Не изображай из себя прораба!
Если судить об устройстве мира и, в частности, об устройстве дачных поселков по журнальным публикациям, то дома, возведенные по индивидуальному проекту, покажутся редко встречающимся анахронизмом.
С подрядом и без
Было время, когда самостоятельное строительство дачи оставалось единственно доступным вариантом. Так возникали семейные долгострои или, наоборот, красивые ладные дома, воздвигнутые умельцами-самородками. С приходом свободного рынка идиллическая картина канула в Лету.
Согласно статистике одной из компаний, большинство покупателей предпочитает участки «с подрядом», а точнее – уже готовые дома с внутренней отделкой. Доля таких запросов составляет примерно 70 процентов. На запросы участков «без подряда» приходятся остальные 30.
– Спрос постоянно эволюционирует, – говорит Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Сначала покупали участки. Потом начали приобретать участки с домом, затем – таунхаусы. Сегодня, в основном, берут коттеджи и таунхаусы под чистовую отделку. С развитием ипотечного кредитования наибольшую популярность должны приобрести готовые дома с отделкой и мебелью.
При всем том, однако, число желающих созидать самостоятельно тоже не уменьшается: одни видят в индивидуальном строительстве возможность сократить расходы, другим претит одинаковость и «поточность», кто-то стремится к самовыражению.
Жив Курилка!
– Желающих строить самостоятельно по-прежнему немало, – констатирует Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости одной из корпораций. – Причем, среди них встречаются весьма состоятельные люди, которых не устраивают предложенные проекты и которые желают выделиться. Но у большинства, конечно, иные соображения – им хочется сэкономить. Человек рассуждает так: «Если строительная фирма на мне наживается, значит, можно исхитриться и оставить эти деньги себе».
Схожего мнения придерживается Мария Литенецкая, исполнительный директор известной компании:
– Основные покупатели участков «без подряда» – люди с ограниченными финансовыми возможностями, ведь в некоторых случаях самостоятельное строительство позволяет существенно сэкономить или, по крайней мере, распределить расходы во времени. Также участки «без подряда» приобретают те, кто желает построить дом по индивидуальному проекту.
Многим людям бывает тяжело собрать сразу всю сумму и купить готовый объект, они берут участок и рассчитывают на грядущие доходы. Тем более что кредитная политика в России только развивается, нестабильность порождает страх невыполнения обязательств перед банком. Поэтому желающие иметь загородный дом выходят из положения разными способами: кто-то покупает только участок, кто-то коробку, кто-то участок без коммуникаций…
Раньше нормальной практикой было строительство отдельно стоящих домов, потом на рынке появился формат коттеджных поселков, состоящих из трех-пяти, позже 20 домов. Сейчас, по мнению В. Яхонтова, потребитель отдает предпочтение большим коттеджным поселкам на сотни домов, где присутствуют объекты социальной инфраструктуры – школы, детские и спортивные площадки, торговые зоны. Плюс надежная охрана.
«Точечные» покупки
Хорошая земля на вес золота, и шанс купить ее под индивидуальное строительство ближе 20 километров от Москвы ничтожно мал. Приобрести один или несколько подходящих участков «без подряда» да еще, например, и с магистральным газом становится все труднее – наиболее привлекательная земля (с лесными деревьями, у воды, с хорошей транспортной доступностью) была скуплена еще в начале 2000-х. Однако некоторым удается «точечно» выкупать инвестиционно привлекательные участки, строить на них дома, а затем перепродавать. Благо рост цен на загородную недвижимость в зависимости от направления достигает 15-30 процентов в год.
Еще поворот сюжета: иногда состоятельным покупателям за дополнительную плату разрешается приобрести в организованном поселке землю… «без подряда».
– Индивидуальное строительство – это то, чем хотели бы заняться многие, – объясняет Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы одной из компаний. – Но дело в том, что для девелопера строительство – тоже источник дохода. Девелоперу хочется получить деньги и за продажу земельного участка, и за строительные работы. Соответственно, большинство поселков продаются «с подрядом», то есть покупателя обязывают воспользоваться услугами определенного застройщика. Примечательно, что есть поселки, где продажа идет «с подрядом», но при этом покупатель может от него отказаться – за отдельные деньги. Заплатить нужно ровно столько, сколько застройщик заработал бы на строительстве.
Существует и компромиссный вариант. В организованном коттеджном поселке покупателю предлагают самостоятельно заняться строительством. Правда, желая избежать «долгостроя», застройщик часто пытается ограничить покупателя во времени строительства и в архитектурном стиле (как, например, в поселке «Московское море»).
Однако юридически закрепить за покупателем участка обязанность строить дом в строго определенные сроки и в рамках какого-либо архитектурного стиля практически невозможно, успокаивают эксперты. Имея право собственности на землю, владелец сам выбирает, какой огород ему городить и когда. Ну а застройщики всеми правдами и неправдами пытаются вводить ограничения, не оформляя, например, право собственности на землю до возведения дома. Правда, такое упорство нередко приводит к снижению темпа продаж.
Теперь о стародачных местах, где часто продаются дома, которые можно только снести. «Подряд» здесь, естественно, никто навязывать не будет, но покупатель должен понимать: хотя стародачные места расположены, как правило, очень удачно, там есть свои проблемы. К примеру, разнородность социального окружения, недостаточная мощность и изношенность коммуникаций.
Выбрать направление
Наиболее предпочтительными для индивидуального строительства оказываются участки, относящиеся к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «под ИЖС» (индивидуальное жилищное строительство), либо «сельскохозяйственные земли» с видом разрешенного использования «для дачного строительства».
По мнению эксперта Аллы Аксеновой, свободные участки нынче следует искать, в основном, на мало престижных направлениях, где земля не скупалась десятками гектаров крупными игроками рынка. Это Симферопольское, Ново-Рязанское, Горьковское, Щелковское и Егорьевское шоссе. Там на долю ИЖС приходятся две трети и более загородного рынка, остальное – организованные коттеджные поселки. На более престижных – западных и северных – направлениях соотношение иное.
Немного диалектики
Естественный вопрос: насколько ликвидны дома, построенные «под себя»?
– Индивидуальные дома не в организованном коттеджном поселке, а в частной коттеджной застройке, в поселке или деревне продаются легко, – считает А. Аксенова. – Объясняется это тем, что нередко они предлагаются на вторичном рынке от собственника и уже имеют отделку, в них можно переехать сразу, продав городскую квартиру. Тогда как строительства дома в ОКП нередко приходится ждать гораздо дольше первоначально заявленных девелопером сроков.
В свою очередь В. Яхонтов уверен: если вы построили дом «под себя», то в случае продажи на рынке он будет стоить дешевле. К тому же житель частного дома вне ОКЗ остается один на один с такими проблемами, как вывоз бытовых отходов, очистка выгребной ямы, водоснабжение, подключение коммуникаций.
Еще минус – время и нервы, которые придется потратить на строительство. При самостоятельном строительстве отсутствует технадзор, и не всегда удается оценить качество производимых работ.
Дешево и очень сердито
Самостоятельно строить загородный дом приблизительно на 30-35 процентов дешевле, чем купить готовый коттедж, при этом хозяин дома всегда получает именно тот дом, который он хочет. Правда, эксперты предостерегают, что наемные работники могут сделать работу, мягко говоря, не лучшим образом (особенно если заказчик плохо разбирается в строительных и отделочных технологиях).
– Таким индивидуалам стоит напомнить, что общение со строителями – целая наука, –говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости известной корпорации. – Если у вас нет на примете внушающей доверие фирмы (или хотя бы бригады), строительство может продлиться гораздо дольше, чем вы предполагали. И обойдется в итоге намного дороже.
Видимые сразу сложности: подведение коммуникаций и оформление документов на дом. Если в поселках, реализующих готовые коттеджи, этими вопросами занимается застройщик, то при самостоятельном строительстве они ложатся на плечи покупателя. Получение необходимых согласований и разводка коммуникаций в загородном доме отнимают массу времени и средств. Так что, если вы не ощущаете в себе талантов прирожденного прораба, возможно, лучше использовать время, потраченное на самостоятельное строительство, на то, чтобы заработать деньги и обратиться к профессионалам.