С целью наживы
По экспертным данным объем рынка аренды в нынешнем году заметно подрос. Процентов на 15–20 поднялись и ставки на жилье. В результате активизировались и рантье, которые вновь стали покупать квартиры в эконом-сегменте, чтобы в последующем предлагать их в наем москвичам и иногородним клиентам.
Есть повод веселиться
Если еще год назад арендные ставки на наиболее востребованные однокомнатные квартиры в спальных районах в среднем составляли 21–23 тыс. рублей в месяц, то в мае текущего года они выросли до 27–30 тысяч. В 2009 году за эту сумму можно было без проблем снять и двух- а то и трехкомнатную квартиру.
В свою очередь двухкомнатки, которые также довольно популярны в сегменте эконом-класса, в середине прошлого года оценивались в 26 тыс. рублей, а нынче ушли за все 35. Средние арендные ставки на трехкомнатные квартиры выросли на 15–20 процентов, и самую дешевую жилплощадь в этом секторе можно снять, пожалуй, тысяч за 55.
По прогнозам экспертов уже к осени собственники и арендаторы возобновят свою активность, и рост стоимости арендных ставок может подняться как минимум на 5%. Так что как арендодателям-любителям, так и профессиональным рантье есть повод для радости.
Примечательно, что почти треть арендного фонда составили квартиры, которые начали сдаваться впервые. Что касается пусть и незначительного повышения арендных ставок, то оно в первую очередь обусловлено тем, что около 6 процентов собственников разочаровались в своем бизнесе, продали «лишнее» жилье и оставили рынок аренды.
Выгода при долгой окупаемости
В России профессиональных рантье не так уж и много. Причем эта категория предпринимателей предпочитает развивать арендный бизнес в городах с большим населением – Москве, Питере, Сочи, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге. Подавляющую же часть арендодателей можно отнести к «любителям», которые, к примеру, заблаговременно купив квартиру для малолетнего ребенка, до наступления его совершеннолетия сдают ее в аренду. Понятно, что такие «рантье» крупными капиталами не обладают, а потому покупают жилье за «умеренные» деньги.
Выбор той или иной квартиры в первую очередь зависит от возможностей покупателя. Если не хватает средств на «вторичное» жилье, покупается квартира в новостройке на этапе фундамента. Но в этом случае до момента сдачи ее в наем еще далеко. Да и после завершения строительных работ, прежде чем выставить на арендный рынок квартиру без отделки, ее еще нужно привести в порядок. Легче и выгоднее ее продать по переуступке, даже не оформляя в собственность. Покупатели побогаче приобретают уже готовое жилье с полной отделкой в новостройках или на вторичном рынке рядом с метро, что очень даже котируется у арендаторов.
Да и отделка, если ее стоимость находится в пределах 250–500 тыс. рублей, «отбивается» за 1–2 арендных года.
Взгляды самых предусмотрительных моск-вичей простираются на квартиры в центральных районах в домах «под снос», что в недалеком будущем обеспечивает им уже качественное жилье в том же районе. Но в период ожидания ликвидации дома квартира сдается в аренду, причем далеко не за гроши.
Нынче рынок инвестиционных покупок еще далек от докризисного периода, когда квартиры покупали даже оптом, как в целях перепродажи, так и для арендного бизнеса. Да и инвестор теперь чересчур осторожен. Покупателя, пожалуй, сегодня можно привлечь разумными ценами да репутацией застройщика. Однако нужно учитывать, что многие покупатели квартир для себя, для детей и «на черный день», даже если первоначально не планируют перепродавать или сдавать квартиру, после получения ключей прибегают к такой возможности.
Действительно, чего зря простаивать квадратным метрам, если они могут приносить какой-то доход? Да и если ребенку всего 10 лет, для которого на перспективу приобретено жилье, путем аренды оно может в худшем случае окупиться даже наполовину.
«Давайте рассмотрим конкретный вариант, – предлагает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Человек купил на вторичном рынке за 5 млн рублей однокомнатную квартиру общей площадью 33 кв. м, допустим, в Новогиреево. На сегодня стоимость аренды такой однушки не превысит 30 тыс. рублей в месяц. И если не принимать во внимание рост арендных ставок, а также стоимость коммунальных платежей, затрат на косметические ремонты, то окупится такое жилье в лучшем случае лет через 15».
Надо добавить, что окупится, если при аренде не будет простоев, не возрастет инфляция, наконец, страна не впадет в очередной кризис.
В то же время доходность от аренды может перепрыгнуть средние показатели, если соб-ственник квартиры понимает, что недвижимостью и капиталом нужно еще и управлять – следить за рыночной ситуацией, сокращать сроки простоя, внимательно относиться к подбору арендаторов и т. п.
«Квартира эконом-класса, – соглашается с коллегой Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, – окупится не ранее чем через полтора десятка лет. Ведь у нас в России, в отличие от развитых стран, ставки аренды жилой недвижимости не обеспечивают высокой доходности. В среднем годовая прибыль достигает 5 процентов, и очень редко – 7–9 процентов».
Гораздо прибыльнее может оказаться покупка квартиры на фундаменте и перепродажа ее после завершения строительства. Доход в таком случае может составлять 20 и более процентов.
Тем не менее долгие сроки окупаемости квартиры, кажется, совсем не пугают московских рантье, которые считают, что обанкротиться и потерять деньги можно на чем угодно, только не на недвижимости. А потому свободные средства с охотой вкладывают в дома и квартиры. У некоторых застройщиков сегодня даже появился пул инвесторов, которые приобретают квартиры на ранних этапах строительства с целью последующей сдачи уже готового жилья в аренду. Таким образом, рантье имеют возможность заработать сразу на двух «фронтах». Сначала на росте стоимости самих квадратных метров, которые значительно прибавляют в цене, когда дом уже сдан в эксплуатацию, а потом уже получают прибыль от арендных платежей. Таким образом, срок окупаемости квартиры может сократиться вдвое.
Сани готовятся летом
Некоторые девелоперские компании, можно сказать, специально выпускают продукцию под рантье. Так, в районе метро «Сходненская» возводится панельный дом (серия П-44Т) с оптимальными для сдачи в аренду планировками квартир. Причем во всех будет произведена полная отделка. Как говорится, раскрывай чемоданы и живи. Тут и для рантье-инвестора созданы все условия: он и в квартиру-то может не заходить, а сразу направляться в офис компании, где поставит свою подпись в договоре купли-продажи и тут же передаст жилье представителям управляющей компании, которые займутся арендными операциями.
И все же, чтобы оценить, насколько купленная квартира будет востребована клиентом, от рантье требуется и дальновидность, и понимание того, в каком сегменте и формате жилья ожидается дефицит. Эксперты считают, что любые инвестиции в жилую недвижимость будут привлекательными, если квартира, дом, улица имеют обнадеживающие перспективы.
К примеру, в короткое время район массовой застройки станет обжитым, появятся многочисленные объекты бытовой и социальной инфраструктуры, завершится ремонт или прокладка дороги, рядом с домом появится станция метро. «И все же, – делится своими наблюдениями Ольга Гусева, директор по маркетингу управляющей компании «Домостроитель», – при покупке недорогого жилья для арендного бизнеса ключевым показателем становится его стоимость. В 95 случаев из 100 для сдачи в аренду приобретаются «однушки», в 5 – «двушки». Хотя у нас был клиент, который купил 3-комнатную квартиру на первом этаже, рассчитывая каждую комнату сдавать отдельно. Но приобретение больших площадей для аренды, скорее, исключение из правил».
В любом случае все зависит от потребностей и возможностей покупателя. Тот, кто располагает достаточным количеством средств, предпочитает квартиры с отделкой. Им проще заплатить на 20 процентов больше, чем тратить время и силы на последующий ремонт, который, как показывает практика, затягивается не на один месяц. Квартирами без отделки интересуются покупатели, которые готовы самостоятельно и за меньшие деньги привести объект в нормальное для проживания состояние.
«Те, для кого жилая недвижимость прежде всего является объектом для бизнеса, предпочитают пользоваться услугами агентства, – рассказывает Георгий Дзагуров. – Рантье с многолетним стажем, как никто другой понимает, что профессиональные брокеры не только всегда в курсе всего, что происходит в сфере арендной недвижимости, но и способны учитывать особенности рынка в тот или иной период времени. Соответст-венно только опытный специалист сможет посоветовать, в какой объект сначала вложить инвестиционные средства, а затем – где и как найти на жилье достойного арендатора. Такие услуги с успехом оказывают риелторские и управляющие компании, а стоимость их варьируется в зависимости от сложности и объемов сделки».
И в самом деле, обратившись за помощью в проверенную компанию, инвестор, рантье могут быть спокойными за сохранность собственных средств, а сам арендатор за то, что, заплатив деньги, не останется на улице. Хотя и осторожность в общении с профессиональными риелторами никогда не помешает. Ведь любое агентство несет ответственность за свои действия или бездействия только в том случае, если клиент заключил официальный договор. Если же клиент решил сэкономить, и стороны юридически не закрепили свои отношения, предъявлять какие-либо претензии к риелторской компании просто бессмысленно.