Деловое сообщество России активно обсуждает вопрос глобальной смены ключевых фигур на рынке недвижимости
Уже давно идут разговоры о том, что к осени многие компании столкнутся с катастрофической нехваткой финансирования и будут вынуждены передавать банкам объекты недвижимости. Соответственно, банки станут крупнейшими собственниками недвижимости. Насколько реален подобный сценарий? Это стало предметом обсуждения на очередном заседании Московского бизнес-клуба.
Интерес к этому вопросу, по мнению аналитиков, понятен: новые собственники – это новый рынок для риелторов, управляющих, страховых, оценочных компаний и многих других. Не надо сбрасывать со счетов и тот факт, что новые крупные владельцы могут установить свои правила игры.
Правда, банки пока отказываются давать свои комментарии по данному вопросу. Что, впрочем, тоже вполне объяснимо: недвижимость сейчас считают проблемным активом, признаваться в увеличении доли которого финансовым организациям не выгодно. Не будут банки заявлять и о наличии у них неплатежеспособных заемщиков – подобные признания могут подорвать их деловую репутацию.
Поэтому, прежде чем обсуждать вопрос «что будут делать банки со свалившейся на них недвижимостью», участники заседания решили выяснить: насколько велики «масштабы бедствия». Действительно ли строительная отрасль находится в коллапсе, и застройщики массово вынуждены избавляться от недостроенных объектов? Чем чревато для рынка накопление объектов недостроя?
Недострой наступает
– Количество объектов недостроя увеличивается с каждым месяцем, – отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы» Алексей Пашкевич. – По нашим оценкам, сегодня заморожено порядка 95% российских проектов, находящихся на уровне проработки («бумажные» объекты). На уровне же котлована заморожено 80%, на уровне «коробки», не заведенной под крышу – 80%, на уровне готовой «коробки» (с окнами, без внутренней отделки) – 15–20%». Схожие данные и у председателя правления УК «Иткол» Михаила Кудрявцева. По его мнению, на текущий момент заморожены около 80% всех строек Москвы и Московской области.
А вот руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко заявляет, что «слухи о скорой «смерти» рынка недвижимости, которые активно распространялись по мере развития финансового кризиса, пока оказываются преувеличенными. Так, объемы построенного жилья в России почти не уступают прошлому году, стабильно оставаясь на уровне 3–5 млн квадратных метров в год. И вполне можно ожидать, что даже при худшем сценарии по итогам 2009 года будет построено не менее 80% прошлогоднего объема. Такую динамику можно назвать стагнацией, но не коллапсом». Схожее мнение у президента корпорации «ИНКОМ» Сергея Козловского. Он считает, что «в Москве остановлены не более 20 из 158 стройплощадок» (иными словами – не более 12% объектов). Надуманной называет проблему недостроя и директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. С ней согласен и генеральный директор компании «Русский Дом Недвижимости» Юрий Хлестаков. Он сообщил, что «никто афишировать заморозку строительства сейчас не станет. А значит, оценить объемы недостроя можно только на глазок. И здесь каждый мыслит в меру своей информированности и аналитического таланта».
Но в любом случае, такая проблема на сегодня есть, и касается, в первую очередь, коммерческой жилой недвижимости эконом-класса. А вот элитное жилье практически не страдает. «В отличие от других сегментов, где в связи с кризисом явно прослеживается тенденция существенного замедления темпов строительства, – отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, – на элитном рынке многие девелоперы, несмотря на неблагоприятные экономические условия, продолжают строить и завершать свои проекты. И даже скидки, которые с удовольствием давали девелоперы на начальном этапе строительства, сейчас почти не практикуются.
Обвала не ждут
И хотя сложившаяся ситуация в строительной отрасли сегодня довольно сложная, но речи участников Клуба не были пессимистическими. Практически никто из них не ждет сильного обвала стоимости квадратного метра. Да и сроки строительства практически не влияют на себестоимость объекта.
Не воспринимается серьезно специалистами и сценарий, по которому рынок наводнят объекты по демпинговым ценам. «Если предположить, что все квартиры, приобретенные на кредитные деньги, одномоментно появятся в продаже (правда, не совсем понятно, почему это должно произойти осенью?), – считает Юрий Хлестаков, – то, конечно, это скажется на рынке и приведет к снижению стоимости квадратного метра. Но, думаю, такое возможно лишь в той ситуации, когда кредитные организации абсолютно осознанно решат рыть себе яму. Дело в том, что уже сейчас, в результате падения рыночной стоимости недвижимости, по многим объектам залоговая стоимость выше рыночной, и никто не заинтересован ситуацию усугублять. Все же, на мой взгляд, управлением непрофильных активов, то есть продажами квартир, банки заниматься не будут. Скорее всего, они попытаются реструктурировать задолженность, и никакого выплеска не произойдет».
Сергей Козловский добавляет, что «…вероятность обрушения рынка ипотечными квартирами очень мала. Это все равно, что прогнозировать, что рынок рухнет из-за массовой реализации подрядчиками бартерных квартир в новостройках по бросовым ценам. Слишком малы масштабы, что в одном, то и в другом случае. Во-первых, в нашей стране ипотека не получила широкого распространения, и по разным оценкам занимает от 3 до 10% рынка – уже поэтому «американский сценарий» у нас невозможен. Кроме того, за год долларовые цены на квартиры снизились в среднем на 30%, а это означает, что для того, чтобы быстро избавиться от квартир, банкам придется продавать их вдвое дешевле по сравнению с их оценочной стоимостью. В существующих условиях вряд ли можно представить, что банки готовы пойти на такой шаг в массовом порядке».
До сих пор в цене
Кстати, несмотря на все разговоры о низкой ликвидности недвижимости, квартира по-прежнему служит самым надежным обеспечением кредита. Сегодня банки практически закрыли проектное финансирование, очень неохотно рассматривают кредитование под залог ценных бумаг. «И получить сейчас кредит в большинстве банков можно как раз только под залог недвижимости, – поясняет директор блока корпоративного кредитования КБ «Юниаструм Банк» Наталия Грязнова. – Если раньше суть рефинансирования сводилась к улучшению условий для заемщика, прежде всего к увеличению суммы (за счет положительной переоценки объекта на растущем рынке), снижению ставки и незначительному увеличению срока, то сейчас при перекредитовании речь об увеличении суммы заимствования уже не идет. В настоящее время основной целью для клиента становится увеличение срока, причем чем больше, тем лучше. Снижение процентной ставки при рефинансировании – нельзя сказать что редкость, но тем не менее это уже не столь приоритетная цель для клиента при рефинансировании».
Улучшить ситуацию
Возможно ли улучшить ситуацию с недостроем? Возможно. И Михаил Кудрявцев предлагает привлекать на отечественный рынок зарубежные подрядные организации, которые сами смогут получить финансирование по экспортным программам своих государств. Это могут быть как китайские и турецкие подрядчики, так и многие европейские организации, заинтересованные в получении объемов работ на достаточно большом российском рынке.
Таким образом, можно сказать, что пессимистичные прогнозы, о которых так много было сказано в начале этого года, не сбываются. И хотя, безусловно, все застройщики испытывают финансовые трудности, но массового обрушения строительного рынка не происходит. А в некоторых сегментах недвижимости, считают аналитики, даже в это трудное время ожидается пусть небольшой, но рост цен.