Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 12 февраля 2004 г. 16:52
Публикация в газете: №5 (472) от 12 февраля 2004 г.

Александр ДВОРЯШИН: строим вместе общество счастливых людей

О коллективной ипотечно-накопительной программе «СТРОИМ ВМЕСТЕ» серьезно заговорили с лета 2003 года. Именно тогда этот проект был удостоен ордена «Слава России». Сегодня он успешно работает по всей стране. Наш корреспондент задал несколько вопросов создателю этой программы, председателю Гильдии народных кооперативов, председателю московского ЖСК «СТРОИМ ВМЕСТЕ» Александру ДВОРЯШИНУ.

«Квартирный ряд»: Александр Петрович, возможно ли, на ваш взгляд, уже в ближайшее время решить жилищную проблему в России с помощью ипотеки?
Александр Дворяшин:
Чтобы наш разговор стал более предметным, давайте начнем с самого начала: в экономике, как и в природе, существуют определенные законы. Ведь когда люди сажают овощи, то сначала проращивают рассаду, затем вскапывают грядку. И никому не приходит в голову посадить рассаду корнями вверх. Кроме того, вы твердо знаете, что назавтра овощ не созреет – должно пройти время. Но главное, нужно подготовить почву.
В нашем случае почва – это экономика. Прежде чем заниматься выращиванием «овощей» под названием ипотечные банки, создайте такие условия, чтобы они могли развиваться. А пока, к сожалению, в нашей стране нет ни страховой, ни банковской, ни фондовой культуры. Как нет у населения навыка жить в кредит, иметь дело с ипотекой.
К.Р.: Так долго ли ждать «овощей»?
А.Д.:
В Америке институт вторичного рынка закладных «пророс» в 1971 году, после того, как были созданы банковская и страховая системы, хотя экономическая почва у них подготавливалась и созревала на протяжении двухсот лет. Корпорации ипотечного жилищного кредитования, такие как «Фэнни мэй» и «Фрэдди мак» были созданы благодаря этим системам.
В деле ипотечного кредитования мы относимся к странам реципиентам, тогда как Америка выступает в качестве донора системы. Но американская рассада в нашем отечественном климате, на отечественной почве не очень-то принимается. Оценкой возможности переноса систем занимаются ученые–экономисты.
К.Р.: Значит, «классическая», банковская ипотека, по–вашему «не про нас»?
А.Д.:
Академик В.Полтерович из ЦЭМИ, например, считает, что в данных условиях для России самой приемлемой будет система стройсбережений, берущая свое начало в Англии, где в 1775 году были созданы первые строительные сообщества. Они и сегодня отлично работают по всей Великобритании, с годами трансформировавшись в банки. Правда, круг операций у этих банков ограничен, так как предназначены они все же для жилищного финансирования.
В Германии 200 лет тому назад, появилось общество «Силезский Ландшафт». Когда местные бароны обеднели, им было сказано: вот ваши земли, ваша собственность – закладывайте! И под эти закладные мы получим деньги, на которые начнем финансировать жилищное строительство. Ипотечный банк, ипотека, залог и первый рынок закладных образовался именно в Германии и только потому, что сначала были заложены большие объемы недвижимости. Обе системы: ипотечная и ссудосберегательная – прекрасно сосуществуют в мире по сей день.
Вспомним послевоенную, до основания разрушенную Германию. Создав ссудосберегательные кассы, удалось доказать людям, что нести туда деньги – выгодно. Средства сразу шли на закупку стройматериалов, жилья, на оплату работ и услуг, и таким образом, были спасены от инфляции. Их аккумулировали так, чтобы создавать что-то масштабное. За послевоенное десятилетие в Германии именно таким образом было построено свыше 1 миллиарда квадратных метров жилья. К слову, по всей России сейчас – всего порядка 3,5 миллиарда квадратных метров жилья.
Согласитесь, когда жилье строится за счет аккумуляции денег населения, это очень эффективный способ. Государство ничего не вкладывает, лишь создает условия для роста систем частных ссудосбережений.
А ведь, говорят, что у россиян на руках, якобы до 150 млрд. долларов. Это близко к истине, потому что на рынке недвижимости Москвы объем годовой реализации – порядка 8–10 млрд. долларов. Весьма вероятно, что в Москве около 30 млрд. долларов отложены на жилье. Собственно, за эти–то деньги и идет борьба организаций, которые вы хорошо знаете.
К.Р.: А выгодно ли накопленные денежки туда вкладывать? Вот первый вопрос, который задает себе человек, откладывающий монеты, чтобы когда–нибудь купить жилье…
А.Д.:
Конечно. И эти кредитные организации сегодня предлагают сложный путь: получить ссуду в Сбербанке практически нереально. В других банках тоже – непросто. И процент, который при этом заявляется, – очень лукавый, ведь его надо еще застраховать, а страховка стоит до 7 % в год.
В целом, по объективным законам, рост цен на недвижимость составляет 10–12 процентов в год. Поэтому, когда предлагаются банковские проценты под ипотеку на уровне 5–7%, это не соответствует объективным законам. Такие системы могут работать только с участием государства и с наличием факторов, которые позволяют давать людям деньги под такие проценты. Когда у вас в распоряжении триллионы долларов, как в США, у вас просто нет активов с той степенью риска, при которой вы можете поместить свои деньги под более высокий процент. Вы обязаны размещать деньги в те объекты, которые обладают наибольшей степенью надежности. Это, как правило, система кредитования жилья. Поэтому и инвестируют пенсионные и страховые фонды, покупают ипотечные закладные. Денег много, а в рисковое дело пенсионные фонды не имеют права их вкладывать. В США все очень боятся потерять свой кредитный рейтинг. Если не заплатить вовремя, то за следующий кредит придется отдать очень высокий процент. Но мы к этому пока не готовы. И когда предлагается процентная ставка ниже, чем объективная ставка рынка, я не верю. Это нереально.
К.Р.: Условия, которые предлагает людям ваша программа более доступны?
А.Д.:
Наша программа трансплантирует на российский рынок то, что было сделано в Англии, развилось в Германии. Эта система легко пересаживается и не требует вливаний бюджетных денег. Что такое ипотека? Для простого человека – это разговор маленького человека с большим дядькой–банкиром. Помните карикатуры: буржуй с пузом, в цилиндре, с сигарой? Мы к такому разговору стремимся? Нет. Мы создали систему специально для того, чтобы людям жилось немного легче, чем до сих пор. Наша главная цель – создание общественного богатства. И это слова, имеющие реальный весомый смысл. Наша система уже увеличила общественное богатство. Деньги, которые лежали мертвым грузом, вкладываем в реальный сектор экономики: в строительство и обустройство квартир, для чего, как известно, необходимы 20 000 товаров и услуг. Новые квартиры – это новые судьбы, спокойствие, возможность построить крепкую, счастливую семью. Мы сплачиваем людей в коллектив, возрождая исконно российские традиции. В старину на Руси когда молодые женились, им строили хоромы сообща. Погорельцу тоже отстраивали дом всем миром. Так и мы, – строим вместе возможность жить для всех по–человечески.
К.Р.: Сколько людей купили квартиры с вашей помощью?
А.Д.:
На сегодня общий паевой фонд московского ЖСК «СТРОИМ ВМЕСТЕ» составляет 1 миллиард 700 миллионов рублей. На них куплено более 1550 кооперативных квартир, в которых живут семьи москвичей. 1390 квартир пока находятся на балансе кооператива, а 177 семей уже полностью расплатились с ЖСК и вышли из кооператива, получив квартиры в собственность. Более ста семей сейчас находятся на этапе «подбора»: на каждого зарезервировано столько средств, сколько ему нужно на приобретение жилья. Те, кто находится «в подборе», подбирают себе квартиры с помощью риэлторов. Всего в московский кооператив вступили 2700 семей. А в составе Гильдии на сегодня работает уже 53 региональных ЖСК «СТРОИМ ВМЕСТЕ» из 42 регионов России.
Что такое 1 миллиард 700 миллионов рублей, вложенные в московские квартиры с помощью программы «СТРОИМ ВМЕСТЕ»? Это деньги, которые не работали на экономику, запрятанные по кубышкам. Мы вкладываем их в общественное богатство страны и создаем более комфортное пространство для людей. В таком климате и нужно жить! Но, каждый делает свой выбор сам. Люди, вступающие в ЖСК «СТРОИМ ВМЕСТЕ», предпочитают жить в комфортабельных новых квартирах, вести активный образ жизни и строить счастливое будущее для своих детей.
А каждый, кто трудится над воплощением нашей программы, хорошо осознает, что своей работой он создает экономическую почву для процветания России.

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:

Александр Петрович ДВОРЯШИН родился в 1956 году в Москве в семье кадрового офицера КГБ и преподавателя Института физкультуры. После окончания в 1981 году МВТУ им. Н.Э.Баумана работал на производстве в авиапромышленности, прошел путь от мастера до начальника цеха, был комиссаром комсомольского оперативного отряда завода П.О. Сухого.
В 1989 г. организовал малое государственное предприятие «Арком», выиграл конкурс Министерства юстиции СССР и Министерства юстиции России по разработке программного обеспечения для ЗАГСов и нотариальных контор. Разработал и осуществил концепцию информационной базы Российского нотариата в Федеральной нотариальной палате.
В 1994 г. организовал риэлторскую фирму «Агентство недвижимости «Ризолит», получил лицензию в первой сотне московских фирм за №0068. В 2000 г. организовал первый в России жилищно–строительный кооператив нового типа – «СТРОИМ ВМЕСТЕ» и Российскую гильдию народных кооперативов «Жилье в рассрочку».

Иван ВАСИЛЬЕВ

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.