Рынок недвижимости: эконом – вниз, де люкс – вверх
Ситуация на рынке купли-продажи столичного жилья за последний год существенно изменилась. Причин тому много, и основная из них – решение о расширении столичных границ. По мнению риелторов, перемены эти продолжатся. Каких событий стоит ожидать на рынке московского жилья и как они отразятся на ценах?
Кому это по карману
Начнем со статистики, приведенной генеральным директором Института экономики города Александром Пузановым. Сегодня только 14% от общего числа москвичей могут купить квартиру на рыночных условиях, в том числе, с использованием ипотеки. Цены на квартиры в Москве по-прежнему высоки. Причем в среднем по России показатель людей, которые могут себе позволить приобретение жилья в своем городе, выше – 23,6%. Но это и объяснимо. Столичные метры стоят дороже. А число желающих обосноваться здесь не уменьшается.
Еще один момент. Сегодня на среднестатистического жителя столицы приходится меньше квадратных метров, чем на среднестатистического россиянина. Но в этом наша страна не одинока. Общемировые данные говорят о такой же ситуации в других мировых столицах, где высока доля многоквартирных домов. Так, например, обеспеченность общей площадью жилья во Франции на 14% больше, чем в Париже. В Германии – на 13% больше, чем в Берлине, в Испании – на 10% больше, чем в Мадриде, в Италии – на 4% больше, чем в Риме. При этом в крупнейших городах стран Европейского Союза обеспеченность общей площадью жилья находится в диапазоне 30–40 кв. м на человека. Но в большинстве крупных городов Восточной Европы уровень обеспеченности жильем сопоставим с московским и даже ниже его. Например, в Риге он составляет менее 13 кв. м на человека.
До принятия решения о расширении столичных границ и строить-то особенно негде было, а плотность населения во многих московских районах превысила мировые стандарты.
По данным Института экономики города сегодня в столице на 1 кв. км в среднем приходится 10,5 тыс. человек. Считается, что подобный уровень плотности населения допустим лишь в центральных районах большого города. Но в Москве с плотностью населения ситуация сложилась критическая. В некоторых районах (Новокосино, Восточное Дегунино, Зябликово) этот показатель доходит до 25 тыс. чел. на кв. км. Такая скученность возникла из-за высотной застройки. По мнению эксперта, расширение границ столицы должно решить многие проблемы. На присоединяемых территориях будут строиться в основном малоэтажные дома. Многим столичным жителям придется поменять место жительства. Строительство малоэтажек снизит и среднюю стоимость московского квадратного метра. Таким образом, жилье станет доступно большему числу людей. И разрыв между всей страной и столицей по этому параметру сократится.
Остоженка в цене не упадет
Несмотря на все вышесказанное, цены на квартиры в «Золотой миле» и других элитных районах столицы вряд ли пойдут вниз. А жилье класса де люкс наверняка станет еще менее доступным. Разрыв между эконом- и элит-классами станет более ощутимым.
По мнению топ-менеджера компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, к этому приведет пересмотр инвестиционных контрактов. Ведь именно массовый их пересмотр стал одним из наиболее значимых событий за последний год. Для наведения порядка столичные власти отменили около 200 проектов с рыночной стоимостью порядка 35 млрд $. Заморожен целый ряд объектов точечной застройки в центре столицы. По различным причинам выгодных площадок в городе лишились такие известные девелоперы, как СУ-155, ГК «Пик», «Баркли строй», «Галс Девелопмент» и «Главстрой».
«Решение мэра не только скажется на доходной части бюджета города, так как размер доходов от продажи жилья по оценке властей сократится в 7 раз, но и может стать катализатором к очередному возрастанию цен на объекты в центре из-за сокращения объемов строительства, – считает Александр Зимин-ский. – Уже в ближайшие год-полтора квартиры в Москве могут подорожать на 20–30%. Дефицит новых качественных предложений будет нарастать».
Проверка на плотность
Еще одно важное решение: максимальное ограничение, практически запрет на новое строительство в центре города. Плотность застройки Москвы в пределах Садового кольца в 2–3 раза превышает плотность в большинстве европейских столиц, и возможности интенсивного развития полностью исчерпаны.
Ограничение строительства в ближайшие годы приведет к тому, что компании будут стремиться не возводить новые, а реконст-руировать старые здания, а также использовать потенциал удачно расположенных пром-зон. Перспективными являются, например, участки в Замоскворечье, территория бывшей фабрики «Красный Октябрь» и др. Сейчас реконструируется всего 11% столичных производственных площадей. Однако при благоприятных для девелоперов условиях эта цифра будет расти. И мы увидим новые жилые районы на месте бывших заводов, расположенных недалеко от центра.
К «разуплотнению» центра столицы и развитию периферийных районов приведет и расширение города. Но эксперт уверен, что появление новых районов, пусть даже с качественными домами, никак не удешевит элитные квартиры на Остоженке или Арбате, а также объекты бизнес-класса, для которых очень важна хорошая транспортная доступность. Кстати, уже сейчас в некоторых «замкадных» районах, там, где метро вот-вот будет пущено, цены на квартиры растут.
«С решением транспортной проблемы цена метра в Жулебино, Новокосино и Тропарево увеличится минимум на 10–20%», – прогнозирует Александр Зиминский.
Конечно, успех реализации планов московского мэра и развитие рынка городского жилья во многом зависят от мировой экономической ситуации. При позитивном сценарии в следующем году в Москве будут построены более 1 млн кв. м. жилья элитного и бизнес-класса и сделаны первые шаги к качественному улучшению инфраструктуры города.
Где загород становится Москвой…
Идея создания «административной Москвы» за пределами МКАД – обоснованная и верная. Ведь вывод политического центра из столицы не раз практиковался в мировой истории, и в целом этот опыт положительный. Но вопросов у специалистов рынка недвижимости, касающихся будущего территорий, их застройки и развития все-таки много.
Например, вопрос о масштабах присоединенной к столице территории.
«Учитывая расположение участка, наличие большого количества свободных земель, низкую плотность населения, относительную близость Рублево-Успенского шоссе и аэропорта «Внуково», направление для «административной Москвы» выбрано идеально», – считает директор департамента Penny Lane Realty Дмитрий Цветков.
Безусловно, в перспективе это приведет к расширению и разуплотнению Москвы: территория столицы увеличится в 2,5 раза, а население вырастет всего на 2,2%. Однако присоединенные земли имеют серьезные обременения. Так, если из избранных 160 тыс. га исключить земли природоохранного комплекса, участки, непригодные по геологическим условиям, а также частную собст-венность, то под строительство останется не более 20% выделенной территории: около 32 тыс. га. Еще порядка 30 тыс. га можно выкупить у землевладельцев. Из среднего расчета в 1 тыс. $ за сотку выкуп обойдется бюджету в 3 млрд $».
Еще один нюанс касается земель, принад-лежащих частным собственникам. С тем, как решать этот вопрос, столичные власти еще не сталкивались, поскольку в Москве земля либо городская, либо федеральная.
По мнению Дмитрия Цветкова, в ближайшее время строительные компании ждет еще один процесс, которого не избежать. Это ужесточение процедуры согласования строительства, что приведет к отстранению подмосковных девелоперов от участия в застройке присоединенных территорий. «Согласование в области было проще, так называемая «доля города» – меньше», – объясняет эксперт. – «Изменение статуса земель с подмосковных на московские фактически приведет к отстранению от работы местных застройщиков. Но в то же время без допуска на рынок новых игроков можно ли будет застроить новые территории заявленными темпами?»
Еще один вопрос: будут ли новые территории действительно застроены малоэтажкой?
«В средней полосе России выгоднее всего строить многоэтажные дома, именно поэтому ранее все заявленные проекты малоэтажной застройки у нас превращались в районы с высокоэтажными зданиями. Вероятность того, что «Новая Москва» будет исключением и останется малоэтажной, невелика», – делится своими опасениями эксперт. – «Сейчас присоединяемые к столице земли активно застраиваются обычными многоэтажками. Всего там реализуется порядка 20 многоэтажных проектов».
Еще один непростой момент, связанный с расширением Москвы, – это судьба природоохранных зон, расположенных на присоединенных землях. Порядка 60% данной территории покрыто лесными массивами и водоемами. С одной стороны, это дает широкий потенциал для будущего формирования территории. Однако, с другой стороны, все бывшие земли Лесфонда стали городскими лесопарками. Следовательно, дальнейшие решения об их судьбе будут приниматься на уровне мэрии, а не на уровне правительства РФ, что значительно упростит процесс согласования вырубки.
Другим важным нерешенным пока вопросом в Новой Москве становятся все те же, что и по всему городу, транспортные проблемы. Новые районы застраиваются, людей в центр на работу ездит по-прежнему много. Киевское, Калужское и Варшавское шоссе могут просто встать. Косвенно это коснется всей Москвы. Для разрешения этой ситуации количество дорожного полотна должно увеличиться даже не в десятки, а в сотни раз. Проект предполагает тотальное расширение сети дорог, но когда они будут построены?
Вопросов по тому, что будет с новыми столичными землями, у экспертов, связанных с рынком недвижимости, много. Ответы на них найдутся со временем. Но главное, что необходимость новых территорий для нашего города, для того, чтобы мы, москвичи, просто не задохнулись от скученности и не встали в одной гигантской пробке, не оспаривает никто. Она очевидна.