Квартиру будем брать? …или не брать
Кризис кардинальным образом изменил весь рынок недвижимости, обрушив цены. По мнению многих аналитиков, цены на жилье в Москве уже достигли дна, и эксперты советуют срочно приобретать квадратные метры. Другие спецы по недвижимости считают, что осень принесет новое удешевление и метр опустится еще ниже. Кому верить? И как быть?
А это зависит от того, чего вы хотите. Нужна квартира «для себя», чтобы жить в ней сегодня, не дожидаясь очередного дна? Надо брать. Пока есть предложение.
Тем более что по некоторым оценкам на рынке недвижимости вымываются сравнительно недорогие, но качественные квартиры. Постепенно истощается запас жилья в новостройках.
Купля-продажа – один из самых распространенных способов приобретения жилья. Даже несмотря на кризис люди продолжают продавать и покупать квадратные метры.
Суть этой сделки на первый взгляд довольно проста: есть квартира, есть продавец и покупатель. Они заключают договор купли-продажи, по которому продавец-собственник передает квартиру покупателю, а тот платит за нее деньги. Вот, собственно, и все. Но при этом есть масса моментов, которые необходимо знать как покупателю, так и продавцу. Предположим, желаемая квартира найдена, покупатель и продавец ударили по рукам. Что дальше?
Шаг 1. Сбор документов
Любая сделка начинается со сбора документов. При этом основная нагрузка всегда лежит на продавце.
Итак, для того чтобы продать квартиру, необходимы следующие основные документы:
- документ, удостоверяющий личность продавца (представителя) – паспорт, свидетельство о рождении;
- правоустанавливающие документы на жилое помещение, свидетельство о праве собственности.
Правоустанавливающими документами на квартиру могут быть: договоры передачи (приватизация), купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая ЖСК, вступившее в силу решение суда и т. д.
Свидетельство о праве собственности может быть выдано до 31 января 1998 года, то есть это документ старого образца. В этом случае при регистрации договора купли-продажи и регистрации права собственности за покупателем продавцу будет необходимо зарегистрировать свое ранее возникшее право собственности.
Внимание! Все три действия – регистрация ранее возникшего права, регистрация договора купли-продажи и регистрация права собственности за покупателем – могут быть произведены одновременно. Платить государственную пошлину нужно будет только за регистрацию договора и регистрацию права собственности за покупателем, а регистрация ранее возникшего права проводится бесплатно.
- кадастровый паспорт.
Ранее требовался техпаспорт БТИ.
С 1 марта 2008 года выдают кадастровые паспорта. Это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Внесенные в кадастр сведения предоставляются в течение не более десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса.
- квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию договора и перехода права собственности.
Размеры государственной пошлины установлены Налоговым кодексом РФ и составляют за регистрацию договора 500 рублей и за регистрацию права собственности 500 рублей.
На практике за регистрацию договора платит продавец, а за регистрацию права собственности покупатель.
Если на стороне продавца или покупателя несколько лиц, то 500 рублей делится на их количество. Например, квартиру покупают 2 человека в долевую собственность, каждый из них должен будет заплатить в равных долях, то есть по 250 рублей;
- договор купли-продажи жилого помещения.
Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Стороны могут обратиться за помощью в юридическое агентство либо к нотариусу. Но за нотариальное удостоверение договора купли-продажи придется заплатить государственную пошлину, которая может значительно облегчить карманы.
За удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества), государственная пошлина у нотариуса составляет:
детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 0,3 процента суммы договора, но не менее 300 рублей;
другим лицам в зависимости от суммы договора:
до 1 000 000 рублей – 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно – 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
свыше 10 000 000 рублей – 77 500 рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей.
При исчислении пошлины принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже оценочной (подпункт 5 п. 1 ст. 333.25 НК). То есть это может быть инвентаризационная стоимость здания (БТИ), кадастровая стоимость земли (Роснедвижимость), также оценку имущества могут произвести коммерческие оценщики.
Для справки
За удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества), государственная пошлина у нотариуса составляет:
детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 0,3 процента суммы договора, но не менее 300 рублей;
другим лицам в зависимости от суммы договора:
до 1 000 000 рублей – 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно – 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
свыше 10 000 000 рублей – 77 500 рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей.При исчислении пошлины принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже оценочной (подпункт 5 п. 1 ст. 333.25 НК). То есть это может быть инвентаризационная стоимость здания (БТИ), кадастровая стоимость земли (Роснедвижимость), также оценку имущества могут произвести коммерческие оценщики.
А у жены спросил?
Могут понадобиться и другие, дополнительные документы.
Например, если квартира является совместной собственностью мужа и жены, то для ее продажи необходимо заручиться нотариально удостоверенным согласием второго супруга. И при этом совершенно не важно, на кого из супругов оформлена недвижимость. Если жилое помещение было куплено во время брака супругов, оно считается совместной собственностью, если, конечно, между ними не заключен брачный договор, которым установлен иной режим имущества.
Разрешение на продажу от органа опеки и попечительства.
Обращаться за таким разрешением необходимо в следующих случаях.
Во-первых, если собственником жилого помещения является несовершеннолетний гражданин.
Во-вторых, если собственником квартиры является недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.
Шаг 2. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи
Что обязательно должно быть в договоре?
- ФИО продавца и покупателя.
Необходимо полностью написать фамилию, имя, отчество продавца и покупателя, указать дату рождения, паспортные данные, место жительства и т. д.;
- предмет договора.
Как гласит Гражданский кодекс РФ, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. То есть необходимо наиболее четко описать предмет договора (этажность дома, этаж квартиры, общую площадь, адрес расположения, реквизиты правоустанавливающих документов и т. д.). При отсутствии этих данных соответствующий договор считается незаключенным.
- стоимость жилого помещения.
Если в договоре не будет указана стоимость жилого помещения, то он считается незаключенным.
Кроме того, нужно помнить, что в России денежные обязательства должны быть выражены в рублях (ст. 140 ГК РФ). В договоре может быть предусмотрено, что оплата производится в рублях, эквивалентных определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
- сведения о лицах, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его продажи.
Они не являются собственниками жилья, но выселить их все равно невозможно! Если в квартире есть такие, то это должно быть отражено в договоре, в противном случае сделка будет считаться незаключенной.
Шаг 3. Все – согласно акту
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или акту о приеме-передаче имущества.
Это документ также должен быть составлен в простой письменной форме и подписан сторонами. По общему правилу, обязательство продавца передать квартиру покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания передаточного акта.
Кого нельзя выселить после продажи?
По общему правилу, при продаже жилого помещения члены семьи собственника теряют право пользования квартирой, но за некоторыми лицами закон сохраняет право пользования. К ним относятся:
- граждане, получившие право пользования на основании завещательного отказа. Возможность завещательного отказа предусмотрена ст. 1137 ГК РФ. Если коротко, то завещательным отказом наследодатель возлагает на наследника, к которому отойдет жилое помещение, обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Таким образом, после смерти наследодателя наследник становится собственником жилого помещения, но в придачу к квартире получает и постоянного квартиранта (отказополучатель), выселить которого он не имеет права. В итоге такой квартирант будет проживать в квартире в течение всего срока, предусмотренного завещательным отказом;
- граждане, получившие право пользования в результате отказа от приватизации. В соответствии с Жилищным кодексом при прекращении семейных отношений бывшие члены семьи собственника теряют право пользования квартирой. Но это правило не распространяется на бывших членов семьи собственника, которые в момент приватизации квартиры имели равные права пользования помещением наравне с собственником. Так, например, муж и жена проживали по договору социального найма в квартире. Затем жена решила приватизировать квартиру, а муж дал отказ от приватизации. Таким образом, квартира была оформлена в единоличную собственность жены. Спустя время супруги развелись. Бывшая жена решает продать квартиру, но вот выселить из квартиры мужа ни она, ни будущие покупатели не смогут. Муж сохраняет пожизненное право пользования квартирой;
- граждане, получившие право пользования квартирой по договору пожизненного содержания с иждивением, в соответствии с которым гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина. Более того, плательщик ренты вправе продать, сдать в залог, подарить недвижимое имущество, но вот только с предварительного согласия получателя ренты.
Шаг 4. Договор заключен, документы собраны. Что дальше?
А дальше продавцу и покупателю либо их представителям необходимо обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (в просторечии регистрационную службу) по месту нахождения недвижимого имущества.
Договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной регистрации, и вступает в силу только с момента государственной регистрации.
Продавец и покупатель подают на регистрацию заявление и все необходимые документы, взамен получают расписку о приеме документов. В расписке будет указан срок окончания регистрации.
Обычно в течение месяца должны зарегистрировать право собственности и договор купли-продажи. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в регистрации, то в назначенную дату покупатель получит на руки:
- зарегистрированный договор;
- свидетельство о праве собственности.
Продается доля
Если жилое помещение находится в общей долевой собственности, то прежде чем продать долю, продавцу необходимо известить об этом других сособственников.
Данное правило касается не только продажи доли в жилом помещении, но и продажи доли в любом другом имуществе.
То есть если, например, квартира или жилой дом находятся в общей долевой собственности, то при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме других сособственников о предстоящей продаже. При этом он должен указать цену и другие условия, на которых осуществляет продажу. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, то продавец вправе продавать свое имущество любому лицу.
Если же продавец нарушит данное правило, то любой из участников долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с исковым заявлением о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
На государственную регистрацию необходимо будет предоставить документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Это могут быть документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли (нотариально удостоверенный отказ либо отказ, который оформлен непосредственно в регистрационной службе). Если будет документально подтвержденный отказ, то в этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников. То есть выжидать месяц с момента извещения не надо.
Если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных сособственников от покупки доли, то регистратор обязан приостановить регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.