Как правильно делать не то
Госдума готовит закон, призванный существенно снизить стоимость жилья экономкласса. Предлагается принципиально изменить саму философию формирования цены. Недавно свое мнение о проекте высказали представители одной из заинтересованных сторон – той, которой в случае принятия закона предлагается по нему работать.
В традициях жанра
Напомним вкратце суть предлагаемого нововведения. По ныне действующему закону участки под жилищную застройку выделяются исключительно через аукцион, обставленный в лучших традициях жанра – три удара молотка и возглас ведущего: «Продано!». При этом, с точки зрения идеологии распределения земли, участок, выделяемый под строительство, рассматривается не как площадка для последующей жизни людей, а как предмет для извлечения прибыли. А раз так, то земля разыгрывается по принципу: кто больше за нее даст. Дальше победитель, откровенно задирая цену новостройки, выжимает из участка все, что только можно. Это одна из основных причин высокой стоимости жилья в стране.
Идея нового законопроекта состоит в том, чтобы поставить весь процесс с головы на ноги. А именно, вспомнить, что все-таки главная задача в данном случае – обеспечить граждан доступным и комфортным жильем, а уж с прибылью – как получится. Для этого предлагается передавать участок застройщику бесплатно. Но право на застройку надо выиграть на конкурсе. При этом победителем признается тот, кто возьмется продавать будущее жилье по более низкой фиксированной цене. Условно говоря, застройщики будут соревноваться по принципу – кто согласится на меньшую прибыль.
В качестве стартовой цены предлагается использовать ежеквартально утверждаемые Минрегионразвития так называемые средние рыночные цены типового жилья по субъектам РФ.
Они существенно ниже реальных рыночных. Объяснение простое: цены Минрегионразвития применяются для начисления субсидий на покупку жилья гражданам, которым государство обещало его предоставить, очередникам. С целью экономии бюджетных средств министерство открыто и откровенно занижает свои цены. К примеру, для Москвы в текущем квартале Минрегионразвития «назначил» цену в 81 400 рублей за кв. метр, в то время как независимые аналитики называют цифру примерно в 150 000 рублей. Однако в случае принятия обсуждаемого закона низкие министерские цены будут на руку покупателям.
По бюрократическим коридорам законопроект пробирается не торопясь. Он был внесен в Госдуму еще осенью 2010-го, а следующей осенью был принят в первом чтении. Сейчас идет подготовка ко второму.
Авторов документа нельзя упрекнуть в отсутствии комментариев, а вот те, к кому он обращен и кому предстоит работать по новым правилам (девелоперы, застройщики тож) – предпочитают больше слушать и наблюдать за развитием событий. Тем более интересным было участие последних в недавнем обсуждении проекта на VII круглом столе главных редакторов СМИ рынка недвижимости в рамках международной выставки недвижимости «ДОМЭКСПО».
В целом представители делового сообщества выразили сдержанное одобрение законопроекта. По мнению заместителя гендиректора ООО «Капиталстрой» Георгия Мирзоянца, «нельзя не приветствовать тот факт, что наши законодатели пытаются реагировать на очень остро стоящие вопросы жизни страны».
Все выступавшие обращали внимание на меры по обеспечению открытости и прозрачности конкурсов. Как считает адвокат Олег Сухов, это в какой-то мере гарантирует, что любая компания может прийти и предложить себя в качестве застройщика в противовес нынешнему положению вещей, когда большая часть аукционов выигрывается одной компанией, которая известна заранее, и под которую готовится инвестконтракт.
Советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов обращает внимание на отсутствие крупных начальных капвложений застройщика на приобретение земли, выкуп права аренды, вывод существующих предприятий и т. д. В то же время можно ожидать, что низкие цены позволят вести активные продажи на начальных этапах строительства. Все вместе позволит застройщику уже в первые месяцы выйти на положительное сальдо расходов и доходов.
Однако после вежливых реверансов в адрес документа докладчики переходили к перечислению слабостей проекта. Причем со стороны эти слабости выглядели столь принципиально, что ставили под сомнение саму реализуемость проекта.
Запрет на профессию
Основная претензия к закону со стороны застройщиков состоит в том, что с принятием закона их профессия – девелопер (от английского develop – развивать, совершенствовать, создавать новый продукт) – исчезает из процесса строительства. В соответствии с действующим ныне распределением ролей в строительном деле девелопер подбирает земельный участок, разрабатывает концепцию проекта, готовит проект планировки, подбирает материалы, договаривается с подрядчиками (непосредственными исполнителями работ), занимается реализацией жилья. В общем, несет полную ответственность за проект и имеет основную долю в прибыли.
За счет внесения в проект качественных улучшений девелоперу удается повысить цену объекта и свои доходы. К таким улучшениям можно отнести привлекательное исполнение входных групп, предложение квартир с качественной отделкой, продуманные планировочные решения. Все это повышает интерес к проекту со стороны покупателя.
В рамках нового закона пространство для маневра исчезает: выбрать участок невозможно – он выделяется заранее, цены фиксированы, планировочные решения тоже фиксированы, поскольку все дешевое – однообразно. «В этих условиях понятие девелопера несколько нивелируется», – считает Г. Алтухов. И это еще мягко сказано, оно не просто нивелируется – девелопер, по сути, лишается работы и источника дохода. При деле остается лишь подрядчик.
У Г. Мирзоянца тоже вызывает сомнение «эффективность предлагаемого механизма ценообразования, вернее его отсутствие, т. к. внедряемое авторами госрегулирование цен не является рыночным механизмом. Непонятно, как можно организовать эффективный бизнес-процесс в рамках государственного администрирования».
Ирина Радченко, руководитель риелторской компании и одновременно эксперт Госдумы, с сожалением констатирует, что курс, который выбрало государство, направлен на то, чтобы взять этот рынок под контроль, поэтому таких законопроектов будет все больше. Фактически застройщиков вынуждают обслуживать по преимуществу интересы государства. И понятно, что это мало кому может понравиться.
Знак количества
Девелоперы также дают понять: и для покупателей жизнь не покажется сплошной малиной. При низких фиксированных ценах продажи у застройщика есть единственный способ остаться с прибылью – минимизировать затраты. При этом Григорий Алтухов, основываясь на опыте последних 20 лет, утверждает, что минимизация затрат практически всегда сводится к ухудшению качества. Здесь он проводит параллель с законом о размещении госзаказа (ФЗ № 94), когда заказанный государством по минимальной стоимости объект строится иногда «тяп-ляп», иногда «более-менее». Но в дальнейшем эксплуатация такого объекта всегда обходится недешево. Либо потому, что были применены неэффективные материалы, технологии, конструкции, которые требуют частого капитального ремонта, либо их текущий ремонт будет очень дорог, либо же просто построенные объекты будут недолговечными.
В подтверждение тезиса И. Радченко привела опыт Казахстана, где несколько лет строительство велось исключительно по предлагаемой схеме. Экономия на этапе строительства потом вылилась в колоссальные расходы и проблемы для жителей. Казахи навозводили «а-ля хрущевок», рассчитанных на 10–15 лет эксплуатации, и в результате граждане, которые сэкономили на покупке, превратились в тех самых скупых, которые платят и дважды, и трижды, и до бесконечности. Поэтому риелтор предлагает обязать застройщика давать гарантию на обслуживание дома в течение пяти–десяти лет.
Растут и риски покупателей быть обманутыми. Если цены будут низкими, и квартиры начнут разлетаться, как горячие пирожки, на начальном этапе строительства, рассуждает Григорий Алтухов, то зачем девелоперу достраивать дом? Ведь он уже практически продан.
Это и сейчас встречается на открытом рынке: когда квартиры в доме уже проданы, то почему-то строительство продолжается вялыми темпами, а ввод в эксплуатацию затягивается на годы. Не исключено, что опять появятся новые обманутые дольщики, что уж совсем некрасиво в жилье самого скромного – экономического – класса.
Главное – маневры!
В ходе обсуждения проекта, помимо частных, возникли два глобальных сомнения: будет ли закон вообще принят (уж больно медленно он движется по коридорам власти), а если и будет принят, то не начнут ли застройщики по традиции его «обходить», применяя «серые» схемы продажи?
Отчасти в шутку, отчасти всерьез Георгий Мирзоянц выразил уверенность, что закон все-таки будет принят. По его мнению, документ содержит в себе потрясающе выгодный подарок органам местного самоуправления в плане распила госбюджетных денег. Дело в том, что инженерные коммуникации для будущего строительства должны готовиться заблаговременно и за счет бюджета. И может так оказаться, что при цене «квадрата» в 40 тысяч стоимость инженерных коммуникаций в пересчете на кв. метр составит более 100 тысяч рублей. Такой простор для коррупции, что девелопер просто не находит слов…
Оксана Самборская (Business FM) обратила внимание на то, что законопроект предполагает в первые три месяца продажу квартир лишь льготным категориям граждан, очередникам, и только потом всем желающим. И если продажу льготникам можно еще как-то проконтролировать, то как отследить последующие продажи?
Со своей стороны отметим, что и с льготниками не все так просто. Очередники ведь делятся на две группы: на тех, кто встал на учет до 1 марта 2005-го, и на тех, кто сделал это позже. Так вот: «старым» очередникам уже сейчас широко предлагаются частично возмездные формы приобретения жилья. Особенно развита эта система в столице, и цены в таком случае заметно ниже тех, что предполагаются по новому закону. В этом смысле москвичам вряд ли будет интересна предлагаемая форма. Что же касается «новых» очередников, то при постановке на учет они обязаны были подтвердить свою малообеспеченность и полную неспособность приобрести жилье даже на льготных условиях. Они не смогут воспользоваться новым механизмом по определению. Таким образом, почти все очередники оказываются в положении «вне игры».
Что же касается обходных схем и несоблюдения фиксированной цены, то в памяти свежа применявшаяся одно время едва ли не повсеместно практика продаж, когда покупатель официально заключал договор по одной цене, вносил в кассу продавца соответствующую сумму, и тут же в этом же помещении заходил в соседнюю дверь. Там он доплачивал еще 20 процентов на счет никому не ведомой однодневки типа «Рогов и копыт». При этом для успокоения людей продавец уже от своего имени давал письменную гарантию покупателю, что в случае не предоставления в установленный срок жилья, он возвращает не только полученные официально деньги, но еще и платит штраф как раз в размере суммы, переданной «Рогам и копытам».
Покупатель, конечно, имел право отказаться от такой «двухходовки», но это значило вообще отказаться от покупки, потому что другого варианта попросту не было. Так что закона еще нет, а схема обхода уже есть. Григорий Алтухов не исключил, что отдельные застройщики могут попытаться вновь вернуться к подобным маневрам.
Оптимистичный итог обсуждению подвел Олег Сухов: «Данный законопроект направлен на то, чтобы улучшить положение очередников в течение 20-25 лет. Они все стоят и стоят в очереди все эти годы, а наше законодательство все изменяется и изменяется к лучшему».