Эконом-класс жилья по-московски

У непосвященного человека может сложиться впечатление, будто весь московский эконом-класс жилья перебрался нынче за МКАД.

Спрос гарантирован

Между тем, по оценкам аналитиков, более 10 процентов выставляемых на продажу новостроек столицы относятся именно к этой категории недвижимости. Добавим сюда экономную «вторичку» – «хрущевки», панельные девяти- и двенадцатиэтажки, «точечные» новые дома типовых серий. И получим более 50 процентов предложений жилья в городе.

При всем том подозрение в излишней подмосковной ангажированности класса жилья, о котором идет речь, имеет под собой основание. Все-таки цена в области хотя бы как-то согласуется с самим понятием – эконом-класс. Правда, лишь в том случае, если сравнивать Первопрестольную не с ближайшим Подмосковьем, а с более отдаленными территориями.

Однако не мешает поточнее определиться с тем, что же в строгом понимании подразумевают слова «эконом-класс». Только ли жилье в спальных районах Москвы? И относятся ли к нему дома из монолита и кирпича, или только панельные? Жилье улучшенных типовых серий и старые «хрущевки»: можно ли их в равной степени считать эконом-классом, если их потребительские качества существенно различаются?

В целом на вторичном и первичном рынках эконом-класса, по данным ряда аналитиков, средняя стоимость квадратного метра превышает $5500. А объем предложения составляет примерно 13 000 объектов.

Новое типовое и относительно комфортабельное жилье в спальных районах ценится ниже, чем старые кирпичные и панельные «хрущевки». Причину этого объясняет аналитик Константин Апрелев: спрос на квартиры в старых домах и стоимость квадратного метра выше, но метраж меньше. Следовательно, и абсолютная стоимость квартиры в каждой из категорий меньше. Отсюда – высокий спрос.

Вторая причина востребованности старых квартир в том, что «брежневки» и «хрущевки», как правило, расположены в районах, примыкающих к станциям метро, и находятся среди многочисленных объектов инфраструктуры, в то время как новые микрорайоны значительно удалены и от метро, и от центра города и при этом не всегда имеют качественную инфраструктуру. Но главной их проблемой, конечно, остается транспорт.

Основывая свое разделение жилья по принципу качества, в компании «МИАН агентство недвижимости» эконом-класс делят на две подгруппы: типовое жилье и непосредственно эконом-класс. Получается следующая картина.

Типовое жилье

Местоположение – места комплексной застройки в отдаленных районах Москвы (в основном, на юго-востоке и востоке) около и за пределами МКАД.

• Пешеходная доступность метро.
• Удаленность от промзон – от одного до пяти километров.
• Строительные характеристики зданий – новостройки: многоэтажные серийные панельные дома серий П-44Т, П-46, П-46М, ПБ-02, П-ЗМ, П-55М, КОПЭ, С-222. Вторичный рынок: дома, которые были построены, начиная с 60-х годов («хрущевки», «старая панель», «новая панель» (вчерашние новостройки), «кирпич с малой кухней»).
• Характеристики квартир. Число квартир в доме – более ста. Число квартир на этаже – любое. Квартиры общей площадью от 30 до 80 кв. метров. Жилая площадь – более 70 процентов от общей площади. Площадь на жильца согласно нормам – 18 кв. метров. Потолки – 2,51-2,7 метра.
• Наличие паркинга – парковка возле дома и на ближайших автостоянках.
• Обустройство здания и придомовой территории – без собственной огороженной территории.
• Социальная инфраструктура района: супермаркет, детсад, медучреждение, школа в пешеходной доступности.

Эконом-класс

• Местоположение – на территориях, расположенных в радиусе от Третьего транспортного до МКАД.
• Пешеходная доступность метро – более десяти минут. Удаленность от промзон – от полутора до пяти километров.
• Строительные характеристики зданий. Новостройки: монолитные и монолитно-кирпичные дома, не попадающие по ряду признаков под жилье бизнес-класса, а также некоторые серии панельно-блочных домов (новые серии П44Т, а также КОПЭ, И-155, «Юбилейная», КОПЭ-М-Парус, И-155, ГМС-1, ГМС-3, МПСМ). Вторичный рынок: современные жилые комплексы (вчерашние новостройки), а также дома более поздней постройки, т.н. «кирпич с большой кухней», «монолит/кирпич повышенной комфортности», «улучшенная панель».
• Характеристики квартир. От ста квартир в доме; число квартир на этаже любое; площадь квартир от 30 до 80 кв. метров; жилая площадь – от 61 процента до 70 от общей площади; минимальная площадь на одного жильца – 20 метров. Потолки – 2,5-2,7 метра.
• Наличие паркинга необязательно; при наличии паркинга – 0,5 машино-места на квартиру.
• Обустройство здания и придомовой территории: без собственной огороженной территории, может быть консьерж.
• Социальная инфраструктура района: супермаркет, детсад, медучреждение, школа, ресторан, кафе шаговой доступности. Инфраструктура самого здания может отсутствовать.

Что день грядущий нам готовит

В компании «МИЭЛЬ-Новостройки» отмечают довольно высокий рост цен на жилье эконом-класса. Стоимость квадратного метра за первый квартал 2008 года, говорит Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании, увеличилась на 10-17 процентов, этот показатель в два раза выше по сравнению с аналогичным показателем по другим сегментам. Причину такой ситуации Б. Флексер объясняет высоким спросом на эконом-класс.

Согласно прогнозам компании «МИЭЛЬ- Новостройки», тенденция заметного повышения цен на жилье, о котором идет речь, сохранится до осени. Не исключено, что стабильный рост продолжится и дальше – до начала следующего года: цены на жилье данного сегмента будут расти быстрее, чем стоимость объектов других классов. В итоге стоимость квадратного метра в панельном доме приблизится к стоимости метра в жилом здании бизнес-класса. Это во многом можно объяснить высоким спросом на маленькие площади и «условной» ценовой доступностью жилья в данном сегменте.

В перспективе снижения цен на объекты эконом-класса не предвидится, считают в «МИЭЛе», возможно лишь замедление темпа их роста. Не так активно будут расти в цене объекты, расположенные в «дорогих» округах (Центральном и Западном) – по причине дороговизны.

Примерно такие же оценки дают и аналитики других компаний. Один из них, Александр Скобкин, отмечает, что конец марта 2008 года принес «сюрприз»: однокомнатных квартир эконом-класса на рынке просто не осталось. Риэлторам не из чего было выстраивать альтернативные цепочки – ведь большинство сделок до сих пор являются альтернативными (когда одну квартиру с помощью доплаты «меняют» на большую или меньшую).

Если же говорить о спросе, то эконом-класс – самый востребованный сегмент у покупателей. Для покупателей-инвесторов он представляет интерес, прежде всего, в силу высокой ликвидности этого актива как в плане продажи, так и в плане аренды. Для людей, покупающих для себя, – из-за ограниченности их материальных средств в качестве базы для последующего улучшения жилищных условий.

Наталия Крол