Трудности – это нормально
Когда одним из продавцов жилья выступает недееспособное лицо, это всегда настораживает покупателя, воображение которого начинает рисовать различные «сюрпризы». Да и не каждый риелтор соглашается проводить подобную сделку. Между тем, если действовать скрупулезно и внимательно, никаких неожиданностей не произойдет.
Недавно подобная сделка прошла в нашем агентстве, причем прошла вполне успешно.
К нам обратились клиенты, которые хотели продать квартиру. В процессе изучения документов выяснилось, что она была приватизирована в 1992 году семьей из четырех человек, в том числе собственниками стали двое несовершеннолетних детей.
Приватизация в тот период осуществлялась в общую совместную собственность. Через несколько лет один из собственников умер. Соглашением об определении долей общая совместная собственность была прекращена, и каждому из собственников определена 1/4 доля в праве. На 1/4 долю в праве, принадлежащую умершему собственнику, открылось наследство. Указанная доля была разделена между двумя наследниками – по 1/8 в праве каждому. Таким образом, на момент продажи квартира находилась в общей долевой собственности четырех человек, двое из которых имели по 1/4 доли, один – 1/8 и один – 3/8 доли.
Как это нередко бывает при долевой соб-ственности, отношения между сособственниками сложились не лучшим образом. Поэтому, чтобы провести сделку, необходимо было учесть интересы конфликтующих сторон.
В процессе общения с продавцами стало известно, что собственник 1/4 доли был признан в судебном порядке недееспособным и находится на постоянном излечении в одном их психоневрологических интернатов Москвы. Продавцы представили в агентство оригинал решения суда, подтверждающего данное обстоятельство.
В соответствии с пунктом 4 ст. 35 ГК РФ «недееспособным или не полностью дееспособным гражданам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, опекуны или попечители не назначаются. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации». Из этого следует, что интересы недееспособного продавца 1/4 доли в нашем случае должно представлять медицинское учреждение, в котором недееспособное лицо находится под надзором. И какого-либо дополнительного документа о назначении опекуном или попечителем в данном случае не требуется – опека возникает в силу закона.
Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного. Таким образом, для продажи квартиры, в которой 1/4 доли в праве принадлежит недееспособному лицу, требовалось получить разрешение органа опеки и попечительства. В результате взаимодействия с сотрудником психоневрологического интерната и родственниками недееспособного лица была проведена серьезная работа по подготовке к сделке.
Во-первых, была заказана рыночная оценка квартиры, для того чтобы определить стоимость 1/4 доли, приходящейся на недееспособное лицо. Во-вторых, от имени психоневрологического интерната было подано заявление в органы опеки и попечительства с просьбой разрешить продажу имущества, принадлежащего недееспособному лицу.
Ситуация осложнялась еще и тем, что продавцы не планировали приобретать взамен другую недвижимость.
В итоге в органах опеки и попечительства было получено разрешение на продажу квартиры с последующим зачислением денежных средств, причитающихся недееспособному лицу, на расчетный счет, который был открыт на его имя.
Правда, неожиданно возникла дополнительная сложность. Выяснилось, что со времени приватизации квартиры у одного из ее сособственников изменилась фамилия. А поскольку это изменение касалось несовершеннолетнего ребенка в возрасте до 14 лет, вопрос требовалось решать в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ – с разрешения органа опеки и попечительства. Однако документ, подтверждающий разрешение на изменение фамилии ребенка, был утерян, а для регистрирующего органа в обязательном порядке требуется подтверждение данного обстоятельства… Пришлось нелегко, но к моменту проведения сделки справка из ЗАГСа, подтверждающая факт выдачи свидетельства о рождении с измененной фамилией, была получена.
После того, как были подготовлены все необходимые документы и открыт счет в банке на имя недееспособного лица, агентство согласовало с покупателем и продавцами все условия и порядок проведения предстоящей сделки.
В день подписания договора купли-продажи квартиры все стороны присутствовали лично, интересы недееспособного продавца представлял психоневрологический интернат в лице директора.
Следует заметить, что интернат является юридическим лицом и для сделки потребовались документы, подтверждающие статус юридического лица. Такими документами явились положение об интернате, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из единого государственного реестра юридических лиц, а также приказ о назначении на должность директора. Подпись директора интерната на договоре купли-продажи заверялась печатью организации.
На этапе оформления доверенностей на регистрацию договора купли-продажи квартиры нотариус потребовал представить оригиналы всех вышеперечисленных документов, в том числе решение суда о признании лица недееспособным.
После того как договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в уполномоченном органе, предстояло организовать подписание акта передачи квартиры всеми сторонами сделки и выдать покупателю расписку в получении денежных средств. На этом этапе во всех документах за недееспособное лицо расписывался директор интерната, и его подпись, как и на договоре купли-продажи, заверялась печатью учреждения.
После получения продавцами денежных средств необходимая сумма была перечислена на расчетный счет недееспособного лица. В течение одного месяца после регистрации договора купли-продажи, документы, подтверждающие зачисление денежных средств от продажи квартиры на расчетный счет недееспособного лица, должны быть предоставлены в орган опеки и попечительства.
Правильно выстроенная работа с физическими лицами, с государственными, муниципальными или частными предприятиями и организациями, медицинскими учреждениями, а также скрупулезное отношение к каждому документу и, главное, строгое следование букве и духу закона – эти факторы в совокупности и определяют для всех сторон сделки максимальную степень юридической и финансовой защищенности.
При проведении этой сделки агентством был получен определенный опыт работы с такой категорией продавцов как недееспособные лица. И этот опыт позволяет сделать вывод: подобные сделки проводить можно и нужно, какими бы сложными они поначалу ни казались.