Да здравствует волынка!
Разговоры о новом налоге на жилье ведутся так давно, что кажется, будто он не появится никогда. На самом деле это не так. В прошлом году завершен эксперимент с массовой рыночной оценкой жилых помещений, проводившийся в четырех регионах. Минфин, Минэкономразвития, Росреестр и другие заинтересованные структуры готовят новый закон о налогообложении недвижимости. Планы-графики, правда, срываются, сроки переносятся, но об отказе от идеи никто не помышляет.
Вообще-то налог на жилые помещения россияне платят давно, равно как на дачи, гаражи и иную недвижимость. Только называется он налогом на имущество. Ставка сбора колеблется в пределах от 0,1 до 2%, и для большинства эти платежи совершенно не обременительны. Но все дело в том, что налог берется с искусственной (инвентаризационной) стоимости, которую считают в БТИ и которая в десятки раз ниже реальной. В результате налог на типовую квартиру 1980-х годов постройки укладывается в тысячу рублей. А счет за двухкомнатную хрущевку в Москве в прошлом году составил 170 рублей.
Налог на имущество физических лиц в том виде, в каком он сейчас существует, это дань формализму – мол, во всем мире недвижимость облагается налогом, и у нас все, как у людей. Своей основной функции – пополнять местный бюджет – он не исполняет. Расходы на «администрирование», то есть сбор налога, едва ли укладываются в собираемую с граждан сумму.
Идея реформировать налог возникла не сегодня, в первом чтении соответствующий закон был принят Госдумой еще в 2004-м, но его дальнейшее рассмотрение отложили в долгий ящик. Под разным соусом срок рассмотрения поправок несколько раз переносился. Сейчас бюджетным посланием президента и планами правительства введение нового налога на недвижимость предусмотрено с 1 января 2013 года. Однако в кулуарах в качестве реального срока называют 2015 год.
Тем не менее суть основного изменения известна уже сейчас – взимать налог не с оценки БТИ, а с кадастровой стоимости. По определению кадастровая стоимость – это величина, по возможности максимально приближенная к рыночной цене. Она регулярно (раз в 3–5 лет) определяется профессиональными оценщиками на основе данных о сделках с аналогичными объектами. В обиходе ее называют просто рыночной (хотя, чтобы узнать истинную рыночную цену объекта, его надо реально продать).
Во всем остальном планируемый механизм схож с ныне действующим. Как и сейчас, предельные уровни ставки предлагается принять федеральным законом, а местные органы власти получат право снизить ее на своей территории по собственному усмотрению. Предложения ведомств по предельному уровню ставок несколько разнятся, но в целом примерно соответствуют нынешним значениям. Тем не менее переход к расчету налога с рыночной стоимости приведет к его многократному увеличению.
Говорят, что новый налог будет исполнять регулирующую, стимулирующую и даже социальную функцию (нечто вроде налога на роскошь). Возможно, и так, но какими бы благими намерениями он ни маскировался, главный мотив остается фискальным – пополнить скудные муниципальные бюджеты. Зам. научного руководителя Института экономики недвижимости Алексей Оверчук прямо говорит: новый налог – это устойчивый и прогнозируемый источник пополнения местных и региональных бюджетов.
Показателен один из пунктов резолюции круглого стола в Торгово-промышленной палате РФ. Первая фраза звучит обнадеживающе: «В результате проведения реформы финансовая нагрузка на плательщиков не должна быть увеличена». А вторая все ставит на свои места: «При объективных предпосылках ее увеличения необходимо обеспечить ее плавный и экономически оправданный рост, а также проведение соответствующей разъяснительной работы с налогоплательщиками». Всем все понятно?
Про рекламу и Аллаха
Разные ведомства сформулировали свои предложения по предельной ставке налога. Минфин, по словам зам. директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Сергея Разгулина, предлагает установить максимальное значение 0,1% от кадастровой стоимости. Начальник управления оценки недвижимости Росреестра Светлана Бондарчук озвучила для зданий цифру в 1%. При этом предполагается освободить от уплаты налога по 18 кв. метров на каждого проживающего в квартире, а для ряда льготных категорий граждан – и по 50. Есть идея дифференцировать ставку в зависимости от класса жилья.
Риелторы подхватили информацию и уже подсчитали, во что это выльется на практике. Руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов прикинул размер налога для усредненных квартир разного класса, ориентируясь на предложение Минфина. Для квартир класса «дешевле некуда» у него получилось 4,6 тыс. рублей, для экономкласса – 8,9, для бизнес-класса – 16,3 и для класса премиум – 31 тыс. Все это без учета возможных вычетов и льгот.
Вице-президент РГР Константин Апрелев провел расчет по второму варианту (1%) для московской квартиры экономкласса площадью 86 кв. метров с учетом вычета 18 метров на каждого проживающего и применив понижающий коэффициент 0,7 к рыночной стоимости квартиры (о нем расскажем отдельно). У него получилось, что при этих условиях в 2010 году налог на семью из четырех человек составил бы 14 490 руб., та же квартира для семьи из трех человек – 33 390, для семьи из двух – 52 290.
Знакомые с проблемой риелторы предвидят, помимо прочего, возникновение серьезных трудностей с расчетом кадастровой (рыночной) стоимости в особых российских условиях. Ведь у нас отсутствуют достоверные системные данные о ценах, по которым заключаются сделки. Все аналитические исследования почти целиком базируются на рекламных объявлениях. Но в рекламе указана исходная цифра, а еще есть торг, скидки и тому подобное. О чем договорятся между собой в ходе торга продавец с покупателем, помимо них самих, известно одному Аллаху (а иногда еще риелтору, но эта информация сугубо конфиденциальна).
Понятно, что официальная оценка не может основываться на объявлениях в газете.
Конечно, есть еще договор купли-продажи, регистрируемый государством, но в нем, за редким исключением, фигурируют смехотворно низкие цены. Делается это именно с целью уменьшения налоговых выплат. По оценке риелторов, в России стоимость жилья занижается при совершении не менее 50% сделок. Обычно продавцы указывают цену квартиры до одного млн рублей при условии, что реальная рыночная цена объекта в Москве сегодня не опускается ниже 3 млн.
Не секрет и то, что разница в цене двух квартир, формально схожих по своим характеристикам, может доходить до 20–30%. Пока сумма налога невелика, граждане этого даже не замечают. Но когда она станет ощутимой, споров не избежать. Для их досудебного урегулирования, по словам начальника отдела нормативно-правового регулирования оценочной деятельности Минэкономразвития Владислава Федотова, предполагается создание соответствующих комиссий при территориальных органах Росреестра, в состав которых должны входить представители исполнительной власти, самого Росреестра и саморегулируемой организации оценщиков. А чтобы комиссия не утонула в потоке заявлений, предлагается для налогообложения использовать по отношению к рыночной стоимости понижающий коэффициент 0,7.
Идея с коэффициентом красивая, но лукавая. Поясню. Представим, что в тиши кабинетов предварительно посчитали, что если налог брать с полной рыночной оценки, то ставка должна быть 0,7%. После этого, чтобы исключить все споры об оценке, вслух объявляется, что стоимость автоматически занижается с помощью поправочного коэффициента 0,7. Своего рода великодушный жест государства по отношению к налогоплательщику – мы, мол, не мелочимся. А чтобы не потерять в деньгах, ставку налога объявляют на уровне 1% (естесвенно, не афишируя, что в исходных прикидках ее значение составляло 0,7%). То есть ожидаемый сбор налога не изменяется, исходная ошибочная оценка сохраняется, а потенциальному спорщику заткнули рот.
Подсластить пилюлю
Пытаясь сгладить негативное впечатление от роста налога, разработчики закона успокаивают почтенную публику ссылками на возможные льготы, вычеты, напирают на то, что местные органы власти имеют право устанавливать пониженные ставки налога. Однако в эти заверения верится слабо.
Вот ведь в 2006-м по схожей схеме с кадастровой стоимости начали взимать земельный налог. Тогда, согласно сведениям Росреестра, более 60% субъектов установили ставку налога на землю в максимальном размере. Летом того же года, к примеру, губернатор Московской области Борис Громов был вынужден объявить временный мораторий на земельный налог и обратиться к местным властям с предложением пересмотреть ставки…
Что же касается вычетов, то они никак не заменят пенсионерам полного освобождения от налога на имущество, как это имеет место сейчас. А пенсионеров у нас в стране десятки миллионов.
В истории с реформированием налога на жилье успокаивает одно – произойдет оно не скоро. Откровенная волынка с принятием поправок тянется неспроста. К. Апрелев предложил даже аллегорию, которая отражает ситуацию: «Налог на недвижимость можно сравнить с дойной коровой, которая представляется очень соблазнительной, но о которой не знаешь, с какого бока к ней подойти, чтобы и подоить было можно, и чтобы не лягнула. При этом не все понимают, что сначала коровку надо бы подкормить, подбросить ей сенца… Ведь коровка-то тощая».
Конечно, тощая! Многие бюджеты по-прежнему дотируют жилищно-коммунальное хозяйство, абсолютно везде субсидируют части населения оплату услуг ЖКХ. Делают это вынужденно, поскольку не все способны оплачивать эти услуги самостоятельно и в полном объеме. В этих условиях, считает К. Апрелев, не время вводить налог, который ударит по тем же людям, причем еще больнее.
Впрочем, есть ощущение, что тот, от кого зависит принятие решения, тоже не питает иллюзий по поводу упитанности коровки. Поэтому и тянет с реформированием налога, ожидает (продолжая аллегорию К. Апрелева), пока скотинка поправится на подножных кормах. Отсюда и неспешная работа над проектом, и предложения растянуть внедрение налога на десяток лет.
Не было бы счастья…
Примечательно, что затянувшаяся история с налогом косвенно вызвала приятное для многих россиян последствие: на минувшей неделе Госдума в один день сразу в целом приняла закон об очередном переносе срока окончания приватизации. Оно и понятно. Граждане должны сделать выбор между приватизацией и социальным наймом. Однако отсутствие полной ясности с налогом ставит их в тупик. Пусть и велико было желание «прихлопнуть» приватизацию, но, по всей видимости, пришлось взять себя в руки.