Подписывая договор, прочти его между строк
Вносится аванс. Что следует отразить в договоре, который подписывают продавец и покупатель?
1. Обязательно должно быть упоминание о том, что приобретает покупатель. Известны случаи, когда авансы вноcятся за «объект недвижимости», расположенный по определенному адресу. Но какой это объект (квартира, комната или доля), не указано.
Например, в Комитет по защите прав потребителей риэлторских услуг обратился человек, который внес аванс за квартиру. У квартиры было несколько сособственников и несколько правоустанавливающих документов: наследование, выдел супружеской доли, дарение. Каждый из сособственников владел какими-то долями. В итоге получилось, что аванс внесен за… 596/600 квартиры. А кому принадлежало четыре шестисотых?
Либо это ошибка нотариусов, либо эта мизерная доля у кого-то осталась. А так как в договоре значилась формулировка за «объект недвижимости», то получалось, что покупатель внес аванс не за квартиру, а за долю в ней. То есть в договоре должно быть четко указано, что представляет собой объект недвижимости и по какому адресу расположен.
2. Деньги должны быть внесены под конкретную квартиру, а не просто на фирму. Комитет по защите прав потребителей риэлторских услуг не сможет помочь вернуть деньги, если они внесены «не подо что».
3. Внимательно надо читать пункты об обязанностях компании и обязанностях человека, вносящего аванс. Многие считают, что если они внесли аванс в агентство, то автоматически становятся его клиентами. И на них автоматически распространяется и положение Закона «О защите прав потребителей», и обязанности компании представлять их интересы. Между тем клиентом данной компании по этой сделке является продавец. Клиентом компании покупатель станет лишь тогда, когда с ним будет заключен договор на оказание услуг. И лишь тогда на него будет распространяться Закон «О защите прав потребителей».
Поэтому покупатели при внесении аванса должны помнить: агентство недвижимости в первую очередь представляет интересы продавца. Мы говорим не о мошенничестве, а о ситуациях, когда возникает конфликт интересов продавца и покупателя. Например, можно зафиксировать в договоре купли-продажи, что квартира продается, и продавец сохраняет право пользования в течение нескольких месяцев. А можно написать, что он обязуется освободить недвижимость через две недели.
К примеру, при заключении сделки покупатель не посмотрел сроки освобождения квартиры, а представители продавца внесли такой пункт. С юридической точки зрения, они правы, так как представляют интересы продавца квартиры. А покупатель должен быть внимательным и отстаивать свои интересы самостоятельно либо с помощью своего представителя – специалиста по сделкам с недвижимостью.
Кроме того…
1. При внесении аванса нужно обсудить и закрепить на бумаге, каким образом будет происходить расчет.
2. Обязательно должны быть оговорены сроки, на которые вносится аванс.
3. Должна быть определена ответственность сторон в случае невыхода на сделку либо непредоставления каких-либо документов. Если это важно, то стоит предусмотреть возможность возврата аванса в случае непредоставления документов в срок.
4. Обязательно должно быть указано, каким образом: в письменной или устной форме, будет происходить уведомление сторон о выходе на сделку. Иногда бывают ситуации, когда одна сторона говорит, что мы вам звонили, а вторая отрицает это. Только наличие или отсутствие письменных документов дает Комитету по защите прав потребителей риэлторских услуг возможность рассматривать этот конфликт.