Анна Лупашко:«Черный» маклер готовится к старту»
Московская ассоциация риелторов провела очередной Межрегиональный форум профессиональных участников рынка недвижимости: «Резервы современного рынка недвижимости – взгляд профессионалов». Об его итогах и перспективах работы риелторского сообщества корреспонденту «КР» рассказала президент МАР Анна Лупашко.
Светлый образ профи
– Каковы были цели и задачи форума, удалось ли их достичь?
– Все, что планировалось по программе, выполнено. Форум состоялся в то время, когда всех интересует вопрос: как повлияет кризис на бизнес застройщиков, риелторов, инвесторов жилья, в целом на строительную отрасль? На форуме шел активный процесс общения и обмена опытом между профессионалами. Мы обсуждали наиболее злободневные проблемы рынка недвижимости, искали способы их решения.
Особое внимание было уделено повышению качества риелторских услуг. Участники встречи отмечали, что за последние годы предпочтения потребителей меняются в пользу риелторских компаний: их образ стал более позитивным и привлекательным. Вместе с тем клиенты требуют от специалистов по недвижимости высокого профессионализма.
– Нынешнее мероприятие проходило в непростых условиях для рынка недвижимости. Этот форум сильно отличался от предыдущих?
– Разумеется, отличия были – возник ряд вопросов, которые связаны с сегодняшней ситуацией. Снизился интерес к ипотеке, возникли трудности с финансированием девелоперских проектов. Чтобы оптимизировать дальнейший процесс развития рынка, необходимы детальное изучение ситуации, глубокий анализ массы факторов, нетрадиционные методы работы. С учетом этого и была выстроена программа форума. Панических настроений заметно не было, просто вырабатывался конструктивный подход к новым реалиям.
– Как повлияли процессы, происходящие на фондовых площадках, на рынок недвижимости? Затронул ли его кризис, о котором сейчас столько говорят и пишут?
– Мировой финансовый кризис, конечно, привел к определенным качественным и количественным изменениям и в России, повлиял на банковскую систему, замедлил оборот рынка недвижимости. Но у рынка недвижимости есть одно преимущество – он гораздо более инертен, чем фондовый, не подвержен резким перепадам, у него больше, так сказать, почвы под ногами. Вообще российский рынок недвижимости всегда был подушкой безопасности для населения страны. Когда становилось непонятно, куда вкладывать деньги, как поведет себя та или иная валюта, граждане, как правило, принимали единственно верное, разумное решение – приобрести недвижимость или улучшить свои жилищные условия с помощью тех или иных схем обмена с доплатой.
Реестр проверенных агентов
– Московский рынок в последние месяцы заметно изменился. Как бы вы охарактеризовали сегодняшнюю ситуацию на нем?
– Все четче стала прослеживаться дифференциация по классам жилья. Происходит корректировка цен, и в первую очередь начинает терять в стоимости «жилье с проблемами». Например, новостройки «бизнес-класса» вдоль железных дорог или рядом с Третьим транспортным кольцом.
– В связи с тем, что число сделок сократилось, у риелторов стало меньше работы, а ряд фирм приостанавливают работу. Небольшие агентства недвижимости вообще закрываются… Почему такое происходит и хорошо ли это для рынка?
– После отмены лицензирования риелторской деятельности буквально каждый желающий мог назвать себя риелтором. В условиях же современного рынка могут работать только настоящие профессионалы: сильные и квалифицированные компании, умеющие управлять качеством своей работы, поддерживать высокий статус и опыт персонала. Это нормальный процесс, что-то вроде экзамена.
– Анна Ивановна, очистит ли кризис риелторское сообщество от «черных» маклеров? Ходят слухи, будто их число в последние годы только увеличивалось…
– Боюсь, что во время кризиса они могут активизироваться, стремясь сыграть на общей обеспокоенности людей. Один из способов борьбы с «черными» маклерами – размещение в Интернете информации обо всех легальных российских агентах и брокерах, которые сдали квалификационные экзамены и получили аттестат. Этот проект так и называется – «Реестр агентов и брокеров».
Работа профессиональных сообществ с таким явлением, как «черный маклер», ведется давно. Но они исчезнут окончательно лишь тогда, когда люди перестанут прибегать к их услугам. Возможно, кризис заставит россиян внимательнее относиться к своей собственности и не рисковать зря.
Здесь и сейчас
– Не слишком доступная ипотека стала еще недоступнее. Кризис ипотеки повлияет на цены? Как будет развиваться ипотека в России? Может быть, пришла пора заняться накопительными схемами, то есть развивать ССК (строительно-сберегательные кассы)?
– Ипотека действительно переживает трудный период, однако остается самым доступным способом приобретения жилья. Кроме того, она дает возможность банкам получать стабильный доход на протяжении долгого времени. Несмотря на то что часть банков ушла из этого направления работы, а некоторые ужесточили требования к заемщикам, у некоторых риелторов число продаж с использованием ипотеки даже возросло. Дело в том, что именно сейчас наступает решающий момент, когда нельзя тянуть с получением кредита, ведь банк может отказать или повысить ставки.
– Каков, на ваш взгляд, наиболее вероятный сценарий развития событий на рынках московского жилья, коммерческой недвижимости, загородной недвижимости? К чему готовиться риелторам, инвесторам, продавцам и покупателям?
– В данный момент трудно что-либо прогнозировать – слишком много факторов может повлиять на ситуацию. Прежде всего надо научиться ориентироваться в меняющейся обстановке.
– Цены в столице, как говорят аналитики, запредельные. Многие считают, что в ближайшие месяцы цена квадратного метра может существенно снизиться.
– Эксперты расходятся во мнениях. Одни уверяют, будто жилье непременно подешевеет, другие настаивают на том, что масштабного снижения цен не будет, третьи предвидят обычную стагнацию, которой все заканчивалось и прежде.
Подушка безопасности
– Правительство Москвы предложило компаниям приобрести у них недостроенное жилье. Это хороший ход властей? Если удастся выкупить много нового жилья, эти квартиры не выйдут на рынок, а значит, и цены не упадут?
– Думаю, что в нынешней ситуации власти прежде всего решают жилищную проблему определенных слоев населения, у которых нет достаточных накоплений для того, чтобы приобрести квартиры. Речь о военнослужащих, медицинских работниках, учителях, молодых семьях. Это серьезный социальный проект.
Кроме того, через поддержку граждан, которые остро нуждаются в улучшении жилищных условий, произойдет поддержка рынка недвижимости. Государственные вливания в строительную отрасль, безусловно, положительно повлияют на ситуацию.
– Насколько московский рынок сейчас привлекателен для иностранных инвесторов? Западных бизнесменов не пугают его весьма туманные перспективы?
– Вкладывать деньги в российскую экономику всегда было выгодно. А зарабатывать можно в разных условиях – надо только продумать соответствующую стратегию и правильную ценовую политику. Ведь кризис – это, помимо прочего, и новые возможности.
– По сообщениям СМИ, готовится ряд изменений в законодательстве. Дескать, хотят ужесточить ответственность компаний (вплоть до уголовной), если они не работают в соответствии законом №214. Кое-кто даже предлагал сажать в тюрьму тех, кто не выплачивает банкам ипотечный кредит. Как вы относитесь к таким нововведениям?
– Мне кажется, все не так примитивно и грубо, как может показаться на первый взгляд. Ведь злостным неплательщикам по кредиту и раньше грозил срок лишения свободы до двух лет. Правда, лишь в том случае, если суд расценит их действия как заведомое мошенничество.
Речь ведь не идет о ситуации, когда у человека сложились какие-то форс-мажорные обстоятельства и ему просто нечем платить. Если такое происходит, банк должен вместе с клиентом найти приемлемый вариант решения проблемы. В конце концов, у банка есть предмет залога – квартира. Трудно себе представить, что за здорово живешь возьмут и посадят всех, кто задержал выплату. Скорее, речь идет о мошеннических действиях при оформлении кредита.
Трудные времена объединяют
– В благоприятное для экономики страны время отношения с госчиновниками складывались, как вы говорили, вполне рабочие. А как обстоят дела сейчас? Охотно ли представители законодательной и исполнительной власти идут на диалог с риелторами? Или сегодняшние проблемы отдалили их друг от друга?
– Наше сотрудничество длится уже много лет, в МАР есть специальный комитет, который занимается вопросами взаимодействия с органами государственной власти. Мы участвуем в качестве экспертов в оценке некоторых законопроектов и в Московской городской думе, и в Государственной думе Российской Федерации. В IX Форуме Московской ассоциации риелторов принимали участие представители федеральных органов власти и видные российские политики. Думаю, именно сейчас важно сохранять и укреплять наше сотрудничество, ведь с наступлением трудных времен люди всегда объединяют свои усилия.