Достиг ли рынок недвижимости ценового дна?
На очередном заседании Московского бизнес-клуба обсуждали животрепещущую тему: достиг ли рынок ценового дна?
Делим на три
Но прежде чем говорить про ценовое дно, нужно понять, что это означает. Кстати, единого мнения у участников дискуссии на сей счет не было. «Ценовое дно в моем понимании, – считает президент корпорации «ИНКОМ» Сергей Козловский, – это рентабельность конкретного проекта. Речь не только о себестоимости строительства, но и том минимуме прибыли, который позволяет держать компанию на плаву. Если компания распродает свои объекты ниже этой границы, то ее будущее туманно. Поэтому уверен, что девелоперы к подобной практике не прибегнут. Они, как это уже происходит, либо пустят инвесторов в акционерный капитал, либо пригласят их в свои проекты. За бесценок ничего продаваться не будет».
Но есть и другая точка зрения по поводу ценового дна. Как считает генеральный директор СК «Отечество» Павел Иванушко, дно – это «докризисная цена, деленная на три. Когда цены на рынке достигнут этого порога – можно покупать недвижимость. Например, если докризисная цена составляла 6000 долларов за квадратный метр, то ниже 2000 цены уже точно не упадут».
Эту точку зрения на «дно» косвенно подтверждает и президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков. Как банкир он не может исключить дальнейшего падения цен. Сегодня кредитные организации объекты на начальном этапе строительства практически не рассматривают – слишком высок риск падения стоимости строящегося здания и, соответственно, риск невозврата кредита. «Должно пройти еще минимум полгода, – добавляет председатель совета директоров УК «ИТКОЛ» Михаил Кудрявцев, – чтобы мы смогли говорить о ценовом дне».
Ежики в тумане
В таких условиях, когда стоимость объекта не ясна, очень сложно провести его оценку. Известно, что в своей работе оценщики должны опираться на три метода – сравнительный, затратный и инвестиционный. Долгое время участники рынка ориентировались в основном на результаты сравнительного метода. Но сегодня он перестал их устраивать. «Сейчас в ситуации неопределенности, когда декларируемая цена, если покупатель действительно намерен купить квартиру, может подвергаться серьезной коррекции, – заметил генеральный директор компании «Русский дом недвижимости» Юрий Хлестаков. – Поэтому мы при оценке объектов активно применяем затратный метод, который позволяет нам выходить на рынок с привлекательными предложениями даже в это непростое время».
Что влияет на цены?
По мнению Анатолия Аксакова, уровень цены зависит от того, будет ли спрос на недвижимость. А спрос же может взяться лишь при наличии стабильной положительной динамики в экономике.
Безусловно, нельзя сбрасывать со счетов тех, у кого есть накопления для покупки жилья, но они пока ожидают самого выгодного предложения по цене. Когда состоится всплеск отложенного спроса и насколько сильным окажется его влияние на рынок – покажет время. На противоположной чаше весов, которая тянет цены вниз – большое количество залоговой недвижимости, которая в случае роста уровня просроченных задолженностей станет собственностью банков. И многие кредитные организации, считает Анатолий Аксаков, будут вынуждены выставлять на торги эту недвижимость. И тогда количество предложений на рынке увеличится, и цены могут пойти вниз.
«Если же динамику цен отобразить графически, – говорит Юрий Хлестаков, – то «полка» на падающем графике, параллельная оси абсцисс, и есть ценовое дно. Другими словами, это стоимость, ниже которой собственник, по тем или иным причинам, не готов продавать в определенном временном промежутке. Но в любом случае правильно выстроенный и аргументированный диалог как с покупателем, так и с продавцом позволяет скорректировать понимание цены объекта у сторон, и приблизиться к золотой середине – к справедливой цене. Для разных категорий клиентов аргументы свои, тем более для покупателей и продавцов (ведь задачи перед ними стоят прямо противоположные). Для инвесторов это – инвестиционная привлекательность, для людей, решающих жилищные проблемы, это время, потерю которого порой невозможно переоценить.
В общем, аргументов множество, и профессиональное их использование и есть залог успешной сделки.