Безбашенная Эстония
Всегда интересно посмотреть на опыт бывшей «союзной республики», которая пошла своим путем. Сейчас Эстония – член Евросоюза. Хорошо это или плохо – другой вопрос. Нас интересуют не политические хитросплетения, а строительство, жилье, кредиты.
Нотариус и Крепостная книга
О системе купли-продажи недвижимости в беседе с корреспондентом «КР» рассказывает риэлтор из Таллина Вадим Сампетов.
– Каким образом в Эстонии принято проводить сделки с недвижимостью?
– Сложилась такая практика: необходимо пойти к нотариусу и заключить договор. Процесс перехода недвижимости из рук в руки достаточно долгий. Сначала составляется предварительный договор об обязательствах. Затем – договор о передаче имущества. Нотариус регистрирует этот документ, идет в земельный департамент и делает запись в Крепостной книге (в Эстонии, в отличие от России, вся недвижимость прикреплена к земле).
При этом нотариус обязательно смотрит, нет ли в книге других записей. Ведь продавец теоретически может сжульничать, отнести документы другому нотариусу и заключить другой договор. Если такое случается, то записи заносятся в Крепостную книгу одна за другой, и это уже – предмет судебного разбирательства. Так как база общая, подобные накладки разрешаются довольно быстро. Ну а дальше бумаги попадают к земельному судье, который выносит решение о передаче имущества.
Процесс занимает примерно месяц. Однако после того, как договор заключен, продавцу надо будет найти очень веские аргументы, чтобы отказаться от сделки. Получается, что в течение месяца квартира или дом «висит» на прежнем владельце, но по факту они уже отошли покупателю.
– В России плата за квартиру производится, как правило, с помощью аренды банковской ячейки. Дело хлопотное, но более безопасное, чем передача денег «из рук в руки»…
– В Эстонии наиболее распространенная и наиболее защищенная форма оплаты – опять-таки через нотариуса. Он располагает депозитным банковским счетом. Покупатель квартиры кладет на этот счет деньги, указывая цель – приобретение квартиры по такому-то адресу. Нотариус может распорядиться этими деньгами только двумя способами. Если договор был заключен, то перевести их на банковский счет продавцу. Если не заключен – вернуть покупателю.
– В первом случае будут комиссионные, во втором – штрафы?
– Ни комиссионных, ни штрафов не будет. Банк возьмет обычный процент за перевод денег с одного счета на другой – это порядка 100 крон (около 200 рублей). Что касается нотариуса, то подобное действие входит в список нотариальных услуг, причем не очень дорогих. Расценки на эти услуги устанавливает государство.
– А почему не будет штрафов? Ведь есть предварительный договор, там наверняка много всего записано…
– С предварительным договором есть сложности. Дело в том, что наши законодатели сами законов не придумывают – они берут пакет каких-то европейских законов, в данном случае немецких, и переводят их. К нашим реалиям эти законы приспособлены слабо, так что это нам приходится к ним приспосабливаться…
В предварительном договоре описывается вся процедура продажи квартиры и платы за нее. Однако процедура эта, как уже сказано, – долгая. А по закону все предварительные договоры отменяются с момента заключения нотариального договора. Что получается? В предварительном договоре обозначена в общих чертах процедура оплаты. Однако расплачиваться можно только после заключения нотариального договора. И выходит, что договоренности-то приняты, а вот исполнять их совсем не обязательно.
– Как же находят выход из этой двусмысленной ситуации?
– Например, можно назвать документ не «предварительным договором», а «протоколом о намерениях». Это уже другая песня: на основании такого протокола можно требовать исполнения обязательств.
– Есть ли риск, что попадется недобросовестный нотариус?
– Риск есть всегда, но в Эстонии сложилась практика доверия к нотариусам и банкам. В конце концов, если вы приходите в магазин купить пакет молока – у вас есть риск, что продавец возьмет деньги, а молоко не даст? И у продавца также есть риск, что вы возьмете молоко и уйдете, не заплатив.
Нотариус в Эстонии – частный предприниматель, работающий по лицензии государства. За сделку он отвечает по закону своим имуществом. В последние годы сложилась практика страхования сделок. При палате нотариусов создан специальный фонд, чтобы в случае чего можно было материально «ответить».
Один из самых популярных способов застройки в Эстонии – так называемые riida elamu. Что в переводе означает – «рядные дома». Это небольшие частные домики, которые строятся вплотную друг к другу. При каждом – гараж и крохотный дворик. Разумеется, весь ряд связан общими коммуникациями, и поэтому каждое сооружение дешевле отдельно стоящего дома.
Вообще в Эстонии не любят высоток. Строящиеся в центре Таллина башни – в основном банки и офисы. А новостроек выше семи-девяти этажей практически не видно. Есть даже ограничения: в частном секторе запрещено строить высокие дома – выше четырех-пяти этажей. Есть запрет и на заборы. Чтобы огородить свой дом капитальной оградой, надо получить не менее «капитальное» разрешение, что очень непросто.
Извинятся и вернут деньги
Нам удалось поговорить с одним из эстонских строителей Евгением Афанасьевым.
– Евгений, в России, как известно, весьма заметна разница между себестоимостью квадратного метра и его продажной ценой. Так ли велика эта разница в Эстонии?
– Разница, конечно, тоже есть, но не столь значительная. Доход с одного «квадрата» составляет 5 тысяч эстонских крон, это немногим больше 10 тысяч рублей. Или в пересчете – примерно $500.
– Это в каком секторе – бизнес-классе, элит-классе?
– Насколько знаю, в Эстонии нет разделения на классы. Цены на квартиры меняются в зависимости от ее расположения. Например, в центре города они выше, чем в новостройке на краю города. На цену влияет и близость магазинов, транспортных удобств, парков. Никто не будет строить дешевые квартиры, скажем, рядом со Старым Городом. Насколько знаю, самые дорогие квартиры были в многоэтажке рядом с выставочным комплексом. Там за квадратный метр просили 10 тыс. евро. В центре «квадрат» стоит 8–13 тысяч крон (16–23 тыс. рублей). В Эстонии не строят дома как «голые коробки», это уже готовая квартира. Вноси мебель – и живи.
По типу, думаю, больше всего строят «рядные дома». По цене – для среднего класса: общий доход семьи до 30 тыс. эстонских крон.
Еще не так давно жилье было совсем доступно, банки давали кредиты под минимальные гарантии, на срок до 30 лет (в зависимости от возраста покупателя и его места работы). При дополнительных гарантиях, таких как недвижимость, сумма кредитов могла быть еще более выгодной.
– Из каких стройматериалов возводят дома?
– Небольшие «рядные дома» – в основном из Fibo блоков (Fibo керамзитные блоки изготавливаются из различных фракций керамзита, цемента и воды), на ленточном бетонном фундаменте. Внутренняя отделка и ненесущие перегородки собираются из алюминиевого профиля и гипсокартона. Это дешево и быстро, хотя и не слишком прочно. Звукоизоляция и утепление на внутренних перекрытиях обеспечиваются минеральной ватой, на внешних стенах – пенопластом с последующей штукатуркой.
Крупные здания (до восьми-девяти этажей) собираются либо из плит, либо по такой методике: несущие колонны и перекрытия этажей – из монолитного бетона, внутренние перегородки – гипсовые плиты, наружные стены – Fibo блоки. Так же строятся офисные здания и постройки выше девяти этажей.
Надо отметить, что во внутренней отделке совсем не используются краски на масляной основе – они слишком хорошо горят и в процессе горения дают удушливый дым.
– Допустим, жильцам новый дом не понравился, они решили, что он построен плохо и хотят предъявить претензии. Смогут ли они это сделать?
– Недавно был такой случай. Построили новый дом, в него заселились люди и буквально через неделю начали съезжать, требуя деньги обратно. В стенах новостройки обнаружились огромные щели, сквозь которые можно было просунуть руку… Деньги им быстро вернули.
– У нас были подобные ситуации: люди вселились в новый дом, обнаружили там крупные строительные огрехи. Но сделать ничего не могут, потому что для суда нужны экспертизы, а за экспертизы надо платить…
– В Эстонии, если жители обратятся в департамент защиты прав потребителей, то экспертизу закажет этот департамент. А платить за нее будет тот, кто окажется виновным во всех безобразиях. Если дом действительно построен некачественно – то застройщик. А если жильцы подняли панику на пустом месте – расплачиваться придется им.
– Какого жилья больше – съемного или собственного?
– Снимать квартиру, в общем-то, невыгодно. Есть многоквартирные дома, построенные государством. В них живут, к примеру, те, чьи дома были возвращены прежним владельцам по реституции, или молодые эстонские семьи. Впоследствии им дают возможность их выкупить. Да и удовольствие снимать квартиры не дешевое. От двух до четырех тысяч крон в месяц плюс коммуналка… Вполне сопоставимо с выплатами по кредиту.