Плиз в студию!
Примерно 5% предложений элитного рынка составляют квартиры-студии. Такое мизерное их количество в первую очередь связано со специфическим состоянием рынка недвижимости. Точнее, с его отсутствием в советский период.
Родом из Америки
Термин «студия» родом из Америки. Но в России он претерпел некоторые изменения – из квартиры для творческого человека или студента перекочевал в статус элитного жилья. В Европе же студия не предполагает ни кабинета, ни гостиной, ни спальни и даже кухни – в любой момент хозяин может поменять интерьер и «передвинуть стены». Разве что только туалет и ванная комната имеют стены и отдельную дверь, все остальное помещение – всегда единое пространство. Так вот, в России, по мнению экспертов, практически не сыскать studio в чистом виде. У нас она скорее некий элемент этого стиля: чаще всего – кухня-гостиная, где функциональные зоны могут быть визуально отделены друг от друга либо разным уровнем пола, либо подвесными потолками разной высоты, либо системой освещения или переносными ширмами. Словом, «помещения» в будущей студии изолируются друг от друга, но не глухими стенами, а намеками на них. Фактически же скрываются от глаз только санузлы и спальни, остальная зона остается единой, без перегородок.
«Самым важным в отделке квартиры-студии является грамотное зонирование внутреннего пространства, создающее психологический комфорт, – замечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – При этом выделение зон может организовываться с помощью разнообразных напольных покрытий, возведения подиумов, стеллажей, колонн, подъемов, ступеней, пластики, фактурных элементов потолков и прочих дизайнерских решений». Опять-таки, для каждой зоны может использоваться различная цветовая гамма и освещение. В результате создается особый визуальный эффект – квартира кажется значительно больше и просторнее.
«В большинстве своем классический тип студии – двухуровневая квартира, полностью лишенная перегородок, – уточняет эксперт Елена Ижболдина. – Первый уровень занимает зона гостиной-столовой, объединенная с кухней, а второй – спальня, полностью просматриваемая снизу. В современных требованиях к планировке можно отметить стремление к делению квартиры на две основные зоны: гостевую (общественную) и интимную (хозяйские покои). Современная студия несколько отличается от классики. Но в любом случае это правильно разделенное пространство, в котором есть изолированные помещения. Например, объединяются холл и гостиная, а переход в кухонную зону оформляется аркой. Такой интерьер логичен и удобен для жизни, а главное – может быть выполнен в любом стиле, от классики до хай-тек».
«Элитка» для одного
Как отмечают эксперты, хотя спрос на квартиры-студии в Москве понемногу и увеличивается, но высоким его назвать нельзя, не говоря уже о других российских городах. Объясняется все довольно просто: студия предназначена для проживания одного человека, а в столице в основном покупают квартиры либо семейные пары, у которых родились дети, либо уже сложившиеся семьи.
При этом треть приобретателей студий вообще никогда в своей жизни не сталкивались с таким форматом. Остальные уже точно знают, о чем идет речь, и стандартный запрос на подобный объект выглядит следующим образом. Это должна быть просторная современная квартира с единым пространством, как правило, без изолированных помещений, от 70 до 120 метров, с большой гостиной-студией, одной спальней, двумя санузлами. Очень важно наличие отдельной гардеробной комнаты. Чаще всего запрашивают квартиры с отделкой, чтобы туда можно было сразу въехать и жить. Такое жилье должно быть оснащено самой современной техникой. Между тем отдельные кабинеты, как и балконы и террасы, покупателей интересуют редко. Не всегда принципиальны видовые характеристики. Так как технология монолитного строительства позволяет освоить большое «пятно» застраиваемого этажа, квартира получается с ограниченным числом окон. Поэтому когда на студию размером до 70–100 кв. м приходится три окна, это считается нормой.
В самом дорогом сегменте элитной недвижимости клиенты рассматривают объекты и большей площади – до 300 кв. м. Однако сейчас к студиям могут относить и многокомнатные квартиры, в том случае, если в них гостиная с кухней объединены.
Впрочем, какой именно и каких размеров должна быть студия, у экспертов единого мнения нет. Хотя некоторые специалист
ы разделяют этот формат на три абсолютно разных типа жилья. Первые – квартиры-студии минимальной площадью 25–30 кв. м, в которых с целью экономии пространства объединены кухня и жилая комната. Такие квартиры строятся в домах экономкласса. Приобретают их в основном студенты, одинокие люди или молодые семьи без детей. Этот формат, который иногда называют перевалочным, рассматривается как жилье для временного проживания и покупается на период 2–3 года. Ключевая ценность такого жилья – в его доступности. Ко второму типу относят студии свободной планировки самого высокого класса, площадью от 60 до 110 кв. м. И наконец, квартиры-студии от 200 кв. м и выше в элитных жилых комплексах, проекты которых изначально замышлялись в виде полностью свободного пространства.
Места обитания и почитатели
Есть мнение, что центр столицы в перспективе все больше будет становиться деловым, соответственно, ему в большей степени будет соответствовать формат квартир-студий. Но центр, как известно, состоит из исторических зданий, где много домов не только сталинской и брежневской эпох, но и дореволюционной постройки. Имеет ли смысл размещать в них студии? Оказывается, что да. Особенно после перепланировки в зданиях как советской, так и дореволюционной постройки. Хотя потенциальному покупателю в таких случаях нужно быть особо внимательным и осторожным, потому как в большинстве случаев перепланировка в старом доме зачастую выполняется либо с большими нарушениями, либо вообще не узаконена. В результате самые практичные покупатели предпочитают приобретать студии в новых элитных комплексах. Причем студии с небольшими площадями в элитных новостройках продаются в первую очередь.
Сегодня процентов 90 всех квартир в новостройках бизнес- и элит-класса выставляются на продажу со свободной планировкой. Поэтому студию легко оборудовать практически в любой квартире. «Без всяких нарушений жилищного кодекса можно провести перепланировку и в дореволюционных домах, в которых, как правило, квартиры не имеют несущих внутренних перекрытий, – дополняет эксперт рынка недвижимости Наталья Кац. – В «сталинках» же, как и «цековских» домах, проводить перепланировку нецелесообразно, потому что технология, которая использовалась при их возведении, не предполагает большого единого пространства».
В России более трети желающих иметь квартиру «для одного» – бизнесмены. Многие из них живут либо за границей, либо в других регионах страны, но дело свое имеют в Москве. При этом почти 20% потенциальных покупателей в инвестиционных целях предпочитают вкладываться в студии в строящихся элитных комплексах. Более 30% запросов исходит от родителей, чьим детям удалось поступить в престижные вузы. Остальная часть запросов – от холостых мужчин и незамужних женщин, представителей творческих профессий, модной молодежи, да и просто – почитателей большого и открытого пространства.
За ценой не постоят
В Америке и на Западе студия, скорее, норма, и покупать такое жилье, особенно людям молодым, экономически выгодно: по крайней мере, оно не дорого. В России же из необычного формата постарались сделать «конфетку», в результате цены на студии резко взлетели. При этом риелторы почти в один голос говорят, что подобрать студийный вариант для того или иного прихотливого покупателя довольно непросто. Одних клиентов не устраивает стиль отделки квартиры, других – ее планировка, третьих – месторасположение дома. И даже когда уже готовый объект выходит на рынок, подобрать под него покупателя также сложно. Порой время экспозиции может достигать года. В России, в частности в Москве, цены на студии, надо сказать, немалые. А если учесть, что варианты использования такого типа жилья порой весьма ограничены, то отыскать покупателя, готового заплатить приличные деньги, довольно непросто.
Конечная цена студии, как и любой другой элитной или нестандартной квартиры, будет зависеть от месторасположения дома, а также от уровня жилого комплекса, в котором она расположена. Причем стоимость одинаковых по площади квартир может отличаться на порядок, если одна студия расположена в панельном доме в спальном районе столицы, а другая – в элитном жилом комплексе в переулках Остоженки или Арбата.
В немалой степени цены на студии зависят и от уровня выполненного ремонта. Ведь ремонт ремонту рознь: в одном случае можно обойтись и 10 тыс. $, а другой будет равен стоимости самой квартиры. Что касается стоимости кв. м квартир-студий в элитных домах, то разброс цен доволь
но широк – от 7 до 40 тысяч $ за кв. м. Цена здесь, равно как и стоимость любой другой квартиры, зависит от таких параметров, как класс и расположение дома, наличие сервисных услуг и инженерной инфраструктуры.