Канада лучше мармелада!
Когда аналитики пророчат скачок цен, рядовой покупатель жилья горестно вздыхает. А потом начинает смотреть по сторонам. В том числе – по сторонам света.
Знакомые сюжеты
Ситуация в Канаде сходна с российской: экономика за счет увеличения цен на энергоносители (главным образом нефть) растет. Позиции канадского доллара становятся крепче, повышаются и цены на недвижимость. Этому способствует также сравнительно высокий уровень инфляции. На этом фоне вложения в квадратные метры представляются обоснованно выгодными. Хороший спрос делает вполне оправданными прогнозы аналитиков по поводу роста цен на недвижимость.
Еще один фактор, который может повлиять на удорожание недвижимости, – ожидаемое понижение процентной ставки банка Канады. Если это произойдет, то, несомненно, станет дополнительным стимулом для приобретения жилья.
Когда речь заходит о Торонто, то здесь нужно иметь в виду следующее. Это самый крупный город Канады, административный центр провинции Онтарио. Вместе с городами Миссисага, Брэмптон, Маркхам и другими он образует агломерацию Большой Торонто (5,75 млн. жителей). Приблизительно треть населения страны, о которой идет речь, живет в радиусе 500 км от Торонто, а шестая часть всех рабочих мест Канады находится в пределах городской черты.
Сегодня Торонто играет роль одного из мировых лидеров в области финансов, высоких технологий и научных разработок. Город развивается, и это объясняет причину роста его населения: значительная часть иммигрантов выбирает Торонто и его пригороды в качестве места для жизни.
Есть и еще один фактор привлекательности – высокая недооцененность недвижимости. По сравнению со стоимостью кв. метра жилья в крупных городах мира, сопоставимых по своему уровню с Торонто, в столице Онтарио этот показатель куда ниже.
Доллар доллару – рознь
Президент одной из риэлторских компаний Нури Катц приводит на сей счет такие аргументы:
– Сейчас канадский доллар равен примерно 1,02 доллара американского, в то время как еще два года назад равнялся 80 американским центам. В 2002-м мой друг купил в Монреале дом стоимостью 600 тысяч канадских долларов (это равнялось на тот момент $350 тысячам). Нынче этот дом оценивается уже в 1 млн. канадских долларов ($1020 000). Таким образом, продав сейчас недвижимость, мой друг получил бы существенную прибыль, ведь прирост составил почти 60 процентов!
– Еще пример, – продолжает Нури Катц. – Покупая недвижимость на этапе строительства, вы получаете возможность при минимальных вложениях обеспечить даже стопроцентную прибыль. Допустим, заключая контракт на покупку квартиры стоимостью 1 млн. канадских долларов, вы сейчас должны оплатить только 20 процентов ее стоимости. Остальное – оплачиваете при вводе объекта в эксплуатацию и передаче прав собственности. То есть платите на данный момент только 200 тысяч канадских долларов. Через два года, когда объект будет готов к сдаче (при росте цен на недвижимость в Канаде, скажем, на 20 процентов), квартиру можно будет продать (до того, как наступит день расплаты с компанией-застройщиком) уже по значительно более высокой цене – 1 200 000 канадских долларов. Таким образом, вложения составят всего 200 тысяч, при которых вы получаете еще и 200 тысяч прибыли без учета уплаты налогов. Эта схема вполне реальна, ведь цены в этом регионе растут стабильно.
Аналитики считают, что наиболее выгодно покупать жилье в Канаде тем, кто ведет международный бизнес. Причем выгодно даже в том случае, когда клиенты компании находятся в США. Ставки по банковским кредитам здесь значительно ниже, нет проблем, связанных с терроризмом, и в целом репутация Канады вполне положительная. При этом перелет из Торонто в Чикаго занимает всего час.
Торонто как наиболее привлекательный город Канады предлагает разные виды недвижимости и, соответственно, инвестирования. Наибольший рост сделок в Торонто в процентном отношении наблюдается по жилью, расположенному в кондоминиумах. Такой недвижимостью удобно пользоваться: не возникает проблем, которые неизбежны при владении отдельно стоящим домом и связанными с этим затратами – ремонтными работами, уборкой снега, стрижкой газонов. Кроме того, кондоминиумы предлагают гостиничный стиль жизни: весь набор услуг всегда под рукой. В результате число строящихся кондоминиумов возросло с 74 в 1997 году до 240 на начало 2007-го. Судя по всему, в ближайшие годы тенденция сохранится.
Перспективность рынка Торонто и Канады в целом доказывает и следующий факт: в последнее время интерес к недвижимости в этом регионе проявляют не только частные покупатели, но и иностранные компании-застройщики. Вслед за миллионерами из Гонконга и американцем Дональдом Трампом (он решил возвести один из самых амбициозных небоскребов в даунтауне Торонто) в город потянулись и другие застройщики. В одном из самых престижных уголков Торонто ведет строительство небоскреба инвестиционная компания Bazis International из Казахстана. В этот проект она вкладывает $450 млн. 80-этажное здание в виде паруса должно быть возведено к 2011 году. Приобрести апартаменты в «парусе» можно уже сейчас.
Еще одно интересное предложение в Торонто – покупка апартаментов в отеле знаменитой во всем мире сети Ритц-Карлтон. В Москве эта сеть появилась недавно и привлекла внимание строительством отеля в классическом стиле на Тверской (на месте бывшей гостиницы «Интурист»). В Торонто 53-этажная башня отеля Ритц-Карлтон будет построена в современной стилистике. Ее начинка обещает соответствовать уровню этой мировой гостиничной империи.
Класс апартаментов определяет высокую востребованность подобного предложения и сейчас, на этапе строительства, и в дальнейшем, когда квадратные метры можно будет продать и получить хорошую прибыль от участия в проекте.
Судьба нерезидента
Любой нерезидент может оформить собственность в кредит в любом канадском банке на срок от 3 до 20 лет, представив документы о своих доходах. Средняя ставка ежегодных выплат по кредиту составит около 7 процентов. После оформления покупки владелец апартаментов выплачивает управляющей компании ежемесячную плату за обслуживание (maintenance fee) и пользование всей инфраструктурой кондоотеля из расчета 8,5 канадского доллара за 1 кв. метр. Отдельно оплачивается вода, электричество и телефон.
Каждый владелец может сдать в аренду свои апартаменты через стороннюю брокерскую компанию. Хотя при подписании договора на покупку апартаментов в Ритц-Карлтоне Торонто продавец предлагает дополнительную услугу – программу, где управляющая компания сама будет заниматься сдачей объекта в аренду с гарантируемой арендной ставкой в первые два года после сдачи объекта в размере 6 процентов в год. Покупатель вправе сам выбрать арендатора через любую брокерскую компанию. С помощью арендных платежей можно покрывать банковский кредит.
На завершающей стадии сделки покупатель должен оплатить налоги и сборы на приобретение недвижимого имущества (в сумме это примерно 2,5 процента) от стоимости объекта. В течение последующего года потребуется выплата налога на недвижимость в размере 0,85 процента стоимости объекта (один раз в год, если сделка проходила без оформления кредита; пропорционально и ежемесячно, если с оформлением).
Лучше один раз увидеть
Любая покупка недвижимости за рубежом требует осмотра объекта на месте, консультаций с местными специалистами – юристами, финансистами и т.д. Человек, желающий сделать выгодное инвестиционное вложение, должен рассматривать такие поездки как необходимую статью расходов и учитывать ее при расчете предполагаемой прибыли.
Конечно, можно рискнуть и приобрести недвижимость, как говорится, не выходя из дома. Но гораздо надежнее при покупке будет сотрудничество с крупной международной риэлторской компанией, которая реализует объекты недвижимости в этой стране или имеет давние партнерские отношения с компанией-застройщиком.