Хочется верить в лучшее
Нынешний год для всех участников рынка недвижимости был благоприятным. Рынок жил и работал в нормальном режиме: квартир было много, цены особо не росли, а потому, вероятно, и спрос был неплохой. Свое видение ситуации, каким будет 2012-й, высказывают аналитики и участники рынка недвижимости.
Константин Апрелев, вице-президент РГР:
Год обещает быть непростым.
Если мировую экономику накроет кризис ликвидности, а это весьма вероятно, вслед за нарастанием инфляционных составляющих, которые подстегивают цены, то тренд роста спроса на недвижимость и роста цен поменяется на понижающий. Но это снижение не будет слишком сильным и трагичным, оно, скорее, стабилизирует рынок.
Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
Завершающийся год, действительно можно считать для рынка недвижимости весьма удачным. Активность как покупателей, так и продавцов держалась на достаточно высоком уровне. К тому же, вновь набрала изрядные обороты ипотека, что, безусловно, оказало положительное влияние на объем платежеспособного спроса. При этом цены на жилье в целом по рынку практически не росли, увеличиваясь в примерном соответствии с инфляцией, но не более того.
Эти условия являлись весьма благоприятными как для приобретения жилья, так и для решения жилищного вопроса наиболее популярным путем: обмена существующей квартиры на другую.
Таким образом, можно смело утверждать, что 2011 год стал для рынка недвижимости первым после кризиса «полноценным» годом.
А вот обращая взгляд в будущее, думаю, что достоверного ответа на вопрос о том, каким окажется наступающий год для российского рынка недвижимости, сегодня не сможет дать никто. Ведь поскольку этот рынок является составной частью экономики страны, влияние факторов макроэкономики неизбежно будет оказывать на него значительное воздействие.
Несомненно, до момента инаугурации президента России наступление в экономике каких-либо негативных событий представляется крайне маловероятным. То есть примерно до конца апреля и рынок недвижимости будет чувствовать себя столь же уверенно, как в нынешнем году. А вот что может случиться потом, предположить сложно: ведь пресловутая «вторая волна» кризиса вполне может сказать свое веское слово, да и без нее в отечественной экономике не все гладко.
Исходя из периодически публикуемых в прессе заявлений чиновников об имеющихся планах повышения налоговой нагрузки как на бизнес, так и на граждан, можно думать, что в случае претворения этих планов в реальную жизнь рынку недвижимости едва ли удастся избежать негативных последствий. Причем масштаб их, в зависимости от того, какие изменения реально произойдут, может оказаться разным: от сравнительно небольшого и не слишком продолжительного спада активности до новой полномасштабной депрессии вроде той, что была пережита в недавнем прошлом.
Конечно, очень хочется верить в лучшее. Однако представлять будущее однозначно безоблачным, на мой взгляд, в нынешних условиях неоправданно наивно. Правда, и излишне сгущать краски, думаю, не стоит: ведь в сравнении со скорым крахом цивилизации, предсказанным толкователями календаря майя, любой спад экономики – не более чем детские игрушки. При том, что российский человек за многие века лучше, чем кто бы то ни было натренировался переживать любые катаклизмы.
Леонид Муравин, заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:
Судя по всему, следующий год продолжит тенденции, с которыми рынок столкнулся в нынешнем 2011-м. Стабильность развития, активность и рост – основные критерии, которые, как мы ожидаем, будут отличать столичный рынок недвижимости в 2012-м году.
Все предпосылки этого – налицо! Европейские финансово-экономические потрясения обошли нашу страну стороной. При этом риски, связанные с непредсказуемостью поведения пары «$-?», способствуют интенсификации объемов инвестиций россиян в недвижимость. Политическая ситуация в России, несмотря на некоторый всплеск эмоций после выборов в Госдуму, стабилизировалась. Президентские выборы пройдут, скорее всего, в позитивном ключе. Действия столичных властей выглядят взвешенными и продуманными.
Поэтому 2012-й год должен принести москвичам предсказуемую стабильность и уверенность в положительном решении жилищных вопросов любой сложности.
Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty:
По нашим прогнозам, если начавшаяся финансовая нестабильность продолжится, то это может привести к активизации спроса в 2012 году. Инвестиции в зарубежную недвижимость стремительно теряют свою популярность, в связи с ежедневными непредсказуемыми скачками евро и непониманием, что будет с этой валютой завтра. После кризиса недвижимость фактически перестала работать как инвестиционный инструмент, но как инструмент сохранения денег она очень эффективна.
Несмотря на нестабильность многих макроэкономических показателей, на сегодня никаких ярко выраженных предпосылок для активного роста или снижения стоимости недвижимости мы не видим. По нашим прогнозам, цены на загородную недвижимость по итогам года будут сопоставимы с показателями годовой инфляции. Как правило, это является показателем здорового рынка, однако на этот раз данная ценовая стагнация скорее свидетельствует о том, что он просто замер в ожидании.
Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости:
Рублевые цены подрастут. Однако этот рост будет сопоставим с инфляцией. Во всяком случае, на сегодняшний момент недвижимость не является выгодным средством инвестирования, направленного на преумножение капитала. Начиная с весны 2009 года по настоящее время, рынок недвижимости не показал стабильного восходящего ценового тренда. А те краткосрочные колебания, которые происходили в указанный период, не позволяли инвесторам воспользоваться ими в полном объеме в силу длительности проведения операций купли-продажи. В то же время вложения в недвижимость наиболее защищены от экономических катаклизмов. Индекс стоимости акций на РТС в период лето 2008 – лето 2009 года снизился в 4 раза. При этом индекс московского рынка недвижимости, рассчитанный по методике РТС, снизился только в 1,5 раза. Т. е. потери инвесторов на рынке акций достигали 75% от вложенных средств, а потери инвесторов не превысили 35%.
Но сложившаяся ситуация очень удобна для тех, кто делает покупку квартиры не в инвестиционных целях. Ценовая стабильность на рынке дает время сделать оптимальный подбор нового жилья и без спешки привлечь заемные банковские средства.
Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»:
Рынок новостроек в следующем году, думаю, ждут некоторые изменения. В силу роста спроса на недорогое жилье, следует ожидать выход в 2012 году проектов, предусматривающих квартиры меньшего метража. Высоким спросом пользуются квартиры-студии, доступные по своей стоимости, и небольшие площади, среди покупателей с ограниченным бюджетом. Стоит ожидать, что в 2012 году данная тенденция продолжится.
Скорее всего, увеличится доля масштабных проектов, в которых предусмотрена обширная инфраструктура, в силу чего дефицит ассортимента новостроек станет все более очевидным при сохранении достаточного объема квартир, выставленных на продажу.
Ближайшее Подмосковье продолжит развиваться. Как известно, в связи ограничением массового строительства в Москве, девелоперы стали обращать большее внимание на данный регион, особенно на города, примыкающие к Москве.
По-прежнему одной из наиболее популярных опций является отделка квартир от застройщика. В связи с высокой ее востребованностью в массовом сегменте стоит ожидать увеличения доли таких проектов.
Текущая динамика стоимости кв. метра на рынке новостроек указывает на то, что стоит ожидать роста цен на новостройки, который дойдет до 20–25 % к концу следующего года. Вторичное жилье будет также дорожать, но более умеренными темпами – 5–10% за год.
Николай Мазурин, вице-президент Российской гильдии риелторов:
Делая любые прогнозы для рынка недвижимости Подмосковья, необходимо помнить о главной его особенности – он представляет собой пеструю мозаику множества локальных рынков в пределах конкретных муниципальных образований.
Параметры каждой конкретной части этой мозаики будут определяться четырьмя факторами:
1) уровнем платежеспособности граждан;
2) наличием или отсутствием дефицита предложения в том или ином сегменте, городе или районе;
3) политикой местных властей по привлечению инвесторов на рынок жилищного строительства;
4) финансовым состоянием и маркетинговой политикой застройщиков в конкретных муниципальных районах.
В целом рынок будет оставаться стабильным с небольшим ростом цен в пределах инфляции – 4–6%. Темпы роста цен будут выше в городах, непосредственно прилегающих к Москве. А вот в экономически более слабых районах этого роста может и не быть вовсе.
Спрос по-прежнему будет концентрироваться на объектах эконом-класса во всех сегментах рынка – от новостроек до загородной недвижимости.
В сегменте строительства многоквартирных домов станет укрепляться доля малоэтажного строительства (сейчас дома этой категории занимают почти треть всех строительных адресов).
Продолжит укреплять позиции ипотека, доля ипотечных сделок в общем объеме сделок будет незначительно увеличиваться.
С учетом доминирования на загородном рынке участков без подряда, возможно дальнейшее изменение структуры всего рынка: доля более качественного предложения элитного и бизнес-класса будет снижаться, и в среднесрочной перспективе можно прогнозировать возникновение серьезного дефицита качественного готового предложения.
Петр Васютик, заместитель генерального директора агентства отличной недвижимости «Great reality»:
С одной стороны, год выдался более сложный, чем прошлый. В первую очередь, покупатель стал более требовательным к качеству недвижимости и риелторских услуг. По итогам года можно говорить о стабилизировавшихся ценах в городе. Загород приобретает подобную тенденцию, но здесь покупатели все еще хотят более низких цен.
При этом практически все сделки проходили по цене ниже той, что была в рекламе. Покупатель «вошел во вкус». В бизнес-классе и элитке он в этом году избрал следующую стратегию: выбираются 2 объекта, удовлетворяющие своими техническими и функциональными характеристиками, и проводится «мини-аукцион». Как правило, выбирается объект с лучшими ценовыми показателями.
С другой стороны, год более активный. По недавно опубликованным данным Росреестра зарегистрировано на 7% больше сделок, чем в прошлом году. Конечно, внесли свою лепту в покупательский спрос и ипотечные программы со сниженными процентами. Программы с лояльными условиями для тех, кто располагает 30–50% от стоимости покупаемой недвижимости, были представлены во многих банках.
В следующем году вряд ли стоит ожидать серьезных изменений в ситуации на рынке недвижимости. Тенденции этого года получат свое развитие. Требовательность покупателей не уменьшится. Наибольший спрос придется на дешевые объекты и на объекты качественные. Именно они продемонстрируют рост цен, примерно 12–15% в год. Объекты с недостатками продолжат свое участие в «аукционах» на снижение цен.
Свободных денег для более активного развития рынка недостаточно. Влияние на рынок может оказать ипотека, но в этом вопросе многое зависит от поддержки государства.