Чем ближе крыша, тем сон инвестора спокойней
В 2008 году активность инвестиционных покупателей по сравнению с предыдущим годом почти не изменилась. Их доля в общем объеме сделок оценивалась также на уровне 5–7% (при этом в начале прошлого года, когда цены начали демонстрировать повышенную динамику, этот показатель доходил до 20–30%).
Такую активность трудно назвать высокой. Отчасти здесь виноват информационный фон: с конца 2007 года СМИ акцентировали внимание на том, что в 2008 году недвижимость вряд ли будет перспективным инструментом инвестиций для частных лиц. Однако по факту масштабного опроса Фонда общественного мнения, проведенного в декабре 2008 года, 41% россиян считали, что недвижимость – это наиболее надежный способ вложения денег. И это несмотря на то, что уже в августе намечавшееся изменение цен на жилье было вполне очевидно. Следовательно, на фоне уменьшения количества инвестиционных инструментов недвижимость по-прежнему для значительной части населения остается одним из самых привлекательных вложений капитала. Для сравнения: открытию банковского счета доверяют 16% опрошенных, а покупке и хранению иностранной валюты – только 6%.
Но классическая схема инвестирования – объекты на начальном этапе строительства с целью последующей перепродажи на более поздней стадии – сегодня становится рисковой. Однако существенный дисконт, который получают покупатели таких объектов, особенно в случае оптового выкупа, делает этот сегмент все равно очень высокодоходным. Правда, такой вариант инвестирования сейчас практикуют только профессиональные корпоративные инвесторы. Для частных же инвесторов в сегменте новостроек наименее рисковыми являются максимально достроенные объекты – у них меньше шансов быть замороженными даже в период кризиса. Оптимальная степень готовности объекта – 75–80%. Очень важно также, чтобы квартиры продавались в соответствии с законом 214-ФЗ о долевом строительстве. Только в этом случае договор долевого участия регистрируется в Федеральной регистрационной службе, где он проходит экспертизу.
В Подмосковье с точки зрения инвестиций достаточно привлекательны объекты среднего и нижнего ценовых сегментов, к каковым сегодня относятся типовые панельные новостройки, особенно улучшенных серий, и современные монолитно-кирпичные дома. Последние даже превалируют, поскольку их так называемый срок службы гораздо выше, чем у панельных зданий, что обеспечивает им дополнительную потребительскую ценность. Регулярные исследования специфики спроса у частных инвесторов показывают, что наиболее привлекательными для вложений в новостройки являются города близлежащего Подмосковья.
По-прежнему несмотря ни на что перспективной с точки зрения инвестиций остается и элитная недвижимость. Если объект действительно соответствует статусу элитного (он уникален), то в перспективе он найдет своего покупателя по любой цене.
После преодоления кризиса экономику ожидает интенсивное развитие, и весь отложенный спрос, который накопился за это время, начнет реализовываться. При этом покупатели и арендаторы столкнутся с нехваткой предложений по причине остановки строительства многих объектов. Именно тогда вложенный капитал тех, кто приобретает недвижимость сейчас, увеличится в разы. Так что тем, у кого сегодня имеются «свободные» деньги, я бы рекомендовал вложить их в квадратные метры.