Эпоха полуфабрикатов
Почти 90% квартир в новостройках сдается в виде полуфабриката. А потому, получив ключи, новосел приступает ко «второй серии» – погружается в заботы и хлопоты, которые связаны с отделкой четырех стен, заляпанных бетоном, и полов, заваленных строительным мусором. Между тем в развитых странах для того, чтобы справить новоселье, жильцам остается разве что переставить мебель, включить музыку и открыть шампанское.
Комфорт с нуля
Предпочтение «полуфабрикатам» у нас традиционно отдавалось по причине экономии: квартира даже с самой простой отделкой стоила на 10–20, а то и на 50% (в зависимости от классности дома) дороже. Но времена меняются, и число покупателей, которые согласны доплачивать за готовый, пусть даже начальный комфорт, медленно, но верно растет.
Как выяснили маркетологи одной из компаний, 29% их потенциальных новоселов готовы вселяться в квартиры с завершенной отделкой. Правда, речь идет лишь о жилье эконом- и комфорт-класса. 21% пока пребывает в сомнениях и затрудняется с ответом. А 50 – все еще голосует обеими руками за «полуфабрикат».
Эксперты объясняют такую статистику несколькими причинами. Одни, действительно, хотели бы прибегнуть к услугам дизайнеров и сделать из квартиры конфетку (причем – по собственному разумению). У других на покупку ключа от готового жилья просто не хватает средств. А потому приобретаются голые стены в надежде, что деньги на отделку рано или поздно появятся. Но 29% «созревших» – это уже явный прогресс. Ведь как в докризисные времена, так и в прошлом году абсолютное большинство покупателей о квартирах под ключ и слушать не желали. Во-первых, потому, что квадратные метры зачастую продавались на стадии фундамента, когда до сдачи дома было очень далеко, и они надеялись накопить денег и на выплату кредита, и на ремонт. Во-вторых, покупатель не решался брать квартиру под ключ из-за низкого качества отделки.
Сегодня, по оценкам экспертов рынка, на одну квартиру под ключ в столице строится три таких же в Подмосковье. При этом основная масса предложений сосредоточена в панельных домах. Например, объем готовых квартир у двух известных компаний составляет 10–15%.
Среди монолитного домостроения квартиры с полной отделкой впервые стали предлагаться в только что отстроенном жилом микрорайоне «Царицыно».
– Что касается жилья в сегментах бизнес- и элит-класса, – замечает Владимир Трибрат, директор по маркетингу одной из компаний, – то сегодня число проектов, строящихся с отделкой, крайне незначительно. И первое, что приходит на память, – апартаменты в Москва-Сити.
При всем том главный маркетолог компании считает, что уже через два-три года в экономклассе на рынок будет выводиться до 80% готовых объектов.
Штудируя расценки
– Отделку, которая производится в новостройках экономкласса, можно условно разделить на муниципальную и коммерческую, – говорит Петр Васютик, зам. генерального директора одной из компаний. – Первая напоминает стандарт готовых квартир советского периода – линолеум, не выровненные стены и потолок, скромные обои, стены в санузлах покрыты краской. Разве солидный покупатель прельстится таким жильем? Поэтому муниципальные квартиры в основном и уходят только по социальным программам. При коммерческой отделке используются материалы более высокого качества, стены выравнивают, пол покрывают ламинатом, потолок – водоэмульсионной краской, стены в ванных комнатах выкладывают кафелем. Ограниченному бюджетом покупателю любо-дорого посмотреть!
Тем не менее, по словам некоторых экспертов, уже выявился покупатель, рассматривающий предложения в экономклассе только под ключ. Причем покупатель не легкомысленный, каких немало было в докризисные времена, а тщательно изучающий расценки на ремонт. Ведь отделка отделке рознь. Где-то можно уложиться в пять-восемь тысяч рублей за кв. метр, а есть в том же экономклассе варианты, начинающиеся от 15 тысяч и выше.
Еще раз обратимся к данным исследования, которое провела одна из компаний. Как оказалось, из 29% тех, кто проявил заинтересованность к квартирам под ключ в домах эконом- и комфорт-класса, большинство выразили желание приобрести жилье, где ремонт обошелся бы от трех до пяти тысяч рублей за «квадрат». Еще четверть покупателей готова разориться на пять-восемь тысяч за метр. И только единицы выразили согласие въехать в квартиры, где стоимость отделки укладывается в рамки от 8 до 12 тысяч.
– В сегменте экономкласса, – объясняет Владимир Трибрат, – стоимость отделки не должна превышать 4–6% от общей суммы стоимости квартиры. В бизнес-классе средняя цена может варьироваться от 10 до 15%. Что же касается отделки в элитной квартире, то она всегда индивидуальна. И если состоятельный покупатель захочет сверхизысканный дизайн, с мрамором и инкрустацией черным деревом, стоимость ремонта может оказаться равной цене самой квартиры.
Себе дороже
Застройщик, как говорится, нутром чувствует, когда и какую производить отделку. Так, компания в строящемся в Тушине доме четверть всех квартир планирует предложить покупателю уже в готовом виде – завози мебель и живи.
– Выводить на рынок весь комплекс под ключ необходимости пока нет, – считает В. Трибрат. – Но в следующем году, когда будут построены жилые массивы рядом со станциями метро «Сходненская» и «Митино», в них уже все квартиры планируем реализовывать под ключ. Другой вопрос, насколько качественно выполняется отделка девелоперами. Впрочем, покупатель имеет полное право предъявить претензии к застройщику, если ему продали квартиру с откровенным браком. И такие риски должны детально фиксироваться в договоре купли-продажи. По крайней мере, следует обязательно указывать гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за свою работу.
Примечательно, что чаще всего квартиры под ключ продаются в панельных типовых домах. Но и в этих жилых зданиях в процессе строительства бывает, что клиент не раз меняет свое мнение. В половине случаев, когда при осмотре объекта его спрашивают, нужна ли отделка, он выражает желание въехать в готовую квартиру. А при подписании договора этот пункт остается либо без внимания, либо заказываются самые дешевые ремонтные работы.
Тем не менее покупатели начинают понимать, что, въехав в готовую квартиру, они, во-первых, хотя бы в течение нескольких лет не станут страдать от того, что их соседи сверху, сбоку или снизу начнут устанавливать стены, пилить, долбить, сверлить. Во-вторых, покупатель, остро нуждающийся в жилье, может заселиться в готовую квартиру сразу после ее оплаты. Этот момент важен и для инвесторов, которые приобретают готовые к проживанию площади, чтобы тут же сдавать их в аренду.
Наконец, взяв руки калькулятор, легко подсчитать, что такой же ремонт из тех же самых материалов, которые использовал застройщик, если делать его самостоятельно, обойдется дороже. И потому что девелопер закупает отделочные материалы большими партиями, и потому рабочая сила сидит на фиксированном окладе, в то время как шабашники берут деньги за каждую мелочь.
В среднем, по подсчетам экспертов, стоимость отделки одного кв. метра для застройщика составляет от пяти до семи тысяч рублей. Если же ремонт производится собственными усилиями, то «рабсила» и закупка материалов на строительных рынках обойдутся минимум в десять тысяч за «квадрат».
А вот насколько выгодна отделка для застройщика, вопрос спорный. Зачастую эта работа не приносит девелоперу какой-либо реальный дополнительный доход. Выгода здесь сугубо тактическая: объектами под ключ можно привлечь дополнительных покупателей. Застройщик зарабатывает показательные очки в плане маркетингового продвижения объекта.
Брать пример с автобизнеса
Риски строить квартиры под ключ велики лишь тогда, когда застройщик выполняет некачественную отделку. От этого страдает и он сам (по решению суда приходится выплачивать компенсации и жертвовать репутацией), и покупатель. Но ясно одно: с развитием рынка недвижимости, с усилением конкуренции застройщикам все равно придется менять стратегию и тактику и предлагать покупателям (как это произошло в автобизнесе) все больше различных опций – квартиры без отделки, с тем или иным частичным ремонтом, наконец, жилье под ключ. Так делается на Западе, так когда-то делалось и в старой России – потребитель мог выбрать не только готовую, хотя и пустую квартиру, но также квартиру с полной меблировкой. Как скоро мы вспомним опыт прадедов, покажет время.