Дело не в квартирах, дело в деньгах
Довольно часто на страницах СМИ высказываются мнения о неадекватности цен на квартиры, звучат сетования на то, что раньше жилье было более доступно. Приводятся цифры роста цен и доходов, анализируется доступность кредитов и прочих финансовых активов, изучаются себестоимость строительства и реальная инфляция. Насколько верны эти рассуждения, и действительно ли текущие цены не соответствуют уже возможностям населения? Этот вопрос я задаю независимому аналитику рынка недвижимости Андрею Бекетову.
– В самом деле, несколько лет назад купить квартиру было проще. Но рынок недвижимости, как и фондовый рынок, не является самостоятельным сектором экономики и, так или иначе, связан с макроэкономикой, оперирующей более глобальными понятиями, чем цена предложения одного квадратного метра жилья или стоимость акции той или иной компании. Макро- и микроэкономика связаны одним и тем же – деньгами, хотя порядок цифр у них разный.
– Еще совсем недавно фондовый рынок лихорадило, и деньги оттуда текли на рынок недвижимости. Сегодня он успокоился, и может начаться обратный процесс.
– Нормализация фондового рынка это еще не повод говорить о том, что инвестиции перетекут на рынок недвижимости. Для инвестора важен стабильный рост, а фондовый рынок пока его еще не показывает.
– Средние цены на столичную недвижимость сравнялись с мировыми. Не перекос ли это какой?
– Что касается мировых цен на квартиры в Москве, то если они достигли такого уровня, значит, квартиры зачем-то покупают. Москва один из наиболее инвестиционно привлекательных мировых центров. Но в отличие от других аналогичных – с очень неразвитой, неприспособленной для этой роли инфраструктурой. Со временем (10-20 лет), если Россия удержится на нынешних позициях, этот недостаток будет исправлен, но пока имеем то, что имеем.
– А имеем даже летом рост цен. Скажите, если стоимость нефти растет, то цены на квартиры никогда не упадут? Это так?
– Не обязательно. Цены на квартиры связаны с количеством денег, поступающих от продажи нефти на рынок. Если правительство установит достаточно высокую пошлину на продажу нефти, то «лишние» деньги не поступят в экономику, и, следовательно, рост цен на квартиры не будет связан напрямую с ростом цен на энергоносители. Идея создания Стабилизационного фонда в этом и заключена. Сохранить избыток денежных средств в периоды высоких цен на нефть и газ с последующим вводом их в экономику при низких ценах.
– Так что те предсказания кризиса, о которых говорил аналитик Олег Репченко, не более чем слова? Есть ли для кризиса предпосылки, как это было в 1998 году?
– Конечно же, нет. Что касается кризиса 1998 года, то он был вызван неумелыми действиями по управлению внутренним долгом. В настоящее время такого нет. Поэтому экономических причин для кризиса, аналогичного кризису 1998 года, я не вижу. Но стагнация вполне возможна. В настоящее время происходит снижение темпов роста цен, а это значит, что платежеспособный спрос может быть реализован либо в жилье очень низкого качества, но в Москве, либо в жилье более высокого качества, но уже в области.
– А может быть все же прав аналитик Александр Крапин, который считает, что рынок находится под колпаком сильных игроков, которые им и управляют?
– В какой-то степени участники рынка действительно могут оказать влияние на ценовую ситуацию. Но результатом этого влияния может быть ценовое колебание в пределах не более 5%. Все остальное объясняется экономическими причинами, неподвластными любому игроку на узком сегменте экономики, коим и является рынок недвижимости.