Торговля зашевелилась, а вместе с ней и аренда
До сентября прошлого года крупные торговые центры открывались, сдав практически на 100% площади арендаторам. Зимой и весной ситуация изменилась. Что же происходит на рынке торговой недвижимости сейчас?
Год назад – уже история
Конец сентября прошлого года собственники торговой недвижимости встречали хоть и настороженно, но с твердой уверенностью в завтрашнем дне. И, как казалось на тот момент, с вполне обоснованным оптимизмом.
Волноваться, казалось бы, и правда было не о чем. Спрос намного превышал предложение. Попасть в самые популярные торговые центры арендатор мог, только отстояв в очереди таких же минимум 2–3 года. Новые торговые центры открывались заполненными на 100%, сдав площади в аренду еще на стадии рытья котлована. Цены в торговых комплексах на самых престижных улицах Москвы не переставали удивлять и казались просто фантастическими (до 8000 евро за кв. м).
Доля вакантных площадей составляла всего 3%. Спустя 2 недели, к началу октября прошлого года, ситуация изменилась кардинально. Первыми прореагировали на экономическую нестабильность торговые центры, специализирующиеся на продаже товаров в сегменте luxury. Ставки в них начали снижаться уже с начала октября, к концу ноября упали на 30%, а сейчас составляют не более 50% от стоимости октября прошлого года. Недолго заставили себя ждать и другие объекты торговой недвижимости.
Пиковое падение уровня цен в наиболее популярных торговых центрах класса А наблюдалось в июне этого года и составляло около 20% – в среднем – до 1000–1700 $/кв. м (за помещение площадью 200–500 кв. м). В менее качественных торговых центрах ставки на аренду площадей дно нащупали также в начале июня, вот только ситуация там сложилась еще более тяжелая. За год цены упали на 40–70% до 300–600 $/кв. м. Как ни странно, в этих обстоятельствах 2009 год стал для рынка торговой недвижимости Москвы рекордным по вводу площадей – за два первых квартала было сдано 470 000 кв. м, что в 5 раз больше, чем за аналогичный период 2008 года.
«К сожалению, во многом именно это обстоятельство сыграло с собственниками злую шутку: новые торговые центры открывались заполненными лишь на 50–60%. И это неудивительно, ведь пережить сложный период удалось далеко не всем потенциальным арендаторам. На рынок не мог не повлиять уход таких крупных сетей, как «Гроссмарт», «Точка вкуса», «Бананамама», «Арбат Престиж», «Смак», «Самохвал», «Букбери», «Неоторг», PurPur», – считает директор по маркетингу компании «Каширский двор» Елена Левинина.
За прошедший год изменились не только цены на аренду, но и варианты взаиморасчетов собственников с арендаторами. Если до кризиса рассчитывать на смешанную схему оплаты (когда арендатор платит небольшую фиксированную ставку, а основную часть платежа составляет процент от оборота) могли только «якоря», крупные международные ритейлеры, или как минимум сети федерального масштаба, то к концу сентября этого года около 30% договоров аренды предполагают именно такую схему взаиморасчетов. Как правило, от оборота арендатор платит около 10%, все остальное приходится на постоянную часть. Таким образом, обе стороны остаются удовлетворены: арендатор понижает риски потери бизнеса в случае низких продаж, а собственник получает хоть меньшие и не всегда стабильные, но все же живые деньги.
Начало осени – период возрождения
Первые сигналы возрождения рынка торговой недвижимости появились в августе-начале сентября, что во многом связано с началом сезона активных продаж. В объектах категории В повышение цен стало самым чувствительным (15–20% до 350–700 $/кв. м), в большинстве торговых центров класса A ставки повысились незначительно (на 5–10% до 1100–1800 $/кв. м), что впрочем, позволило им вернуться практически на докризисный уровень.
По мнению Елены Левининой, в целом кризис оказал на рынок торговой недвижимости столицы весьма благоприятное оздоровительное воздействие по нескольким причинам.
Во-первых, ушли в небытие необоснованно завышенные ставки в объектах с неудачным расположением или неверной концепцией. Если до кризиса разрыв в уровне цен между лидерами и объектами категории В составлял всего лишь 15–20%, то теперь разница около 40–50%.
Во-вторых, принцип ценообразования стал более понятным и приемлемым для арендатора. Чем большее количество платежеспособных покупателей обеспечивает торговый центр, тем стоимость аренды в нем выше. Рынок поставил девелоперов в жесткие конкурентные условия, что уже в ближайшее время не замедлит сказаться на качестве их работы. Времена, когда на каждом пустыре строились торговые центры, похоже, прошли, теперь успешными будут только игроки, предварительно точно оценившие свои возможности и разработавшие верную концепцию для своих объектов.
Скорее всего, ставки и дальше будут незначительно – на 2–3% в месяц – расти, – считает наш эксперт. Рынок стабилизировался и вряд ли цены снова пойдут вниз. Резкие скачки вверх также вряд ли возможны ввиду сбалансированного соотношения спрос-предложение. Активизация роста цен возможна только со второй половины 2010 года. Причиной этому может стать стабилизация экономики и дальнейшее развитие розничной торговли. Также стоит учесть и экспансию иностранных сетей, так на российский рынок уже вышли Selgros, Carrefour и H&M, в ближайшее время открыть магазины в столице планируют такие гиганты, как Wal-Mart, Gap, Peek und Cloppenburg, Debenhams и Harvey Nichols.