Это не наша лотерея!
Риски покупателей квартир остаются все еще высокими, а потому юридической проверке квартиры всегда нужно уделять самое пристальное внимание. Вся история квартиры должна быть полностью открыта клиенту, и никаких тайн, не известных риелтору, в этой истории быть не должно.
Между тем тайны, которые может скрывать приобретаемое жилье, бывают самыми разными. Одна из них – нарушение прав детей: при приватизации квартир в 1992–1994 годах несовершеннолетних в число собственников порой не включали и даже выписывали их непосредственно перед приватизацией. Это были как преднамеренные, так и непреднамеренные действия родителей, которые, в конечном итоге, ущемляли жилищные и имущественные права детей.
Но вот ребенок вырос и осознал, что его выписали специально, поэтому он и не стал собственником. И если такой молодой человек начнет «искать правду», это может послужить поводом для расторжения сделки. Во всяком случае у покупателя возникнут весьма серьезные проблемы. Думаю, что подобные ситуации будут особенно распространены, когда закончится бесплатная приватизация (а это рано или поздно произойдет). Ребенок, став взрослым, спохватится и скажет: «Я ведь имел полное право на часть собственности, но не смог его реализовать». Вот и проблема.
Не стоит также забывать, что могут найтись наследники, которые не знали (не могли знать), что их родственник умер, и было открыто наследственное дело в отношении имущества умершего, в том числе – недвижимого. Через суд они имеют возможность продлить сроки вступления в наследство.
Другой пример. Некоторые продавцы квартир состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Да, формально (судом) они не лишены дееспособности, и по закону вправе совершать сделки. Но есть вероятность того, что такой человек может обратиться в суд и скажет: «В это время у меня было обострение, я не понимал и не осознавал в момент совершения сделки того, что делаю».
Как же поступать в последнем случае – отказываться от сделки? На мой взгляд, вовсе не обязательно идти на попятную. Просто необходимо, чтобы в день сделки продавец, если он состоит на учете, прошел обследование у специалиста – либо у нарколога, либо у психиатра. И врач должен выдать участнику сделки справку о том, что именно в этот день человек отдавал себе отчет в своих действиях, после чего обращение в суд будет бесполезным.
Однако самое сложное – выяснить, состоит продавец на учете или нет. Сами продавцы, понятно, предпочитают об этом умалчивать. А когда их просят принести справку, то порой даже обижаются. Действительно, вопрос деликатный. Но каждому клиенту мы терпеливо объясняем важность таких действий. Тем более, что сегодня он продавец, а завтра может стать покупателем, для которого безопасность сделки также будет актуальна, и он сам начнет требовать подобный документ.
Если же клиент начинает активно отказываться и упорствовать, это сразу вызывает вопрос: почему? Если у него все нормально, то он идет и получает любую справку, которая нужна для сделки.
Одним словом, к проверке юридической чистоты квартиры надо относиться очень внимательно. Квартиры «с червоточиной» чаще всего и становятся причиной судебных разбирательств. Поэтому, чтобы у вас в дальнейшем не возникло сложностей, будьте настойчивы и просите, чтобы вам показали полную историю квартиры.
Мы у себя в компании давно взяли за правило предоставлять клиенту информационное письмо, в котором раскрываем все тайны, связанные с покупаемой квартира. И всегда указываем на обстоятельства, которые в дальнейшем могут послужить поводом для расторжения сделки. А уж клиент сам решает, покупать или не покупать. Если квартира ему понравилась, и он все же хочет ее приобрести, то в этом случае настоятельно рекомендуем застраховать сделку от риска утраты права собственности.