Договор ренты: выгоды и риски
Одни – молоды, с хорошим доходом, но столичные квадратные метры им все-таки не по карману. У других за плечами – жизнь, они обременены болезнями, отсутствием внимания, живут на небольшую пенсию, но обладают сокровищем – квартирой. Договор ренты для одних – возможность в перспективе стать полноправными обладателями столичной недвижимости, для других – возможность увеличить ежемесячный доход и окружить себя вниманием.
Но многие, причем представители и той, и другой стороны, считают ренту рискованным шагом. Велики ли рентные риски на самом деле? Об этом беседуем с Управляющим партнером Адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья» Еленой Ждановой.
Суть вопроса
– Что же такое рента и какой она бывает?
– По договору ренты один человек передает другому в собственность имущество, чаще всего квартиру. Плательщик ренты обязуется в обмен на это периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму. Средства на содержание могут предоставляться и в иной форме: лекарствами, продуктами, вещами – по договоренности.
Отличительная особенность договора ренты в том, что он подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Рента бывает двух видов: постоянная и пожизненная. Пожизненная – то есть на срок жизни ее получателя. Этот вид ренты больше всего распространен. Получателем такой ренты может выступать только частное лицо. Выплаты производятся в конце каждого месяца и составляют не менее одного минимального размера оплаты труда. Разновидность пожизненной ренты – пожизненное содержание с иждивением. Заключив такой договор, плательщик ренты берет получателя на полное иждивение до конца его дней.
– Любой ли человек может распорядиться своей квартирой по договору ренты? Существуют ли ограничения по возрасту, состоянию здоровья? Например, человеку всего 30, но он нашел плательщика ренты. Может ли он это сделать?
– Стать получателем ренты может любой, вне зависимости от возраста. Другое дело, захочет ли кто-то оформить этот договор с тридцатилетним человеком. Все-таки покупатели рассчитывают в обозримом будущем стать полноправными собственниками. Поэтому на практике договор ренты заключают в основном пожилые люди, пенсионеры.
Насчет состояния здоровья – единственное требование закона в том, чтобы пенсионер на момент совершения сделки понимал, что происходит. На юридическом языке это звучит так: «отдавал отчет своим действиям и мог руководить ими».
Обременение – пожизненно
– Заключая рентный договор, рискует и одна, и другая сторона. И все-таки люди идут на это. Что движет ими? Почему ренту они предпочитают другим видам перехода права собственности: дарению, завещанию, обычной купле-продаже и т. д.?
– Этот договор интересен, так как плательщик сразу получает в собственность квартиру. Правда, с обременением в виде ренты. То есть до того момента, пока не выполнены все обязательства, распоряжаться квартирой новый собственник может только с согласия пенсионера. Рентополучатель в свою очередь остается проживать в своей квартире пожизненно.
Обычно плательщик ренты выплачивает пенсионеру ежемесячное содержание плюс оплачивает коммунальные услуги. По закону сумма ренты не должна быть меньше прожиточного минимума. Нотариусы советуют фиксировать в договоре ежемесячный платеж больше установленного минимума на момент заключения договора (на сегодня не менее 12 000 рублей), так как прожиточный минимум меняется. Иногда стороны предусматривают как обязательный пункт договора ренты расходы на погребение. Нами по желанию заказчика вносится в договор и обязательная ежемесячная оплата услуг социального характера – это оплата расходов на медицинского сотрудника, домработницу. Главное, я всегда советую, чтобы в договоре ренты были более четко прописаны обязательства плательщика – во избежание споров с обеих сторон.
– Остановимся на оплате погребения. Этот вопрос тонкий, ведь похоронить можно и за 10 000, и за 200 000 рублей. Можно ли оспорить договор ренты, например, родственникам, если похороны прошли скромно?
– Обычно в договоре прописывается, что будет проведено погребение, но не указана сумма, которая должна быть на это затрачена. Если пенсионер погребен, но наследники недовольны скромными похоронами, это не повод для судебного иска. Гражданское законодательство так рассматривает этот вопрос. Если во время жизни от получателя ренты не было судебных исков, жалоб, то есть договор ренты был исполнен, то наследники пожилого человека не смогут расторгнуть его через суд.
– Из-за чего возникают основные конфликты между плательщиком и получателем ренты?
– После подписания договора проходит год, два, пять, меняются условия жизни. Получателю ренты становится недостаточно тех средств, которые он имеет. Часто бабушки и дедушки обращаются к своим рентодателям с просьбой увеличить ежемесячные выплаты. Тот, кто платит, может согласиться, а может и нет. Его логика такова. Во-первых, при подписании договора он заплатил определенную сумму, как правило, около 1 000 000 рублей, да еще исправно несет ежемесячные расходы. И тогда бабушки обращаются к нам, адвокатам, с вопросом о том, что можно сделать, чтобы расторгнуть договор. Мы проводим анализ договора, берем объяснения сторон, свидетелей, и если условия договора полностью соблюдаются, мы такому престарелому человеку помочь не можем. Но в то же время малейшие нарушения условий договора позволят бабушке по суду его расторгнуть. Правда, нарушения надо доказать.
Велико искушение…
– Как чаще всего нарушается рентный договор?
– Иногда новые собственники перестают полностью или частично выполнять его условия. Бывает, что прожиточный минимум увеличился, а они продолжают платить «по старинке». Но случается, что и сами пенсионеры по три-четыре раза отменяют договор ренты по суду. В моей практике была такая старушка. Когда ей приносили ежемесячный платеж, она говорила, что деньги не нужны и просила купить продукты и необходимые вещи. Плательщик ренты покупал. Квитанции не брал. Расписки от бабушки – тоже. Все довольны, зачем? Впоследствии, когда такая бабуля обратилась в суд, он не смог доказать, что в этот месяц принес необходимую сумму в качестве оплаты ренты. И почти по аналогичным причинам трижды суд отменял договор ренты. Когда эта рентополучательница пришла в суд в четвертый раз, стало понятно, что своими правами она злоупотребляет.
Поэтому, когда к нам приходят консультироваться до подписания договора, мы советуем не только тщательно прописывать все пункты в договоре, но и выполнять их. И не только выполнять, но и документировать. Например, все купленное бабушке-дедушке, надо записывать в тетрадку, должны быть приколоты все чеки. На переданные деньги необходимо взять расписки. Защита для пенсионера тоже очевидная – чем точнее будет составлен договор ренты, тем легче требовать его исполнения от собственника полученной по такому договору квартиры.
– Складывается впечатление, что покупка жилья по договору ренты – это дешевый, но небезопасный способ приобретения жилья. Так ли это?
– Нет, не так. Пожилые люди, которые идут на этот шаг, как правило, обременены многими болячками. И на заключение договора ренты многие решаются не просто для того, чтобы им оплачивали коммунальные платежи и выдавали 10 000 рублей в месяц. Им нужны большие деньги на лечение и на достойную старость. По Москве сложилась практика единоразового платежа при покупке квартиры по ренте. Пенсионер получает на руки от 500 000 рублей до 1 миллиона или больше, по договоренности сторон. Потом еще и ежемесячную ренту, уход. Тот, кто решается с помощью ренты «купить жилье», должен понимать, что период выплат может растянуться не на год-два. Человек должен быть готов к этому. И готов к моральной стороне вопроса. Ведь наше старшее поколение хочет при любых обстоятельствах человеческого внимания, заботы и помощи. Бабушки и дедушки разумно считают, что передают квартиру, поэтому плательщик должен интересоваться их здоровьем, условиями жизни.
– Какие еще риски существуют у тех, кто рассчитывает таким образом приобрести квартиру?
– Часто, узнав о том, что пожилой человек продал свою квартиру, родственники стремятся оспорить договор ренты. Дальше – суд. Но так как, заключая ренту, покупатели все-таки обращаются в юридические компании, которые проверяют чистоту самой квартиры, дееспособность пожилых людей, договора составляются грамотно, то суды, как правило, родственниками проигрываются.
Перед подписанием договора рекомендуем проверять дееспособность пожилых людей, чтобы доказать впоследствии, что на момент подписания договора они понимали, что делали.
– Приходилось ли вашим клиентам судиться с недовольными, что им не досталась квартира, родственниками?
– Ко мне обратился молодой человек Сергей. Недавно он заключил договор ренты, заплатив 800 000 рублей бабушке и 900 000 рублей одной московской компании за посредничество. Буквально через полгода после заключения договора бабушка умирает от сердечного приступа. Ее дочь подает иск в суд, мотивируя тем, что мама всегда обещала квартиру ей и что молодой человек, плативший ренту, запугал пенсионерку, заставив подписать договор. Мотивировка для суда: у матери больное сердце, перепады давления, поэтому она не могла до конца осознавать свои действия, заключая договор ренты. Требование дочери – признать сделку недействительной. В результате была проведена психолого-психиатрическая экспертиза, которая установила, что оснований для признания сделки недействительной нет. Заключая договор, женщина отдавала отчет своим поступкам, все понимала, была довольна условиями ренты, даже сделала дорогостоящую операцию, съездила на отдых. Я защищала собственника квартиры по ренте. Суд был выигран. И молодой человек смог снять обременение с квартиры.
Поможет скрупулезность
– Возникают ли какие-то нестандартные случаи, связанные с рентой?
– Девушка заключила договор ренты, ухаживала и дружила с пенсионеркой. А дом по столичной программе переселения из пятиэтажек попал в итоге под снос. В новую квартиру пожилая женщина переехала по договору найма у города на один год. В течение этого года должны были быть переоформлены права собственности на квартиру. Собственницей собиралась стать, естественно, плательщица ренты. Бабушка умирает. И девушка, которая годами честно выплачивала ренту, оказывается в ситуации, когда договор ренты оформлен на квартиру в… уже снесенном доме.
– Порой боятся быть обманутыми и те, кто потенциально готов платить ренту, и пенсионеры. Можно ли как-то подстраховаться?
– На мой взгляд, рента не обманный, а честный способ приобретения жилья, когда обе стороны фиксируют в договоре взаимные обязательства. Совет простой: прописывать в документе все до мельчайших подробностей. Не должно быть, например, что в договоре указана только оплата коммунальных услуг и 10 000 рублей, а устно договорились, что плательщик ренты будет еще и сиделку оплачивать, лекарства покупать на энную сумму и т. п. Из-за таких моментов потом начинаются споры, судебные тяжбы. Грамотно составленный договор – это возможность оградить себя от дальнейших проблем.