
Проверка включает в себя комплекс мероприятий, направленных на детальное изучение и правовой анализ всех документов (правоустанавливающих, документов о возникновении и переходе прав собственности и иных документов) выбранного клиентом объекта. В результате проверки по желанию клиента ему выдается письменное заключение, в котором оцениваются сведения, полученные в результате юридической экспертизы, даются рекомендации о возможности минимизации или устранения рисков (если они, конечно, есть).
Действия, которые нужно совершить по проверке чистоты сделки купли-продажи квартиры:
1. Тщательно проверить, все ли предоставленные продавцом документы, в том числе и удостоверяющие его личность, действительны.
Нюансов при совершении сделок с жильем довольно много, однако тщательная проверка документов на жилое помещение, которое планируется приобрести, должно стать непреложным правилом. Кроме документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение, необходимо проверять, кто сейчас и в прошлом был зарегистрирован на этой жилплощади, а также на каких основаниях, кто имеет право пользования этим жилым помещением. Ведь нередки случаи, когда квартира приобреталась у мошенников, а не у реальных собственников, которые в это время, например, были в отъезде. Такая ситуация почти на сто процентов приведет к признанию сделки недействительной.
2. Установить, свободна ли жилплощадь, и все ли жильцы из квартиры «выписаны». Есть ли существующие или возможные права третьих лиц на проверяемый объект. Допустим, они временно не проживают в жилом помещении – находятся в местах лишения свободы, в длительной командировке, на службе в армии, в интернате, доме престарелых и др. Такие сведения, запрашиваются, как правило, по запросам юристов, у них есть своя сложившаяся практика. Человеку с улицы такую информацию получить сложно.
3. Если стало известно, что собственник жилья состоит на учете в НД или ПНД, то при совершении сделки можно провести медицинское освидетельствование продавца в присутствии нотариуса. Или заручиться согласием опекуна или попечителя, заверенным в органах опеки и попечительства.
4. Изучить всю цепочку договоров, если квартира имела более одного собственника. Для этого запросить архивную выписку и расширенную выписку из Росреестра. В том числе и проверить личными действиями путем опросов, бесед.
5. Установить, существуют ли факты нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе и ранее проживавших.
6. Обеспечить личное присутствие продавца при заключении договора и закладке денежных средств в банковскую ячейку, если доверенное лицо продавца вызывает сомнение. Для лиц старше 65 лет, рекомендуется запросить справки из ПНД.
7. Проверить действительность доверенности, не отменена ли она.
8. Получить сведения на предмет наличия обременений (арестов, запретов, залогов, прав пользования и др.).
9. Проверить полномочия риелторской фирмы, а также нотариуса, который оформляет сделку, в случае ее нотариального удостоверения. Немало помощников нотариуса находятся в местах заключения за то, что, пользуясь его доверием, совершали противозаконные действия. Бывает, частное лицо использовало печать и бланки риелторской конторы, а само уже давно не работает в ней. Хорошо, если честный риелтор, а если нет? Известны случаи, когда такой посредник, взяв большой аванс за квартиру, затем и всю сумму для передачи продавцу, сам скрывался. А документы от риелторской фирмы оказывались поддельные.
10. При необходимости проверить сведения о том, не предназначен ли дом под снос или реконструкцию с отселением жителей. Эта информация – в открытом доступе, надо связываться с Управой района.
11. Проверить отсутствие задолженности продавца по оплате коммунальных услуг. Для этого требуется запросить квитанции об оплате жилья. Надо понимать, что долги по оплате коммунальных услуг прошлых собственников на нового собственника не переходят.
Только перечисленные действия могут в той или иной мере обезопасить добросовестного приобретателя от дальнейших судебных споров.
К сожалению, в судебной практике появляются все новые и новые формы обмана. При нарушении условий договора или обмана с любой из сторон появляются пострадавшие.
Узелок на память
Запомните! Никогда не надо торопиться переоформлять квартиру до тех пор, пока деньги не будут заложены в банковскую ячейку или оформлены через банковский аккредитив.
Пример из практики. Участники сделки купли-продажи квартиры определили в договоре, что покупатель отдаст деньги в день получения уже зарегистрированных в Росреестре документов. Но устно договорились, что покупатель перечислит деньги на расчетный счет приобретаемой продавцом новостройки. И платежки действительно показывались. Но, как выяснилось, деньги не перечислялись, документы поддельные. Началось уголовное и гражданское судопроизводство. В результате – в квартире живет уже новый собственник. А продавец с семьей снимает квартиру. Проконсультировался бы пострадавший с юристом – такое вряд ли бы произошло.
Недавнее постановление Пленума Верховного суда России расширило круг тех, чьи права в результате приватизации не должны быть нарушены. Все, кто был «прописан» в квартире на момент приватизации, но отказался от участия в ней в пользу других членов семьи, сохраняют право проживания в этой квартире при любых обстоятельствах. Фактически это означает, что после продажи квартиры покупатель не имеет права их выселить.
В суд за правдой
А если незаконная сделка все же совершена?
В таком случае неминуемо придется обращаться в суд за защитой своих нарушенных прав.
Помните, что иски о признании сделок с недвижимым имуществом недействительными, имеют исключительную подсудность и подаются в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества.
Гражданские дела о признании сделки с недвижимостью недействительной и истребования имущества из чужого незаконного владения требуют к себе особого подхода: для предъявления в суд искового заявления необходимо обладать неопровержимой доказательной базой неправомерности совершения сделки. Например, свидетельскими показаниями, а также иными элементами правовой защиты.
Кроме того, нужно иметь в виду, что иски о признании сделок недействительными относятся к искам имущественного характера. А значит, при подаче заявления в суд необходимо уплатить госпошлину в соответствии со ст. 333.19 НК РФ. Для расчета госпошлины о признании недействительным договора купли-продажи необходимо взять за основу расчета цену, указанную в договоре. При признании недействительным договора ренты и дарения нужно заказать в Бюро технической инвентаризации справку об инвентаризационной стоимости квартиры (срок изготовления 1 день) и считать размер госпошлины исходя из этой стоимости.
Дела о признании сделок недействительными влекут за собой двустороннюю реституцию, то есть возврат каждой из сторон того, что ими было получено по сделке. То есть квартира возвращается первоначальному продавцу, а покупатель должен получить назад деньги. Однако так бывает не всегда. В случае с недвижимостью встречаются ситуации, когда сделку с квартирой или иным объектом недвижимости произвела сторона и/или лицо, не имеющее на это права. Например: квартира оформлена по наследству на одного человека, хотя еще есть наследник. Так бывает, когда смерть наследодателя была умышленно скрыта от него, или второй наследник находился в длительной командировке, не общался с умершим или сам долго болел. В подобного рода случаях, приобретатель может быть добросовестным, и сделка не будет признана недействительной. Здесь в качестве механизма возврата положения, существовавшего до нарушения права можно предъявлять иск к обманувшему родственнику.
Кроме того, в ряде случаев Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность истребования имущества от добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения помимо воли собственника, статья 302 ГК РФ. В суде покупателю необходимо доказать, что собственник сам создал предпосылки для неправомерной сделки. А именно, когда сдал в аренду жилье мошеннику, а тот по поддельным документам продал квартиру. Да еще и собственноручно предоставил ему все данные на квартиру, копии всех правоустанавливающих документов, копию своего паспорта и пр.
Узелок на память
В договоре купли-продажи у нас обычно указывается строго та сумма сделки, которая позволяет продавцу не платить налог, то есть намного меньше реальной. Именно эту сумму суд и обяжет вернуть покупателю. И даже расписка о получении денег не поможет. Поэтому – совет: указывать реальную сумму в договоре купли-продажи.
«Первичка» – особый случай
Сделки с квартирами на вторичном рынке сопряжены с проблемами. Они, как правило, имеют свою «подноготную», которую нужно тщательно изучать и проверять. Квартиры же в новостройках в этом смысле чистые, поскольку там еще никто не жил. Но такое жилье требует не менее пристального внимания. Может случиться так, что вы пополните ряды обманутых дольщиков или столкнетесь с фактом двойной продажи «вашей» жилплощади. Либо получите совсем не ту квартиру, которую вам «нарисовал» застройщик.
Покупка недвижимости в новостройке имеет свои преимущества и свои негативные стороны. Если вы покупаете квартиру в доме, где практически завершено строительство, это одна ситуация. Если вкладываете деньги на ином этапе строительства, а иногда и нулевом – ситуация совсем другая. Во всех случаях, требуется помощь юриста, адвоката, знающего специфику данной категории дел со стороны судебной практики, и помощь юриста, разбирающегося в документациях застройщика, инвестора.
Разумеется, правильнее всего иметь дело с застройщиком, который работает по Федеральному закону «О долевом участии в строительстве», известном как закон №214. Этот закон максимально защищает дольщика-покупателя будущей новостройки.
Чтобы купить новостройку, надо:
– проверить комплект документов по сделке покупки квартиры-новостройки, при необходимости дополнительно истребовать документы;
– проверить инвестора, застройщика, исполнителя на наличие действительных полномочий для заключения договора долевого участия в строительстве, договора инвестирования, предварительного договора;
– провести правовой аудит документов, проконсультировать по ним клиента;
– исключить возможные притязания со стороны других дольщиков-инвесторов на квартиру;
– по имеющемся спискам готовых проектов проверить, у кого нельзя приобретать новостройку;
Новостройками с юридической точки зрения считается не только жилье на стадии строительства, но и окончательно достроенное жилье, у которого есть собственник.
Пример из практики. Продавец имеет право собственности на землю и дом на нем. Но есть нюанс: земля – дачного кооператива, а дом многоквартирный в несколько этажей. И нет никаких разрешающих документов на строительство. Пользуясь пробелом в законодательстве, такие «продавцы» построили дом как бы для себя по документам на дачном участке, а сами возвели пять этажей и распродали жилье по доле, например, по 1/200, получив значительный доход. А потом появилось решение суда о сносе «дачного домика».
Потерпевшие-покупатели теперь судятся с продавцами или с администрацией района (округа). А почему? Дом считается самовольно возведенным, суды подвели под такие дела законодательную базу и удовлетворяют иски о сносе домов. И таких или других случаев очень и очень много. Хотите жить в новом доме спокойно? Не только идите, бегите к адвокату, специализирующемуся по недвижимости.
Советы от Елены Ждановой
– Задумываться о защите своих прав и о том, как не стать жертвой мошенников при сделках с недвижимостью, надо намного раньше сдачи документов для регистрации перехода прав на желаемый объект. Прежде – тщательно проверить его юридическую чистоту.
Участвуя в сделках с недвижимостью, лучше перестраховаться, чем платить и большие суммы адвокату по недвижимости, и требовать свою квартиру, либо деньги в судебном порядке. Рынок недвижимости – сфера, требующая наблюдательности, внимательности к мелочам, логического мышления и, разумеется, специальных знаний. Конечно, при наличии азов юридических знаний можно проверить «историю» квартиры самостоятельно. Но если она являет собой довольно запутанный объект с точки зрения наследства или зарегистрированных в ней, в этом случае при исследовании документов лишь опытный юрист может обнаружить подводные камни, связанные с рисками и большими неприятностями для участников сделки. Поэтому лучшая страховка – обращаться все же к профессионалам – юристам, адвокатам – специалистам по недвижимости, чтобы исключить риски, которые могут в результате привести к утрате или же к ограничению права собственности покупателя. Особенно, когда речь идет о проверке юридической чистоты квартиры.
Стоит насторожиться, если:
– Квартира получена по наследству (необходимо убедиться, что не осталось «обойденных» наследников, которые впоследствии могут заявить свои права). Наиболее актуально это для тех квартир, которые перепродаются сразу же после вступления нынешнего владельца в права наследника.
– Законные владельцы жилья – люди, чье сознательное отношение к сделке впоследствии может подвергнуто сомнению и быть оспорено. Например, алкоголики или старики. Особенно, если лица из этой «группы риска» в результате сделки переезжают из Москвы куда-то в глубокое Подмосковье – здесь возможен и криминал.
– В течение сравнительно небольшого времени (два-три года) квартира перепродавалась несколько раз. Чем больше было сделок с квартирой, тем сложнее их все проверить.
– Когда под видом договора долевого участия в строительстве покупателю предлагают подписать документ, оформленный не в соответствии с Федеральным законом № 14, такой договор используется как уловка, он не регистрируется в Росреестре. Поэтому спрашивайте, будет ли зарегистрирован договор и контролируйте его исполнение.
– Хотя все обременения вносятся в сведения в ЕГРП, но есть еще практика, когда берутся деньги под залог имеющегося жилья. Росреестр (некоторые отделения Москвы) возвращает старое свидетельство о праве собственности, соответственно, без отметки об обременении. И когда такой «продавец» захочет взять аванс под квартиру, это ему не мешает. Продать, конечно, не сможет, так как обременение все равно внесено в сведения в ЕГРП.