Может ли застройщик разбогатеть на экономклассе
Организаторы XXIII специализированной городской выставки-ярмарки «Недвижимость» решили уделить самое серьезное внимание проблеме доступности жилья. Многие стройкомпании предлагали свои проекты экономкласса, рассчитанные на массового покупателя. Но насколько квадратные метры доступны сегодня россиянам, в частности москвичам?
Ключевая конференция выставки «Доступное жилье от девелоперов России» была посвящена именно ответам на этот вопрос.
По мнению руководителя проектов Института экономики города Андрея Туманова, в термин «доступное жилье» граждане с разным уровнем дохода вкладывают разные понятия. За рубежом доступность рассматривается с двух позиций: приобретения жилья в собственность и его содержания. У нас доступность означает прежде всего возможность приобрести. Но в основном кв. метры даже экономкласса готовы приобретать лишь люди с доходами выше среднего.
Решая проблему доступного жилья, государство прежде всего пытается добиться удешевления стоимости кв. метров именно в экономклассе. И для этого делается немало. Подготовка документов по земельному участку, прокладка коммуникаций – это те проблемы, с которыми сталкиваются любые строительные компании. Фонд содействия развитию жилищного строительства призван помочь решить вопросы с землей и коммуникациями в строительной отрасли.
Зам. генерального директора фонда РЖС Сергей Кузнецов сообщил, что основной продукт, который фонд поставляет сегодня на рынок, – земельные участки, находящиеся в федеральной собственности. Фонд продает их, обеспечивая и гарантируя юридическую чистоту сделок. Работа ведется по единым стандартам на всей территории РФ. Все участки реализуются на аукционах. Уже проведено 47 аукционов.
По мнению председателя совета директоров S.Holding Алексея Шепеля, для того чтобы сделать жилищное строительство массовым, не мешает вспомнить об опыте СССР 1960-х. А именно – о жилищно-строительных кооперативах и о том, как тогда удалось переселить людей из коммуналок и бараков в отдельные квартиры, знаменитые хрущевки. Тогда массовое жилищное строительство обеспечивали домостроительные комбинаты, которые пришли к нам из Франции. Жилье более высокой категории можно было построить, вступив в ЖСК. «Изюминка» советских ЖСК была в том, что землю у местных органов власти кооператив получал бесплатно, жилье обходилось пайщикам по себестоимости. По данным А. Шепеля, около 70% жилья в развитых странах строится через ЖСК, также с бесплатным предоставлением земли, поэтому кв. метры обходятся пайщикам по себестоимости.
«Если у нас будет развито строительство через ЖСК, людям удастся сэкономить много денег, – считает А. Шепель. – А пока соответствующий закон в Госдуме не принят, нужно использовать возможности существующих госпрограмм, в частности программы «Стимул», которая призвана повысить заинтересованность в строительстве жилья экономкласса».
Довольно долго границы между экономклассом и жильем других категорий оставались размытыми. Сейчас наконец приняты стандарты Минрегионразвития, определяющие, какое жилье следует относить к классу эконом. Обозначены габариты квартир. Например, в «двушке» кухня не должна превышать 8 кв. метров.
По мнению девелоперов, для того чтобы сделать жилье доступным, надо создать и модернизировать немало домостроительных комбинатов. Сейчас по всей стране работает 235 ДСК. Для строительства жилья экономкласса нужно еще примерно 700 комбинатов.
Станет ли в обозримом будущем жилье экономкласса доступным, можно понять, изучив историю развития рынка недвижимости за последние годы. С анализом и прогнозами ситуации на первичном рынке выступил руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его мнению, кризис, действия властей, направленные на оздоровление строительного рынка, меняют ситуацию. Проект «Доступное жилье», когда он был продекларирован несколько лет назад, многими воспринимался с улыбкой. Появился он в момент, когда жилье становилось все более недоступным, когда на рынке происходил неадекватный рост цен. Значительное докризисное подорожание новостроек привело к банкротству ряда крупных и опытных стройкомпаний. Некоторые застройщики попросту забыли о том, что они должны строить, заигравшись в спекулятивные игры.
Если вспомнить ситуацию после дефолта 1998-го, тогда рынок работал на оборотах. В столице были возведены целые районы по весьма демократичным ценам. Но потом стратегия строительных компаний изменилась. Многие стали затягивать строительство, придерживать земли и готовые квартиры. Причем основная задача порой виделась в том, чтобы привлечь как можно больше земли. Это делалось в надежде на то, что потом все это можно будет перепродать дороже. В итоге целый ряд застройщиков забыл о потребителе. Все бросились строить элитное жилье, не беспокоясь о том, нужно оно или нет (его возводили даже там, где оно совершенно не нужно). Про экономкласс забыли.
Еще несколько лет назад предпочтение отдавалось жилью очень больших площадей. И оно скупалось не для того, чтобы в нем жить, а для того, чтобы перепродать. Видя, как растут цены, люди вкладывали свободные деньги в кв. метры. Этот порочный круг обернулся тем, что сейчас на рынке остается много объектов, построенных непонятно для кого. Весьма ограниченное число компаний готово предложить покупателю то, что он может приобрести для себя.
Кроме того, до кризиса застройщики активно вкладывались в пиар. Бралась площадка в Подмосковье и называлась Супергородом (при этом зачастую до строительства «супера» дело не доходило). Прицел был – выгодно продать эти проекты каким-либо западным инвесторам. Иными словами, отход от строительства стал общей болезнью строительной отрасли.
По мнению О. Репченко, после кризиса первичный рынок заметно изменился, разделившись на две группы игроков. Одни по-прежнему убеждены, что если недвижимость не будет дорожать на 30–50% в год, то работать нельзя. Такие компании два года стоят на месте с зависшими активами и непонятными перспективами, ждут у моря погоды, то бишь ажиотажных цен.
Другая группа игроков – компании, которые адекватно среагировали на происходящее. Их позиция: то, что было до кризиса, это нонсенс. А норма – ситуация, сложившаяся сейчас, когда цены если и растут, то на уровне инфляции.
И еще. В более выгодном положении нынче оказались компании, которые не заигрались в гигантоманию. Те, кто не ставил задачу строить во всех сегментах и во всех регионах, позиционируя себя как самого крупного игрока на рынке новостроек. Компании-гиганты, как правило, были связаны с кредитами. Многим погашать кредиты после кризиса оказалось сложно.
Надежное положение сейчас у тех застройщиков, которые нашли свою нишу в строительном бизнесе и стали в этой нише лучшими. Кризис на строительном рынке пережили в основном небольшие компании, не набравшие много кредитов, и те, которые вовремя мигрировали в экономкласс, пересмотрев свои проекты.
Теперь о ценах. Столичные застройщики иногда говорят, что проще не строить, чем строить в Москве дешевле 100 000 рублей за кв. метр. Так ли это? Цены на жилье по сравнению с докризисными стали ниже примерно на 30% в долларах, считает О. Репченко. Земля под застройку подешевела в несколько раз. До кризиса все придерживали землю, сейчас собственники, по разным оценкам, готовы продавать участки в три-пять раз дешевле. Поэтому даже снижение продажной цены вдвое?– это все равно работа в плюс для застройщика. Должен быть цикл: построил – продал.
В период роста цен было непонятно, как можно строить и продавать дешевое жилье. Сейчас оказалось, что строительство жилья экономкласса – именно тот сегмент, который позволяет гарантированно производить и сбывать объемы продукции, а также получать прибыль от реализованных кв. метров.