Больше справок, крепче сон
…Итак, аванс внесен, покупатель и продавец договорились о сроках выхода на сделку. Как грамотно к ней подготовиться? Об этом рассказывает Вероника ПАНКОВА, судья третейского суда, председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской ассоциации риэлторов.
Подлинники и копии
Все бумаги, собираемые на этом этапе, можно разделить на две группы: обязательные для проведения сделки и необязательные, но нужные для того, чтобы в дальнейшем покупатель был спокоен.
Прежде всего, продавцы должны предоставить правоустанавливающие документы. Кроме того, необходима справка из БТИ. К слову сказать, с 1 марта 2007-го в БТИ вместо старой справки с экспликацией выдают кадастровый паспорт квартиры. На сделке он понадобится.
Также необходима выписка из домовой книги. А если покупка квартиры производится по ипотеке, то обязательно следует провести независимую оценку жилья. Процедура утомительная: надо пригласить оценщика, показать квартиру, съездить в оценочную компанию, забрать оценку, отвезти в банк, затем в страховую компанию… И в итоге – подготовить договор со страховщиками на страхование сделки.
В зависимости от того, кто является собственником квартиры и когда она приобреталась, в обязательном порядке также могут понадобиться: разрешение опекунского совета на продажу и согласие супруга.
На этапе подготовки сделки может потребоваться прохождение опекунского совета, что тоже не так просто. Дело в том, что требования опекунских советов к форме подачи документов разные не только в регионах, но и в столице. Некоторые органы опеки требуют предъявления подлинников правоустанавливающих документов. Кому-то достаточно копий. Кто-то настаивает на присутствии продавцов альтернативной квартиры, а кто-то желает видеть покупателей недвижимости.
Надо запомнить: разрешение опекунского совета сейчас необходимо только в тех случаях, когда ребенок является собственником либо сособственником жилплощади. Если он просто зарегистрирован в квартире, разрешение на продажу органов опеки не нужно. Исключение – случаи, когда при приватизации были нарушены права детей. Если в 1991-1994 годах ребенок не был включен в число сособственников при приватизации, то сегодня он не является собственником квартиры, и по закону считается, что его права были нарушены. В этом случае за разрешением на продажу необходимо обращаться в органы опеки.
Чем больше справок, тем крепче сон
Помимо необходимых для проведения сделки документов, опытные агенты требуют от продавца (либо собирают сами) еще ряд бумаг – во избежание «сюрпризов».
Во-первых, никогда не помешают справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансеров).
Во-вторых, хотя копия финансово-лицевого счета не нужна для проведения сделки, риэлторы требуют этот документ. Бывает так, что в квартире никто не прописан, а в копии финансово-лицевого счета значится посторонний человек.
В-третьих, спокойно спать покупателю позволят справки об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги, электричество и телефон. Например, приходится сталкиваться с продавцами квартир, скрывающими задолженность (чаще за электричество) на сумму в 20-30 тысяч рублей.
В-четвертых, часто собирают (в зависимости от ситуации с правоустанавливающими документами) нотариально заверенные согласия на продажу или отказы от претензий членов семьи. Подобные документы, как правило, не нужны при проведении сделки, но для спокойствия покупателя они желательны.
Как выбрать банк?
На этапе подготовки сделки стороны определяются с тем, в каком банке пройдет закладка денег.
Обычно риэлтор заранее готовит документы в банке, заказывает ячейки, сообщает паспортные данные людей для оформления дополнительного соглашения. Опытные агенты проводят серьезную предварительную работу, чтобы закладка заняла минимум времени. В противном случае подготовка договоров и непосредственно закладка могут занять целый день. А значит, все, кто задействован в сделке, вынуждены будут провести это время в банке.
Вообще к выбору банка, в котором будет происходить закладка денег, надо отнестись серьезно. Если это ипотечная сделка, то, как правило, покупатель банк не выбирает – такие сделки проходят в банке, который выдает кредит. Во всех остальных случаях банк придется выбирать.
- При этом надо помнить о следующем:
- – не во всех банках есть банковские ячейки;
- – не все банки, в которых есть ячейки, работают по сделкам с недвижимостью.
Желательно заранее ознакомиться с условиями доступа к ячейкам. Некоторые банки могут насторожить клиента странными порядками. Например, в столице есть банк, в котором доступ к банковской ячейке имеют и продавец, и покупатель одновременно.
Если сделка проходит через агентство, то риэлторы предложат провести взаиморасчеты в банках, специализирующихся на сделках с недвижимостью. В них, как правило, созданы отвечающие интересам продавца и покупателя условия доступа к ячейке, а также действует приемлемая цена ее аренды (до тысячи рублей). Ощутимых затрат требует оформление дополнительного соглашения по доступу к ячейке. В среднем оно обойдется в две-три тысячи рублей.
Дополнительные расходы ложатся на продавца, если он заказывает в банке проверку купюр. За это продавцу квартиры придется заплатить в среднем 0,1 процента от суммы проверяемых денег. Причем некоторые банки проверяют купюры, упаковывают их и ставят на пакетах свои штампы, а некоторые просто пересчитывают деньги.