Меняю Москву… на Москву, Урюпинск, Кемерово, далее…
По числу сделок на столичном рынке жилья лидирует обмен. Москва переезжает, съезжается, разъезжается, женится, разводится… Меняют один московский район на другой, Москву – на Подмосковье, городскую квартиру на загородный дом… Большая часть сделок по обмену квартир в столице и между городами проводится с целью изменения жилищных условий, а иногда и пополнения семейного бюджета.
Зачем и почему
Причины обмена могут быть разные. Рассмотрим некоторые из них.
Классический вариант – обмен меньшей жилплощади на большую. Чаще всего это связано с увеличением семьи или съездом детей с престарелыми родителями.
Есть два пути таких обменов.
Первый – с доплатой. Обменять, к примеру, «двушку» на «трешку», доплатив за новые дополнительные метры. В этом случае есть возможность остаться в районе нынешнего проживания, чтобы детям ходить в ту же школу, остаться в окружении друзей и соседей.
Если же нет возможности доплатить, а «лишние» метры нужны как воздух, остается второй вариант – без доплаты. Например, меняется жилье в более дорогом и престижном районе на жилье в более дешевом. Центр – на спальный район. Или – квартиру в Москве на квартиру или дом в Подмосковье. Но в этом случае надо будет привыкать к новому месту, к новому окружению.
На таком обмене можно сделать «бизнес» – переехав в более скромное жилье, получить доход, которого с лихвой хватит, к примеру, на солидную прибавку к пенсии.
Развод-разъезд. Семья распалась, одно жилье меняется на несколько. Допустим, трехкомнатная квартира – на две однокомнатные. Или на квартиру и комнату. Тоже с доплатой или без. Такой размен более сложный, поскольку здесь одна жилплощадь «делится» на несколько.
Равноценный обмен, как правило, происходит, если:
– на ежедневную дорогу до работы тратится много сил и времени;
– близкие родственники, нуждающиеся в постоянном внимании, проживают на другом конце города;
– детям приходится долго добираться до специализированной школы, куда их с трудом пристроили родители;
– есть желание переехать в более престижный центральный район или, наоборот, в тихую парковую зону на окраине столицы и т. д.
Если обмен равноценный, он может произойти без доплат с той или другой стороны.
Махнемся не глядя?
Самая простая операция – прямой обмен одной квартиры на другую. Если квартира неприватизированная, то обменять ее можно на такую же. Сейчас большая часть квартир находится в собственности, и потому поиски вариантов обмена неприватизированного жилья очень ограниченны. Специалисты рынка недвижимости рекомендуют сначала оформить свое жилье в собственность, и затем уже заниматься ее обменом. В таком случае открывается больше простора для нахождения подходящего объекта.
Если семья не хочет приватизировать квартиру, тогда можно попробовать обменять ее напрямую. Для этого подаются объявления в специализированные издания, или в то агентство недвижимости, которое еще занимается такими обменами. А лучше – в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (Больничный пер., д. 7). Самая большая проблема – свести людей, которым понравятся квартиры друг друга и они готовы будут «махнуться» ими.
Гораздо легче найти подходящий объект для обмена приватизированного жилья. Как правило, такие операции совершаются через куплю-продажу и относятся к так называемым альтернативным сделкам – когда человек ищет покупателя на свою квартиру и параллельно ведет процесс подбора подходящей жилплощади. Таким образом, он не будет зависеть от желаний собственника подобранной квартиры, а тот, соответственно, не будет привязан к вашему жилью. При таком обмене открываются большие возможности выбора жилых объектов, можно остановиться на любом варианте, однако сама сделка требует определенного подхода. Необходимо учитывать все нюансы, связанные с документами на все квартиры, участвующие в такой цепочке, а также обязательно учесть момент одновременной и обязательной регистрации собственности на все квартиры. Без опытного помощника здесь уже не обойтись.
Документы, которые приходится собирать в подобных случаях, полностью аналогичны документам при оформлении продажи.
Правила обмена
- Узнайте, сколько стоит ваша квартира в зависимости от района, дома, состояния квартиры, ситуации на рынке.
- Выберите себе подходящее жилье: квартиру, дом, участок из тех, что находятся сейчас в продаже.
- Посмотрите, на какие квартиры вы можете рассчитывать, исходя из имеющейся у вас суммы.
- Подыщите варианты обмена, устраивающие вас. Определите, необходима ли доплата.
- Если есть согласие между всеми членами семьи, то обмен производится обычным порядком (либо через поиск прямого варианта, либо нужно приватизировать квартиру и обменять через куплю-продажу).
Район – на район
Технология обменных сделок примерно одинаковая для всех вариантов.
Район на район – самый частый вариант обмена.
Итак, если вы определились с тем, на какую квартиру хотите меняться, нужно сделать следующие шаги.
1. Ищете покупателя на ваше жилье. Можно это делать самостоятельно, подав рекламу в специализированные издания. Или прибегнуть к услугам риелторской компании, которая проведет всю сделку. Самое правильное делать и то, и другое одновременно. Если агентство порядочное, то никакой предоплаты брать не будет, все расчеты – только после того, как будет осуществлен обмен.
2. Как только будет найден покупатель, принимаете от покупателя аванс, тем самым закрепив его намерение приобрести вашу квартиру. Именно аванс, не задаток, не залог. Потому как вы не просто продаете квартиру, а с условием покупки другой. Покупатель вашей квартиры должен понимать, что если вы не смогли найти себе подходящую квартиру, то вправе вернуть покупателю внесенные им денежные средства. При этом вы не обязаны выплачивать ему штраф за то, что отказались, а правильнее сказать, не имеете возможности продать свою квартиру, так как не подобрали подходящий для обмена вариант.
А покупатель, внеся аванс за вашу квартиру, должен будет подождать, пока вы найдете себе подходящее жилье, и только потом все вместе (с продавцом квартиры, которую подобрали себе) можете выходить на сделку.
3. Начинаете подыскивать жилье, которое устроит вас. После того как нашли, даете аванс продавцу альтернативной квартиры.
4. Следующий этап – проверка юридической чистоты приглянувшейся жилплощади.
5. Вместе с собственником этой квартиры начинается подготовка документов для оформления сделки. Вам нужно договориться:
а) как будут происходить денежные расчеты, в каком банке. Назначить время и место для того, чтобы заложить денежные средства в банковскую ячейку.
Кстати, оплачивать эту квартиру будет тот, кто приобретает первую, то есть вашу квартиру. Таким образом, основной покупатель фактически становится инвестором всей этой сделки.
б) кто составляет все договоры купли-продажи – на вашу квартиру и на ту, которую вы подобрали для себя.
в) кто и где будет регистрировать эти договоры купли-продажи.
Бесплатный совет
Альтернативные сделки сопряжены с риском. Например, могут быть сдвинуты сроки, если не удается подобрать квартиру, или документы на подобранную квартиру слишком долго готовятся для сделки. Может случиться и так, что покупатель вашей квартиры вдруг передумает ее приобретать. Тогда цепочка рушится, и не исключено, что вы потеряете те деньги, которые внесли за альтернативную квартиру, но при этом сможете компенсировать такие потери, оставив у себя аванс за вашу квартиру. Поэтому – сто раз подумайте, прежде чем самим браться за столь сложную процедуру, как альтернативный обмен.
Если вы самостоятельно искали покупателя на свою квартиру и одновременно подбирали альтернативное жилье, все равно правильнее будет обратиться в юридическую компанию или риелторское агентство для того, чтобы, во-первых, грамотно составить все авансовые договоры, а во-вторых, проверить документы на ту жилплощадь, которую подобрали для своего переезда. Даже в самой примитивной сделке – когда одна квартира меняется на другую – могут возникнуть сложности, например с взаиморасчетами, если обмен – с доплатой. Желательно, чтобы этот же юрист составил все договоры и взял на себя их регистрацию.
Если же квартира, которую вы подобрали для себя, не просто продается, а хозяева тоже хотят ее поменять на другое жилье, тогда цепочка увеличивается как минимум еще на одно звено, альтернативная сделка становится длиннее, а оформление документов и взаиморасчеты еще сложнее.
Кстати
Вам может крупно повезти, если квартиру, которую вы подобрали для себя, продает не физическое лицо, а агентство недвижимости. В таком случае именно оно возьмет на себя все хлопоты по оформлению сделки, а вы сможете сэкономить на услугах риелтора. Риелторская компания и вашу квартиру возьмет на свое обеспечение и реализует всю альтернативную цепочку.
При принятии аванса обязательно оговаривайте сроки освобождения квартиры, снятия и постановки на регистрационный учет. Чтобы не получилось так, что вы уже продали и освободили свою квартиру, а в другую въехать не можете, так как там еще живут люди. Эти сроки должны соблюдаться с учетом интересов всех звеньев цепи. Иначе возникнут конфликты, которые не всегда мирно заканчиваются.
Город – на загород
Такие обмены наиболее популярны у тех покупателей, кто хочет улучшить свои жилищные условия, и при этом, возможно, даже сэкономить. Собственники столичной недвижимости, желая сменить обстановку, переселяются в более комфортабельную однокомнатную или двухкомнатную квартиру. Можно без доплаты обменять маленькую однокомнатную квартиру в Москве на большую квартиру в Московской области. Подмосковные города растут и развиваются, по инфраструктуре порой ничем не уступая некоторым районам столицы. Дополнительный бонус – более чистый воздух по сравнению с мегаполисом, леса и водоемы. При этом цены на жилье гораздо ниже московских.
При таком обмене необходимо учесть такой нюанс: договоры купли-продажи будут регистрироваться разными учреждениями, и в этом случае сделка будет разбита. Возникает риск того, что одна из квартир может быть зарегистрирована позже или раньше, и эти моменты надо оговаривать отдельно.
Москва – на коттеджик
Операции обмена квартиры на дом в Подмосковье и наоборот, обмена загородного дома на квартиру в Москве, становятся с каждым годом все более популярными. Одна причина обмена Москвы на Подмосковье – желание удалиться от бурлящей жизни мегаполиса и сменить типовое жилье на коттедж или на дом. Нередко продают московскую недвижимость, планируя купить коттедж в
подмосковье, владельцы нескольких квартир, которые легко могут обменять одну из них на комфортабельный коттедж в пригороде столицы. Также с просьбой подобрать аналогичные варианты обмена для окончательного переселения за город обращаются любители жизни на природе. Например, пенсионеры, желающие поменять суетную городскую жизнь на более спокойную загородную.
Такие обмены тоже совершаются с доплатой или без, в зависимости от того, кто куда выезжает и что на что меняет. Подобная рокировка может потребовать дополнительных финансов, если, допустим, семья выезжает из недорогой квартирки в просторный коттедж. И наоборот, разменяв дорогую квартиру в центре столицы на небольшой загородный домик со всеми удобствами.
Обмен городской квартиры на загородное жилье – тоже довольно сложная операция. При ее проведении также важно увязать две сделки между собой, правильно оценив недвижимость и спланировав сроки совершения сделок и оплат. Это непросто, учитывая, в частности, то, что московская квартира и загородный дом расположены в разных субъектах РФ (соответственно, Москва и Московская область), сделки с ними регистрируются в разных территориальных органах.
По технологии операция мало чем отличается от других обменов. Также сначала ищете покупателя на ваше жилье, чтобы появились денежные средства на покупку приглянувшейся вам недвижимости. Аванс за свою квартиру нужно брать на более длительный срок, потому что поиск загородного жилья – процесс не быстрый, и потребует больших временных затрат.
Но в оформлении загородной недвижимости немало своих нюансов. Прежде всего поинтересуйтесь, все ли в порядке с документами на загородное жилье. Вы получаете помимо квадратных метров еще и сотки земли, которые тоже должны быть оформлены. А значит, надо четко уяснить ситуацию с документами, к примеру, приватизирована земля или нет, и какая именно территория принадлежит домовладению. Бывает, земля в собственности, а недвижимость на ней не оформлена. Или – наоборот – дом хозяйский, а земля государственная. Чтобы не получилось так, что дом-то вы купили, а земли, на которой собирались выращивать укропчик, фактически нет. Такую информацию можно получить, например, из кадастрового плана, в котором все прописано и нарисовано – определены все границы, размеры участка, указано целевое назначение земли.
Обязательно поинтересуйтесь, есть ли возможность зарегистрироваться в доме, в котором собираетесь жить. Сходите в местную администрацию, там все расскажут и подскажут. Из документов – договора купли-продажи участка, или в документах на домовладение тоже можно понять, возможна регистрация или нет. Допустим, там сказано, что целевое назначение земли – под индивидуальное жилищное строительство с правом проживания и регистрации в нем. Можете смело брать, бомжевать не придется.
Кстати, если земля под домом неприватизированная, ничего страшного – можете купить дом, право собственности на который оформлено, и приватизировать земельный участок.
Имейте в виду! При приватизации земельного участка существуют определенные нормативы по бесплатной передаче земли в собственность. Есть другие варианты – выкупить землю или взять ее в аренду и ежегодно вносить арендную плату.
Между прочим. Очень популярен сейчас обмен городской квартиры на жилье в таунхаусе. Плюсы очевидны: живешь за городом, на природе, дышишь свежим воздухом, выращиваешь овощи на приусадебном участке, и в то же время пользуешься всеми благами цивилизации – бытовые условия как в городе. Причем, как правило, по метражу квартира гораздо больше московской. И оформление легче: человек сразу становится собственником и квадратных метров, и соток земли. Обмен на таунхаус – некий компромисс между загородным жильем и городской квартирой.
Город – на город
Причинами, побуждающими к такому «великому» переселению, могут быть предложение интересной работы, поступление ребенка в институт, переезд родителей к детям и т. д.
Междугородный обмен недвижимости – достаточно сложная и трудоемкая операция. Ведь здесь требуется подобрать вариант обмена жилья в другом городе, за тысячи километров от Москвы, и приходится сталкиваться с неудобством в решении организационных вопросов на расстоянии.
Можете сами, воспользовавшись специализированными изданиями, Интернетом, заняться поиском, «отмониторив» объявления, поместив рекламу своего жилья. Но лучше обратиться в столичное агентство недвижимости, у которого есть надежные партнеры в том городе, в который вы хотите перебраться. Есть такие агентства, имеющие партнеров в других городах, как правило, крупных. Риелтору – специалисту по обмену жилья – приходит на помощь Интернет, профессиональные базы по обмену вторичного жилья и связи с партнерами – агентствами недвижимости в других городах. Есть еще так называемые сетевые агентства, имеющие свои отделы – филиалы в других регионах. Им еще проще, потому что вся процедура по сделке оформляется в рамках одной фирмы. Если не нашли такую фирму, придется заниматься обменом самостоятельно – ехать в тот город, искать варианты либо через знакомых, родственников, либо обратиться в местное риелторское агентство, которое возьмется за сделку.
Если вы выезжаете из Москвы, у вас явное преимущество в стоимости жилья. Ваша недвижимость всегда будет дороже такой же в другом регионе. И обмен осуществить гораздо легче – желающих перебраться в столицу достаточно.
Иногороднему покупателю при покупке московской недвижимости без доплаты не обойтись. Да и покупателя найти будет сложнее.
Платит тот, кому больше всех надо
Как правило, все расходы по сделке, связанной с обменом, берет на себя тот, кому этот обмен больше всех необходим. Если вы задумали меняться, должны быть готовы к тому, что все расходы лягут на вас.
Средняя стоимость риелторских услуг по продаже квартиры составляет примерно 3% от стоимости квартиры. При обмене помимо них нужно еще столько же от стоимости той квартиры, которую подберете для себя. Накладные расходы на оформление документов – двойная стоимость, так как оформляются две сделки как минимум. В среднем накладные расходы при таких операциях обходятся от 20 до 50 тысяч рублей.
Только цифры
Статистические данные демонстрируют следующую ситуацию: наиболее часто проводятся сделки по обмену квартир с целью изменения условий жизни. Процент этих сделок составляет 70%.
25% сделок в области обмена жилья в Москве – это равноценный размен, который становится результатом желания сменить место проживания в связи со сменой работы или изменением семейного положения. Равноценный обмен может также осуществляться между городами России.
Оставшаяся часть операций – 5% – это сделки с целью совместного проживания под одной крышей. Например, у каждого из молодоженов есть однокомнатная квартира, и они желали бы съехаться в одну двухкомнатную или обменять ее на коттедж.
(По данным портала «ГдеЭтотДом.Ру»)
Почему лидируют обмены
Риелторы в Москве считают, что основная часть сделок – альтернативные сделки по обмену квартир. На альтернативу приходится от 70 до 90% всех заключаемых сделок на вторичном рынке недвижимости. По их мнению, сейчас самое время, чтобы решить квартирные проблемы за счет обменов: цены на квартиры в целом растут медленнее инфляции, и можно выстроить обменную цепочку.
Выпуск подготовила при содействии генерального директора агентства недвижимости A-Realty Group Валерия Барнинца