С понижением тебя, хрущоба!
Малоэтажка числится одним из приоритетов федеральной политики в жилищной сфере. У нее находят массу достоинств, способных сделать жилье доступным. Смущает одно: почему пять лет назад никто в упор их не замечал?
Сенсация или ошибка?
Зато сегодня всякое малоэтажное лыко – в строку. А сомнения по этому поводу воспринимаются не иначе как крамола.
В пользу «неоспоримых» преимуществ предмета, о котором пойдет речь, выдвигаются три главных довода: низкая стоимость, короткие сроки возведения, наличие почти неограниченных земельных ресурсов. При этом рекламной мишуры на малоэтажку навешано более чем достаточно. Цена кв. метра заявляется в диапазоне от 14 тысяч до 24 тысяч рублей. Срок сборки анонсируется от рекордных трех дней до умеренных и практичных трех недель. А уж о необъятности просторов Родины спорить вообще не приходится.
Все действительно так, но лишь до тех пор, пока речь идет о тепличных выставочных условиях. К примеру, привлекательная цена метра – это стоимость комплекта на выезде с завода-изготовителя. Но дом надо еще собрать, перед этим – подготовить фундамент. Ну а крик «караул!» раздается, когда дело доходит до коммунальной инфраструктуры, ведь коммуникации растягиваются неимоверно. Неспроста проживание в личном загородном доме до сих пор остается во всем мире прерогативой достаточно обеспеченных людей.
Что же до сроков строительства, то в «полевых» условиях они тоже подравниваются под прочие распространенные технологии. Наконец, земля под малоэтажку перспективна не любая, а только расположенная в непосредственной близости от заселенных территорий, мест приложения труда (и желательно с подготовленной инфраструктурой). Но подобные земли в таком же дефиците, как и земли под любое другое строительство.
Уместно вспомнить и то, что полвека назад передовая мысль уже сталкивались с аналогичной проблемой. В то время тоже потребовалось дешево и быстро построить много жилья. Тогда-то и появились заполонившие страну хрущевки. Обратим внимание: пусть и пяти-, но все же многоэтажки. А не выше пяти этажей – это для того, чтобы не тратиться на лифты.
Проект был продуман и просчитан. Совмещенные санузлы, крохи-кухни, низкие потолки, отсутствие мусоропровода – все было ориентировано на дешевизну удовольствия.
Перечисляю это не к тому, чтобы и сейчас строить малогабаритные квартиры. Дело в том, что при прочих равных предпочтение было отдано строительству не индивидуальных домов, а высокоплотному индустриальному возведению многоквартирных зданий. И ведь не ошиблись. Прошли десятилетия, но никто не усомнился в правильности подхода. Он блестяще себя оправдал. По крайней мере, из сараев, бараков и подвалов людей расселили полностью.
Скажешь про газ – получишь в глаз
Особая тема – коммунальное хозяйство для малоэтажного строительства. У моих родственников есть загородный дом в ближнем Подмосковье на территории садового товарищества. Сложилось так, что мне часто приходится там бывать и даже принимать участие в обсуждении возникающих у хозяев проблем. А проблемы рождаются часто, поскольку и личное хозяйство, и поселок в целом находятся в постоянном развитии.
Для начала кратко представлю сам поселок. В нем 200 домохозяйств. Электричество, газ, технический летний водопровод, асфальтированная дорога, централизованный вывоз мусора, небольшая бригада гастарбайтеров, обслуживающая территорию. За 20 лет состав владельцев обновился на три четверти. Люди деятельные, активные, добротный средний класс. Все блага цивилизации в поселке создаются по их инициативе и на их деньги. Продажа участков прежними хозяевами и строительство новых домов продолжаются. Две трети строений – капитальные, всесезонные. Половина дачников живет постоянно. Чем не малоэтажная застройка?
Приведу детали их житья-бытья.
Перво-наперво – электричество. Когда-то на каждый садовый домик хватало 1 кВт. Сейчас новый дом требует дополнительной мощности, а разрешение на потребление каждого киловатта обходится нынче без малого в 100 тыс. рублей. За право пользоваться электрочайником надо заплатить 200 тысяч. Освещение, холодильник, телевизор – еще 100 тыс. Пылесос – 150 тыс., стиральная машина – 200 тыс., скромный водонагреватель – еще 200 тыс., электроплита – минимум 300. Если же речь зайдет об электрообогреве, то каждые 10 кв. метров площади потребуют по 100 тысяч. Подключение скромного дома на семью из трех человек тянет аккурат на полтора миллиона.
Любопытна экономика отопления. Родственники используют электричество (им повезло, они подключались, когда это стоило меньше 100 $ за кВт). Обогрев теплого первого этажа площадью 80 кв. метров за последний год обошелся им в 19 тыс. рублей (один февраль потянул на пять тыс.).
Казалось бы, почему не перейти на газ? Тем более что по инициативе садоводов он проходит не просто по границе товарищества, а уже разведен по многим домам. Трубу надо подтянуть всего-то на 40–50 метров. Сосед так и поступил.
Правда, одни только бюрократические формальности (разрешение, проект, согласования, экспертизы) обошлись ему в 24 000 $. Это не считая котла, батарей, разводки…. Если перевести сумму в рубли и положить в надежный банк, то в виде процентов получишь 55–60 тыс. рублей в год. Одних процентов! Хватит на отопление электричеством трех домов экономкласса. И никаких хлопот. В таких условиях газ становится экономически целесообразным только для олигархов, когда отапливать приходится 400 кв. метров и больше.
Вопрос с водой и канализацией каждый решает сам. Бурят скважины, устанавливают септики. Очистить септик – 1400 рублей. Можно было бы создать централизованную систему водоснабжения и канализации, но не стали. Дорого. Оказалось дешевле каждому самому дырявить землю и следить за септиком.
Техобслуживание тоже обходится в кругленькую сумму – 1000 рублей в месяц. Оно и понятно. Зимой одних дорог по поселку надо чистить четыре километра. Если в городе стоимость уборки снега у подъезда раскладывается в среднем на 50 семей, то в поселке – на одну.
Мог бы продолжить, но вывод и так ясен, дорогое это удовольствие – жить в малоэтажной застройке. Конечно, в нашем случае речь идет не о жилом поселке – о дачах. Если бы за дело взялось государство, оно вполне могло предоставить льготные условия строительства и проживания в малоэтажной застройке. Но это было бы волевое решение, а не экономическое. В том смысле, что себестоимость проживания не изменилась бы, а льготы для малоэтажной застройки кто-то должен оплатить.
Губернатор на исповеди
На одном из совещаний у вице-премьера Александра Жукова губернатор Пермского края Олег Чиркунов поделился своими мыслями о малоэтажной застройке, которые он сам назвал «крамольными». Так получилось, что в результате чрезвычайных обстоятельств в регионе необходимо было срочно построить много жилья. Все строительные мощности были загружены, и руководство пригласило тех, кто строит быстровозводимые дома по канадской технологии. «У нас это себя не оправдало», – сказал как отрезал губернатор.
Причин он привел несколько. Первая и самая неожиданная: психологически люди привыкли к бетонным коробкам. Они побежали из малоэтажек несмотря на то, что для них построили четырех- и восьмиквартирные двухэтажные дома с земельными участками, газоном и огороженной территорией. Так нет! Попросили переселить их в девятиэтажный панельный дом…
Вторая причина – культура строительства. «Эти дома подразумевают, что каждый элемент очень аккуратно выставляется. А у нас там досочку подогнут, тут подгонят, и начинаются «фокусы». Этот тип строительства жилья – супервысокоточный. Надо соблюдать технологию до мельчайших деталей. Для этого необходим опыт, квалификация. Из пяти подрядчиков у нас только один умел это делать», – поделился опытом О. Чиркунов.
Наконец, скорость строительства. То, что возводили в режиме аврала под личным контролем губернатора, – да, построили за три месяца. С тем, что потом строили в обычном режиме, вышло по-другому. Получилось так, что рядом одновременно начали возводить таунхаусы из красного кирпича. «Они построились одновременно с нами и по той же цене», – засвидетельствовал губернатор.
Чем бы отчизна ни тешилась…
Откуда столь трепетное отношение к малоэтажке на федеральном уровне?
Попробуем выдвинуть свою гипотезу. Нацпроект доступного жилья очевидно пробуксовывает. Усилия по вытягиванию жилищного строительства из провала, в котором оно оказалось при переходе на рыночные рельсы, предпринимаются весьма энергичные и уже довольно долгое время, а заметного продвижения не видно. Очевидно, и завтра существенного прогресса ожидать не приходится. Чтобы избавиться от возможных иллюзий, достаточно ознакомиться с проектом программы «Жилище» на 2011–2015 годы (см. «КР» № 26 от 15.07.2010 «Пятилетка скромных желаний»).
Население устает ждать улучшений. Власть нуждается в определенном тайм-ауте для выработки каких-то новых стратегий. Чтобы получить передышку на два-три года, идея малоэтажки оказывается весьма кстати. С одной стороны, она обещает дешевое жилье, с другой, – для организации производства, внедрения новых технологий строительства объективно требуется время.
Любой здравомыслящий человек понимает, что в светлое будущее малоэтажка способна привести не сегодня и не завтра. А там, глядишь, появятся новые проекты, будут выдвинуты другие задачи. И про малоэтажку, скорее всего, забудут даже самые рьяные ее поборники. Косвенно такое предположение подтверждается тем обстоятельством, что разговоров о малоэтажке ведется много и не первый год. А реальных не сыскать поселков днем с огнем.
Сказанное, конечно, не значит, что не возникает новых производств быстровозводимых, легких, комфортных и экономичных домов. Для дачного строительства в секторе экономкласса эта вещь весьма перспективная. Но в любом случае – не панацея. Что же касается жилищной проблемы в масштабах страны, то если она и будет решена в обозримом будущем, то уж никак не за счет малоэтажек.