Похищение Европы
В большинстве стран цены уже не демонстрируют такие захватывающие кульбиты, как у нас, высокая стабильность позволяет смириться с отсутствием сверхдоходов. Впрочем, путь в Европу не устлан розами.
В открытый мир
Еще совсем недавно существовал твердый стереотип, ставящий знак равенства между зарубежной недвижимостью и виллой на Лазурном берегу. Считалось, что жилье за рубежом по карману только миллионерам. С недавних пор Европа перестала пугать русских – теперь основное предложение адресовано людям со средним доходом. Западные рынки оказались доступней московского.
«Если раньше сделки совершались только очень обеспеченными людьми в Лондоне, Париже, на Лазурном берегу и т.д., то теперь наши соотечественники приобретают недвижимость по всему миру. Появляется все больше предложений в таких странах как Турция, Болгария. Традиционно популярной остается Черногория, хотя цены там уже достигли уровня Кипра. «Россиян привлекает, прежде всего, возможность покупки недвижимости у моря, возрос интерес к горнолыжным курортам», — рассказывает Наталья Завалишина, руководитель проекта DPM холдинга «МИЭЛЬ».
Великолепная пятерка
Из соображений конфиденциальности агентства предпочитают не распространяться о запросах своих клиентов. Однако интерес сограждан к недвижимости за рубежом можно просчитать и без вторжения в тайные архивы. Для этого достаточно посмотреть на статистику запросов в поисковых системах. На каждую страну, предлагающую россиянам жилье, приходится минимум тысяча запросов в месяц (эти цифры относятся к рынкам с наиболее высоким порогом входа: ОАЭ и США). При этом, как показывает статистика, интерес постоянно растет. Если в августе 2007, например по Болгарии, было 8000 запросов, то в декабре уже 15 000. А количество запросов относительно покупок в Испании выросло с 6000 до 9000. В целом, вкус покупателей уже определился. Лидирует «великолепная пятерка»: Болгария, Черногория, Испания, Турция и Кипр.
Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы одной из компаний по недвижимости убеждена: – «У людей, обладающих достаточными средствами, недвижимость за рубежом есть. У 95% тех, кто зарабатывает в год $150 тысяч и более. Что касается среднего класса, то здесь от силы 30% имеют такую недвижимость. У еще более бедных по понятным причинам ничего нет».
Впрочем, пока за покупками нередко стоит не трезвый расчет, а просто утопическое стремление перебраться в страну с твердой валютой или теплым климатом.
Кто там?
Если заглянуть в Интернет, можно найти множество специализированных сайтов, предлагающих купить жилье в любом уголке земного шара. Однако, как предостерегают эксперты, блестящая виртуальная витрина имеет мало общего с реальным положением дел. Зачастую штат сотрудников агентства зарубежной недвижимости, представленного в виртуальном пространстве, может состоять всего из одного маклера, он же – создатель сайта.
Некоторые клиенты, интересующиеся покупкой недвижимости за рубежом, предпочитают действовать напрямую и работают непосредственно с западными агентствами недвижимости, минуя московские. Хотя это удобно далеко не всем покупателям.
Нередко под маской респектабельных агентств выступают заурядные посредники, которые, получив свой процент, направят клиентов к застройщикам, с которыми придется договариваться самостоятельно. Очень большое количество фирм имеют громкие названия и представительства в Интернете, а на самом деле являются просто сайтами каких-то компаний, которые аккумулируют поступающие заявки и направляют желающих к более крупным агентствам недвижимости.
Впрочем, не стоит рисовать все только черными красками. Как уверены эксперты, сегодняшние проблемы — это традиционные болезни роста. На российском рынке представлены 4 категории компаний, которые доступны для конечного потребителя:
1) компании-застройщики;
2) агентства недвижимости, занимающиеся зарубежной недвижимостью разных направлений;
3) агентства недвижимости, ориентированные строго на продажу недвижимости в отдельно взятой стране;
4) российские брокеры.
Отдельно идут консалтинговые компании, чьи услуги наиболее востребованы. Это понятно, перед покупкой недвижимости в другой стране получить грамотную консультацию – дело первой необходимости. В противном случае, инвестиции в страну со стабильной экономикой обернутся необдуманной авантюрой.
«Специализированные компании есть, но не думаю, что они очень успешны. Дело в том, что человек, желающий купить недвижимость, прежде всего начинает изучать этот рынок. Для этого он проводит в выбранной стране некоторое время и только потом принимает решение. Когда же ответ готов, вероятность того, что недвижимость будет куплена именно через российскую компанию, не так велика. Скорее через местную», – описывает механизм Наталья Ветлугина.
Арифметика или география?
Спрос на жилье за границей вырос после того, как граждане решили сравнить цены. Шок из-за того, что Москва обогнала многие столицы по ценам на квадратные метры, сменился навязчивым желанием урвать кусок европирога. Стоимость жилья за границей может быть дешевле в два и более раза равнозначного жилья в Московском регионе.
Скажем, за подмосковные 2-2,5 тыс. $/кв. м можно купить коттедж или даже виллу на берегу моря. Но в преждевременную эйфорию впадать все же не стоит. Уровень предложения очень различается, и наивно было бы ожидать, что, продав комнату в коммуналке, удастся наскрести на виллу у моря. «На мой взгляд, нельзя так ранжировать: «вот в Москве жилье дорогое, а в Париже дешевое». В каждой стране есть свои сложившиеся элитные районы, и есть районы совсем не престижные. Есть квартиры дорогие, и есть совсем дешевые. Все зависит от качества объекта и от его месторасположения, – рассуждает Юлия Редькина, руководитель отдела маркетинга и PR одного из агентств недвижимости. – Тем не менее, если ориентироваться в ситуации и выбирать с умом, можно найти достаточно выгодные варианты».
«Вложив сегодня в приобретение апартаментов, можно за 2-3 года удвоить или даже утроить капитал. В 2003 году простая студия в Черногории на побережье стоила 20-30 тыс. евро. Сейчас там нелегко найти студию меньше 90 тыс. А прошло всего четыре года», – оценивает перспективы Наталья Завалишина.
Цена – далеко не все. Чтобы решиться на покупку, кроме математики, неплохо бы знать и географию. «Наиболее привлекательны Швейцария, Англия, Франция, Италия. Сказать, что мы наблюдаем тотальную покупку недвижимости в каком-либо одном государстве, нельзя. Каждый покупатель сам определяет преимущества покупки недвижимости в той или иной стране», – говорит Юлия Редькина.
Также стоит уделить внимание формату жилья. «Я бы рекомендовала обратить внимание на студии – однокомнатные квартиры разной площади с кухней. Такое жилье и легче сдавать в аренду, на него больше спрос, оно более ликвидно. И дешевле в содержании», – советует Наталья Завалишина.
Покупки за рубежом не сулят сверхприбылей, но подойдут людям, ценящим пусть небольшой, но твердый доход. Что касается сохранности сбережений, то недвижимость, особенно за рубежом, традиционно является одним из надежных способов размещения капитала. Доход может быть получен как при сдаче в аренду, так и при перепродаже.
Заявленная доходность по зарубежным объектам составляет 7-10% годовых или выше.
Кроме того, ряд риэлторов гарантирует обратный выкуп недвижимости в течение оговоренного срока (например до 10 лет).