Премьер требует снижения цен
Разбираясь с положением дел на рынке строительства жилья, Владимир Путин был поражен тем, что изменение принципов ценообразования, которое должно было привести к удешевлению строительства, напротив, привело к удорожанию, – строительные работы в России стали дороже, чем в Европе. Хотя зарплаты строителей у нас куда ниже, да и стройматериалы и электроэнергия дешевле.
Первая голова полетела
В Национальном объединении проектировщиков подтверждают: завышение стоимости строительного проекта – самое обычное дело. Окончательная цена проекта может быть выше первоначальной и на несколько десятков процентов, и в полтора-два раза.
Напомним, в прошлом выпуске «КР» опубликовал информацию о проведенном премьер-министром совещании по проблемам контроля и оптимизации предоставления госуслуг в сфере строительства, где глава правительства пообещал увольнять чиновников, виновных в таком удорожаниии.
От обещаний Владимир Владимирович тут же перешел к действию: зам. министра регионального развития РФ Сергей Круглик был освобожден от занимаемой должности. В Минрегионразвития именно он курировал строительство. Впрочем, всем понятно, что лишь сменой даже такой ключевой фигуры ситуацию поправить вряд ли не удастся, требуются кардинальные перемены в самой сфере жилищного строительства. «Отставками, наказаниями всех проблем не решить, уволишь одних, придут другие, – считает президент Российского союза строителей Владимир Яковлев (экс-министр регионального развития РФ). – Многие вопросы положения дел в стройкомплексе, которые сегодня рассматриваются на самом высоком уровне, поднимались этим министерством еще пять лет назад. Плохо, что много времени тратится на то, чтобы доказать важность тех или иных проблем. Нужно решать их комплексно – снижение административных барьеров, вопросы техрегулирования, совершенствование проведения тендеров».
Как обещает министр регионального развития Виктор Басаргин, именно этими задачами в ближайшее время и будет заниматься его министерство.
Чтобы взять ценовую ситуацию под контроль, министр готов вернуть главных инженеров проектов на стройку. Курируя строительство от начала и до конца, они станут отвечать за вносимые в проект изменения, в том числе и такие, что влияют на стоимость. Сегодня этим практически бесконтрольно занимаются сами подрядчики.
Однако на ценообразование влияет и масса других факторов: например интересы чиновников при выделении земель. Сюда же можно подверстать и сложности с монополистами, без которых невозможно подключиться к теплу, провести газ и электроэнергию.
Живучая гидра коррупции
Как считает экс-министр Яковлев, важнейшей причиной удорожания строительства является «коррупционная составляющая». С этой «составляющей» ему не удалось справиться пять лет назад. Нынешнему министру, похоже, это тоже не удается.
«Строительный бизнес в России, особенно все, что касается получения прав на землю и разрешений на строительство, очень коррумпирован, – посетовала вице-президент Международного ипотечного клуба Ирина Радченко. – Поэтому прибыль строителя зависит от неформальных отношений инвесторов и местной власти и может отличаться у разных инвесторов даже в пределах одного города. У кого-то она на уровне европейских 15–20%, у кого-то достигает и 100–200%».
Премьер-министру РФ об этой ситуации известно: «Складывается впечатление, что сегодня от строителей в первую очередь требуется умение «договариваться» с властями, а само строительство – дело уже второстепенное», – недовольно заметил Путин, пообещав «в самое ближайшее время поручить органам прокуратуры разобраться».
Что «разберутся», верится с трудом. Уж кто только с ней, коррупцией, не разбирался, а она только растет и крепнет.
И все же, как считают эксперты, ситуация вовсе не безнадежна, цены на жилищном рынке снизить вполне возможно, и помощь государства в этом будет весьма кстати. Однако уповают профессионалы рынка отнюдь не только на карающий меч, но и на позитивную поддержку.
Что делать?
Эксперты активно обсуждают, можно ли снизить себестоимость строящегося жилья в Москве до 450–500 долларов за один кв. метр? Должно ли государство вмешаться в сложившуюся ситуацию с ценами на рынке, и если да, то каким образом?
«Государственное регулирование цен на жилье и запреты на перепродажу – не самый лучший выход из сложившейся ситуации, – говорит член Комитета по бюджету и налогам ГД РФ, президент Международного ипотечного клуба Александр Коган. – Что касается цен на жилье, то надо устранять реальные причины высокой себестоимости строительства. Прежде всего необходимо больше строить».
По его мнению, объемы строительства не могут удовлетворить существующий спрос, отсюда и закономерный рост цен. Важно, чтобы темпы строительства опережали платежеспособный спрос на квадратные метры. Значит, нужно существенно больше запланированного «разгонять» строительный рынок. Для этого необходимо внедрять новые, наукоемкие технологии, детально изучать качество спроса и строить комфортное, надежное, но экономичное жилье.
Ждем перемен
«Можно ли что-то изменить? Я думаю, можно, если захотим, – сказал президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. – Например, в Казахстане на сегодня себестоимость строительства установлена административным порядком – 350 долларов, но там я как застройщик не плачу за подключение ни копейки. Не плачу даже за землю, если строю по республиканской программе!
В моем понимании, должны быть какие-то правила взаимоотношения государства с бизнесом. Почему мы говорим, что на рынке цемента у нас господствует один монополист? С ведома государства прошла перекупка всех цементных заводов, и мы знаем, что «Евроцемент» диктует свои позиции. То же касается металла и всего остального. Думаю, для решения многих вопросов некоторые стройматериалы нужно объявить стратегическими; по ним государство будет определять ценовую политику и давать разрешение на их поступление на рынок только после реализации национальной программы.
Что же касается национального проекта по доступному жилью, то, по-моему, площадки под застройку для его осуществления должны быть бесплатными с обеспечением подключения электроэнергии, газа, воды, канализации. Себестоимость строительства при соблюдении этих условий уменьшится существенно. Сегодня же опять нашли крайнего – строителя, якобы виноватого в коллизиях рынка недвижимости (С. Круглика. – Ред.). А соберите нас, строителей, всех вместе и спросите, что мы можем сделать для того, чтобы себестоимость жилья была 450–500 долларов за квадратный метр».
Примерно в таком же свете видит помощь государства и Ирина Радченко: «Что касается государства, то для решения жилищной проблемы оно должно не только декларировать лозунги типа «Каждой семье к 2000 году по отдельной квартире» и объявлять о национальных проектах, а активно участвовать в освоении новых территорий под застройку и оснащать их инженерной инфраструктурой. Возрождение строительного комплекса, включающее в себя и внедрение новых современных технологий строительства, и подготовку квалифицированных кадров, и создание индустриальной базы по производству дешевых и качественных материалов и т. д. без участия государства невозможно».
Советы правительству
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев советует премьер-министру РФ Владимиру Путину «разрабатывая меры, способные повлиять на снижение цен на жилье, направить усилия не на уменьшение себестоимости строительства, а прежде всего на упрощение доступа к земельным участкам и кардинальное сокращение процедур и процесса согласований по возведению недвижимости на этих территориях».
К. Апрелев приводит такой пример: в 2000 году строили немного меньше, чем сейчас, а цены на первичном рынке были в среднем 500 долларов за кв. метр. «Сравнение с сегодняшним днем вызывает много вопросов. Один из них: как за шесть лет себестоимость строительства могла увеличиться практически в восемь раз? Это просто невозможно», – аргументирует он. Естественно, считает Апрелев, рост цен на жилье обусловлен прежде всего недостаточностью предложения.
Генеральный директор ЗАО «Пересвет-Инвест» Олег Пронин более категоричен, заявляя, что «в данный момент снизить себестоимость строительства не представляется возможным, что бы об этом ни говорили с высоких трибун». Первоочередные задачи, над решением которых правительству уже сейчас следует начать работать, – это ускорение прохождения строительной документации и подготовки земельных участков для возведения жилых домов, советует он.