Рынок недвижимости: куда деваются предпосылки?
К середине лета рынок недвижимости Москвы и России снова оказался на распутье, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Казалось бы, кризис закончился: есть двукратный рост цен на нефть с прошлого лета, есть укрепление рубля, повышение покупательной активности населения… Однако стоимость кв. метра как один из наиболее надежных и консервативных индикаторов экономического состояния страны не торопится весь этот оптимизм поддерживать. Последние полтора года цены на недвижимость фактически стоят на месте: немного прибавляют в долларах (насколько колеблются курсы валют), но дергаются на месте в рублях.
Скорее всего, полагает О. Репченко, наши цены на жилье пойдут вслед за развитием макроэкономической ситуации не только в стране, но окажутся привязанными к событиям в мире. Будущее рынка недвижимости – в руках политиков, которые принимают решения о введении в действие макроэкономических регуляторов. Ну и, конечно, в последствиях, которые эти регуляторы окажут на экономику.
Если администрация президента США Барака Обамы решит, что нужно в третий раз вводить антикризисный план (программу QE-3), продолжая накачивать рынки ликвидностью (проще говоря, печатая доллары), то можно ожидать дальнейшего роста цен на нефть и возможности иностранных инвестиций в Россию. А пока «вредные иллюзии» американцев о том, что их экономика справится с любыми проблемами сама по себе, продолжают обволакивать весь мир.
Штаты десятилетиями предлагали своим гражданам жить в долг, и это рассматривалось как двигатель экономики. Потом необеспеченных (как оказалось) долгов (по вине политиков) стало слишком много, ипотечные дома в США стали отходить банкам, а последние не могли их продать, чтобы возместить убытки. Так прекратился платежеспособный спрос, и наступил кризис.
Тогда Федеральная резервная система США (ФРС) предложила обесцененные долги скупать за деньги. Откуда деньги? Можно напечатать. И появилась программа QE1 – Quantitative Easing 1 (количественное смягчение).
QE1 стартовала в ноябре 2008 года, а к июню 2010-го ФРС скупила ипотечных долгов и других облигаций на $2,1 трлн.
QE2 началась в ноябре 2010-го и должна закончиться сейчас в общей сложности на $600 млрд.
QE3, как ожидается, может начаться в августе нынешнего года.
В результате курс доллара падает, риск инфляции растет. Экономика просто заливается дешевыми деньгами, но ее структурной перестройки не происходит. QE3 – это выкуп ФРС обесцененных облигаций за счет работы долларового печатного станка.
У Европы свои проблемы. Если одновременно Евросоюз продолжит принимать «в последний раз» меры по спасению практически обанкротившейся экономики Греции (на очереди Португалия и Ирландия), опять-таки накачивая ослабленные экономики деньгами, то с удорожанием цен на нефть можно ожидать частичного попадания этого финансового потока нефтедолларов в Россию, а потом – и перетекания его части на рынок недвижимости. Тогда цены на жилье в Москве и России могут резко прибавить – на 15–25%.
Если же и США, и Европа вдруг затянут пояса, перестанут наращивать мировую инфляцию, то макроэкономическая ситуация может заставить рынок недвижимости Москвы и России отыграть назад без подпитки иностранных денег. В результате возможна коррекция цен вниз до 10–15%.
Московский и российский рынок, похоже, исчерпывает внутренние резервы для роста (насыщение спроса предложением). Остаются, главным образом, привходящие факторы – покупательная способность населения, инфляция, общее состояние мировой экономики.